上個(gè)月，好貓?jiān)?/span>一篇文章里調(diào)侃：

被套牢的深圳院子，意外成為泰禾手里最優(yōu)質(zhì)的一塊資產(chǎn)，最終可能會(huì)扮演拯救泰禾的關(guān)鍵先生。

這兩天的重組進(jìn)展，印證了好貓的這一推測。

昨晚，深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“深圳泰禾”）、深圳中維菁山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“深圳中維”）和長城資產(chǎn)深圳公司簽署《債務(wù)重組協(xié)議》：

重組本金120.03億元；

債務(wù)從2020年4月18日展期至2023年12月18日；

泰禾集團(tuán)提供擔(dān)保額160億元。

三天之前，珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司（簡稱“珠海啟航”）與民生銀行深圳分行簽署借款展期協(xié)議，18億元貸款從2020年12月20日展期至2022年6月10日。

珠海啟航是深圳泰禾名下唯一子公司。

這兩份債務(wù)重組協(xié)議，透露著無奈，但又有著十分的誠意。

無奈之處在于，長城資產(chǎn)和民生銀行本身就是所對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的債權(quán)人，如果項(xiàng)目爛尾，債務(wù)回收率不容樂觀。

誠意之心在于，長城資產(chǎn)給出了長達(dá)三年半的展期時(shí)間，給到了泰禾充足的資產(chǎn)盤活時(shí)間。

深圳泰禾、深圳中維、珠海啟航對(duì)應(yīng)著深圳院子、坪山泰禾中央廣場、珠海泰禾中央廣場三個(gè)項(xiàng)目，均處于停工狀態(tài)，其中深圳院子未開盤，后兩個(gè)項(xiàng)目僅售出少部分物業(yè)。

從財(cái)報(bào)上的信息來看，這三個(gè)項(xiàng)目是目前泰禾權(quán)益最高、資產(chǎn)最大、債權(quán)關(guān)系最清晰的項(xiàng)目。

深圳院子當(dāng)年拿地價(jià)格57億元，加上后期投入，泰禾總投資已高達(dá)98.89億元；

坪山中央廣場拿地價(jià)格57.2億元，項(xiàng)目首次開盤后因違建遭遇監(jiān)管，也出現(xiàn)了部分購房者退房，目前泰禾總投入也已高達(dá)93.7億元；

珠海泰禾中央廣場為并購項(xiàng)目，2016年股權(quán)并購價(jià)12億元，截至到目前總投入高達(dá)52.77億元。

也就是說，這三個(gè)項(xiàng)目沉淀資產(chǎn)超過200億元，對(duì)應(yīng)著138億元的債務(wù)，就算資產(chǎn)變現(xiàn)打一些折扣，債務(wù)重組成功的概率也較高。

從債務(wù)重組，可以看出泰禾債務(wù)危機(jī)的肇因。

從2015年開始，泰禾全國各地高價(jià)拍地、并購項(xiàng)目，廣東的這三個(gè)項(xiàng)目就是高價(jià)“站崗”，同時(shí)遭遇市場嚴(yán)厲調(diào)控，泰禾的資金鏈苦撐幾年后斷裂。

在世茂挑挑揀揀之時(shí)，黃其森也曾將廣東這三個(gè)項(xiàng)目擺上貨架，后來也是因?yàn)閮r(jià)格原因未被成功出售。

最終債權(quán)人也實(shí)在沒有辦法，只能“矮子里面挑高個(gè)”，無奈且有誠意的簽訂債務(wù)展期協(xié)議，期待再等幾年，泰禾能夠找到接盤人（購房者）實(shí)現(xiàn)解套。

好貓的上一篇文章《泰禾可算有了一點(diǎn)好消息》也談到，北京院子二期的債權(quán)人華融資產(chǎn)，也于近期與泰禾簽署了債務(wù)展期協(xié)議。

因此，泰禾的債務(wù)重組路徑已經(jīng)基本清晰。

先從泰禾集團(tuán)、大股東泰禾投資層面，將目前最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與債務(wù)相對(duì)應(yīng)進(jìn)行展期，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活，從而盤活全局。

接下來的問題就是，泰禾能否實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)順利變現(xiàn)，這對(duì)泰禾團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、以及銷售策略，將是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，好在萬科入局有助于做出改善。

對(duì)于那些沒有抵押的信用債債權(quán)人而言，有一些債主也曾跟好貓說：

如果限制股東分紅、高管薪酬，同時(shí)追加資金分配優(yōu)先順序，再加點(diǎn)增信措施，那我也只好同意債務(wù)展期。

很顯然，泰禾如要完成所有救贖，必須付出不一般的代價(jià)。