來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

對于債務違約已超500億元的泰禾集團來說，沒有壞消息就是好消息，有點好消息則是可以看到更多希望的窗口。

企查查信息顯示，泰禾集團（000732.SZ）的控股股東泰禾投資，與華融資產的一筆4.87億元債務已簽署長期履行協議，后者申請法院中止強制執行債務。

截至9月底，泰禾投資違約債務74.74億元，其中涉及訴訟41.63億元。華融資產是泰禾投資目前違約債務中，最大的一位債權人。

從這筆債務的產生、違約、訴訟、和解過程中，可以一窺泰禾跌倒真相，以及跌倒之后，利益相關方自我保全的復雜博弈。

2017年9月，泰禾以59.6億元總價拿下北京孫河別墅區地塊，即如今的北京院子二期項目，拿地樓面價高達6.9萬元/平方米。

這原本就是一次賭博，該項目銷售均價不得超過6.82萬元/平方米，最高銷售單價不得超過7.17萬元/平方米。

拿地之后，泰禾集團、泰禾投資等主體與華融、大連銀行北京分行簽署委托貸款借款合同，貸款40億元，由泰禾投資、黃其森的夫人葉荔提供擔保。

2018年項目開盤銷售良好，泰禾利用銷售款歸還了一部分貸款，直到2019年7月，這筆40億元債務中有近25億元違約。

華融分為5億元、20億元兩筆債務違約進行起訴，并凍結了泰禾投資在渤海銀行賬戶內25億元存款。

這里有四個要點值得關注：

泰禾債務違約發生在疫情之前，且涉及最優質的北京豪宅項目，因此泰禾的商業失敗并不是疫情導致，純粹為市場原因；

泰禾集團在有優質土地質押的情況下，進行融資仍然需要控股股東進行擔保，且加權融資利率超過24%，透露出泰禾集團財務安排上的激進；

泰禾投資在渤海銀行的存款其實為存單質押，渤海銀行同樣是泰禾投資債權人，華融與渤海銀行后續針對司法凍結進行博弈；

債務違約之后，泰禾集團并未及時披露，購房者的預售監管款項被劃轉還債，導致購房者后續針對房屋爛尾風險進行維權。

泰禾原本希望將債務違約捂蓋子。

2019年9月27日，華融開始執行其中一筆5億元債務，后續雙方和解，案件終結執行；

2020年2月，華融以泰禾投資未依約履行和解協議為由申請恢復執行；6月，華融表示再次與泰禾投資達成和解但需長期履行，書面申請中止執行；

9月，泰禾投資未履行和解協議，華融繼續申請恢復執行；

2020年11月16日，華融再次與泰禾投資達成和解，達成長期履行協議，案件再次中止執行；12月3日，北京第三中級人民法院裁定雙方和解。

萬科與泰禾集團的入股協議前提是，泰禾集團能夠達成債務重組。從現實來看，黃其森必須先處理好控股股東泰禾投資的債務問題，方能繼續處理上市公司泰禾集團的債務。

華融債務的處理，是泰禾投資目前最為復雜的一項，涉及到其他債權人、購房者、泰禾集團、泰禾投資等各方。

監管部門也面臨著巨大的壓力，債務處理過程中，華融不斷查封泰禾集團旗下項目未交房物業，以及未辦理產權的物業。

目前來看，只是一筆5億元債務達成和解，還有一筆20億元的債務和解應該仍在談判之中。

此前也疑似泰禾內部人士向媒體爆料，萬科與華融有意攜手入局，盤活泰禾部分項目。如該策略得到落實，華融似乎是同意了“債轉股”。

這樣一來，就為其他債權人處理泰禾債務，提供了一個可行的樣板案例。

這其中萬科的信用背書必不可少，也間接透露了萬科在泰禾債務重組中，愿意做出更多的努力。

艱難的2020年即將過去，千億銷售規模的泰禾債務重組如能盡快落實，債權人和受影響的購房者，應該可以過個好年。

但我們也應該總結教訓和經驗：

從福晟到泰禾的債務重組中，教科書般展現了地產公司過度負債，以及捆綁諸多利益相關方“大而不能倒”的惡性市場特征。

換句話就是，房價永遠漲，地產公司永遠不能破產。

對于黃其森來說，他應該為此付出代價，泰禾集團的經營策略也應該得到市場懲罰。

而不是再次望以時間換空間，試圖以資產膨脹來償還債務或延緩債務，繼續尋找購房者來買單。