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作者?| 雷晨

來源?|?債市觀察

近日，“四川地產(chǎn)一哥”四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司（簡稱“藍(lán)光發(fā)展”，600466.SH）5億元中期票據(jù)正式發(fā)行，起息日為9月29日，上市流通日為9月30日。

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此前的9月25日，上清所披露信息顯示，藍(lán)光發(fā)展擬發(fā)行2020年度第二期5億元，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為5億元，發(fā)行金額上限10億元，為固定利率，將通過集中簿記建檔的方式確定。

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至于募集資金用途，藍(lán)光發(fā)展表示，本期中期票據(jù)將全部用于償還有息債務(wù)，即“17藍(lán)光MTN001”，到期日為2020年11月1日，發(fā)行規(guī)模為30億元，擬償還金額10億元。

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此外，截至債券募集說明書簽署日（9月24日），藍(lán)光發(fā)展及下屬子公司項(xiàng)下待償還境內(nèi)直接債務(wù)融資及債券余額149.11億元。

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具體來看，包括短期融資券7億元、中期票據(jù)63.8億元、一般公司債券53.61億元、私募債13.3億元、資產(chǎn)支持票據(jù)11.4億元。此外還有16.5億美元債（約合人民幣112.61億元）。

?圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

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作為“四川地產(chǎn)一哥”，今年藍(lán)光發(fā)展第14次、連續(xù)13年位列中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力百強(qiáng)，名列第21位；連續(xù)6年上榜中國十大最具投資價(jià)值上市房企，排名第4位。

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2015年4月16日，藍(lán)光發(fā)展在上交所完成重組上市。2019年10月18日，藍(lán)光發(fā)展旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)(2606.HK)在港交所主板掛牌上市，構(gòu)筑起“A+H股”雙資本平臺(tái)。

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目前，大公國際對藍(lán)光發(fā)展的主體長期信用評(píng)級(jí)為“AAA”，評(píng)級(jí)展望維持穩(wěn)定。華西證券研報(bào)指出，藍(lán)光發(fā)展業(yè)績穩(wěn)健增長，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源充足，融資渠道多元，財(cái)務(wù)狀況良好，全國化布局成效顯著，維持公司‘買入’評(píng)級(jí)。

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對此，藍(lán)光發(fā)展人士表示：“信用評(píng)級(jí)上調(diào)有利于公司疏通債券類融資渠道，降低融資成本。”?

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可以清楚地看出，今年上半年，藍(lán)光發(fā)展發(fā)債的腳步加快。

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先后發(fā)行7.5億元公司債、4.5億美元債和5億元中期票據(jù)，并在7月發(fā)行辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃10.65億元和7億元超短期融資券，8月發(fā)行了8億元公司債用于償還債務(wù)。

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藍(lán)光發(fā)展人士告訴債市觀察（ID：bondreview），公司上半年的融資成本較去年同期有較明顯的下降，“7月，藍(lán)光發(fā)行7億元短期融資券，利率6.5%，利率較去年下行90個(gè)BP；8月，藍(lán)光發(fā)行8億元公司債，利率7%，利率較去年下行50個(gè)BP。”

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在頻繁發(fā)債的背后，藍(lán)光發(fā)展的償債問題受到關(guān)注。

6月5日，上交所向藍(lán)光發(fā)展發(fā)出《監(jiān)管工作函》，對后者2019年年報(bào)提出了8大問題，其中涉及到資金償付問題。

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6月19日，藍(lán)光發(fā)展回復(fù)上交所監(jiān)管函，稱未來公司將降低償債壓力，通過發(fā)新債還舊債的方式，兌付41.28億元的標(biāo)準(zhǔn)化債券。

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諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴債市觀察（ID：bondreview）：“通過發(fā)行新的債券來償還即將到期的負(fù)債，在債券到期壓力下，成為大多數(shù)房企的選擇。”

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陳霄進(jìn)一步分析道：“借新還舊的行為，雖然短期內(nèi)可以增加現(xiàn)金流，緩解一時(shí)之困，但是也使得債務(wù)規(guī)模難以下降。三道紅線新規(guī)若實(shí)施后，房企有息負(fù)債規(guī)模將被嚴(yán)格管控，未來借新還舊或?qū)㈦y以維系。”

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據(jù)了解，近日監(jiān)管部門出臺(tái)房地產(chǎn)融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長。8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了收緊房企融資的“三道紅線”。

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跟大多數(shù)頭部房企一樣，藍(lán)光發(fā)展的負(fù)債問題處在監(jiān)管紅線之上。

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財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，藍(lán)光發(fā)展的有息負(fù)債合計(jì)714.02億元，股東權(quán)益436.75億元，凈負(fù)債率達(dá)到105.63%，高于100%的監(jiān)管紅線。

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此外，藍(lán)光發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率為80.84%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.34%，也超過70%的監(jiān)管紅線；公司現(xiàn)金短債比為0.75，超過現(xiàn)金短債比不低于1倍的監(jiān)管紅線。

圖片來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

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國盛證券固收首席分析師楊業(yè)偉等指出，關(guān)注包括藍(lán)光發(fā)展等在內(nèi)的紅色檔企業(yè)的再融資風(fēng)險(xiǎn)。在三道紅線約束下，房地產(chǎn)整體融資資金來源將下降，資金來源更為依賴銷售回款。

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9月25日，藍(lán)光發(fā)展董事、首席財(cái)務(wù)官歐俊明公開表示，公司堅(jiān)持財(cái)務(wù)長期穩(wěn)健政策，今年將匹配發(fā)展需求及積極運(yùn)用經(jīng)營杠桿、權(quán)益杠桿，合理控制扣預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，未來財(cái)務(wù)杠桿將較半年度相比穩(wěn)中有降。

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從業(yè)績表現(xiàn)來看，雖然上半年受到疫情影響，藍(lán)光發(fā)展依然交出了不錯(cuò)的答卷。

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今年上半年，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入158.04億元，同比增長8.72%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.62億元，同比增長7.45%；扣非歸母凈利潤13.89億元，同比增長15.73%。

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報(bào)告期內(nèi)，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售面積417.68萬平方米；實(shí)現(xiàn)銷售金額380.58億元，其中，合并報(bào)表權(quán)益銷售金額為272.15億元；總資產(chǎn)達(dá)到2279.95億元，較2019年末增長12.93%。

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與此同時(shí)，債市觀察（ID：bondreview）還注意到，去年10月藍(lán)光嘉寶服務(wù)港股上市后，藍(lán)光發(fā)展戰(zhàn)略從“人居藍(lán)光+生命藍(lán)光”調(diào)整為“人居藍(lán)光+生活藍(lán)光”，聚焦地產(chǎn)上下游的住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。

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今年7月28日，藍(lán)光發(fā)展擬轉(zhuǎn)讓迪康藥業(yè)100%股權(quán)。這一舉動(dòng)的背后，藍(lán)光發(fā)展是否出于聚焦主業(yè)的考慮呢？

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藍(lán)光發(fā)展人士表示：“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)估價(jià)值約為9億元，有利于公司集中資源專注于核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營和拓展，實(shí)現(xiàn)高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，本次交易預(yù)計(jì)增加公司當(dāng)期損益約2.47億元，有利于財(cái)務(wù)改善。”

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踩“三道紅線”，藍(lán)光發(fā)展借新還舊，9億賣藥廠回籠現(xiàn)金聚焦主業(yè)，同時(shí)對外展現(xiàn)降杠桿的決心。你認(rèn)為三道紅線之下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行規(guī)則是否會(huì)發(fā)生變化？歡迎在文末留言。