撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

近日，招商蛇口在資本市場動(dòng)作頻繁。

9月13日，招商蛇口發(fā)布公告表示，因市場環(huán)境發(fā)生變化，與“平安系”簽訂的股份認(rèn)購協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議自動(dòng)終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

同一天，招商蛇口發(fā)出公告，表示擬以5.27億元將廣州番禺區(qū)6棟建筑物售予仁和養(yǎng)投。

9月15日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓旗下兩家公司100%股權(quán)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，目前來看，招商蛇口現(xiàn)金流壓力較大。一方面試圖以發(fā)行股份和可轉(zhuǎn)債的形式來解決資金需求問題；另一方面也在向關(guān)聯(lián)方出售物業(yè)來換取現(xiàn)金。

四年投資收益超200億，再出手兩家子公司

披露信息顯示，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓的兩家子公司分別為深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司和達(dá)峰國際擬轉(zhuǎn)讓明華（蛇口）海員服務(wù)公司。

風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）發(fā)現(xiàn)，前者經(jīng)營范圍主要是物業(yè)租賃、物業(yè)管理，后者管理明華船員基地，包括明華船員培訓(xùn)中心等娛樂場所。

近年來，通過“賣子”獲得收益，對(duì)于招商蛇口來講，已是家常便飯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口在2018-2019年，共計(jì)出售了18處資產(chǎn)。

今年以來，招商蛇口曾多次降價(jià)轉(zhuǎn)讓旗下子公司沈陽金道匯通房地產(chǎn)，還通過增資的形式出讓了長沙、西安、佛山和嘉興4處項(xiàng)目股權(quán)。

招商蛇口半年報(bào)顯示，今年上半年公司投資收益約5.21億元，較去年同期下降了88.16%。采取合作開發(fā)模式轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。通過出售資產(chǎn)和增資操作，已經(jīng)獲得了27.47億元收益。

據(jù)據(jù)ZAKER統(tǒng)計(jì)，2016-2019年期間，招商蛇口的投資收益分別為42.03億元、29.1億元、65.48億元、102.31億元，凈利潤中的占比分別達(dá)到43.87%、22.99%、42.97%、39.17%，收益總計(jì)達(dá)到238.92億元，占比顯著，帶來了不錯(cuò)的投資收益。

經(jīng)營遇波折，凈利潤同比減少8成

不過，頻繁出售資產(chǎn)對(duì)于投資收益的依賴會(huì)逐漸加深，處于轉(zhuǎn)型期的招商蛇口經(jīng)營困局已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出來。

2015年，“招商基因，蛇口血脈”選擇了合并重組。當(dāng)時(shí)，時(shí)任招商蛇口總經(jīng)理的許永軍表示，未來三至五年內(nèi)，公司三大業(yè)務(wù)“社區(qū)、園區(qū)、郵輪”開發(fā)與運(yùn)營，比例將在60%、30%、10%。

去年，招商蛇口轉(zhuǎn)型不及預(yù)期，今年以來，變化也并不明顯。2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入243.20 億元，同比增長45.74%，其中“社區(qū)、園區(qū)、郵輪”業(yè)務(wù)營收分別占比70.33%、29.39%、0.28%，如果按照當(dāng)初目標(biāo)，仍待調(diào)整。

值得注意的是，在上半年?duì)I收快速增長的情況下，招商蛇口凈利潤為9.13億元，同比減少81.35%，下降幅度較大。

對(duì)于利潤的變化，招商蛇口在半年報(bào)中表示，因?yàn)槭芟迌r(jià)和調(diào)控政策影響利潤受到抑制，以及疫情對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導(dǎo)致園區(qū)利潤同比下降明顯。

數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口凈利率今年上半年同比降幅高達(dá)27.28%，與2019年末19.31%相比下降了14.2個(gè)百分點(diǎn)。

風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）整理發(fā)現(xiàn)，招商蛇口在2015年合并重組之后，近幾年的銷售增速、營業(yè)收入、歸母凈利潤等多項(xiàng)指標(biāo)增長速率都處于下降狀態(tài)。

截止今年8月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1603.75億元，同比增加15.72%，已經(jīng)完成今年2500億目標(biāo)的64.15%，全年完成目標(biāo)難度不大，但增速較去年有所下滑。

招商蛇口轉(zhuǎn)型遇阻，經(jīng)營歸母凈利潤增長乏力，其股價(jià)近期也一再下跌。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口9月17日收盤價(jià)為15.50元/股，較7月最高收盤價(jià)，縮水了18.29%，已經(jīng)跌破了招商蛇口和平安二次商定的非公開發(fā)行股份價(jià)格15.77元。

三道紅線下，現(xiàn)金流問題待解決

今年以來，國家對(duì)于房企的管控逐漸加強(qiáng)，“三道紅線”的房企融資出爐，進(jìn)一步提高對(duì)房企的融資能力和現(xiàn)金流的要求。

有業(yè)內(nèi)人士表示，招商蛇口與平安聯(lián)姻失敗，對(duì)于招商蛇口而言，其面臨的最大問題就是現(xiàn)金流。

按照“三道紅線”要求來看，目前招商蛇口凈資產(chǎn)負(fù)債率為37%、扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率55%、現(xiàn)金短債比0.97，僅有一條越線，在頭部房企中表現(xiàn)較好。

截止2020年上半年，招商蛇口持有現(xiàn)金648億元，2019年底753億元，較年底下降了13.93%。其目前短期有息負(fù)債665.22億元，現(xiàn)金流成為招商蛇口眼前需要解決的問題。

圖片來源：招商蛇口半年報(bào)

今年上半年招商蛇口經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)，以及現(xiàn)金及等價(jià)物流量凈額都呈現(xiàn)大幅負(fù)增長，對(duì)于現(xiàn)金流來講，壓力明顯。

對(duì)于近期出售部分資產(chǎn)的行為，招商蛇口在公告中直言，此舉有利于公司實(shí)現(xiàn)快速去化、回籠資金，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展。