撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

8月15日，泰禾集團股份有限公司（下稱：泰禾）發(fā)布公告稱，“17泰禾01”將無法按期于8月17日兌付本息。同時，泰禾宣布已經(jīng)開展債務重組工作。

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7月末，泰禾與萬科達成轉(zhuǎn)讓股份的事宜。按照雙方約定，泰禾必須解決債務問題且確保公司持續(xù)經(jīng)營才能引進戰(zhàn)投。泰禾需在9月30日前拿出解決方案，否則萬科有權(quán)單方面終止股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

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匯生國際融資總裁黃立沖告訴風云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888），泰禾與債權(quán)方的談判中，有可能涉及到泰禾股東的讓步，如果這個過程中泰禾股東不愿意讓步，萬科方覺得承擔的風險或代價太大，確實有可能終止股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

也有分析指出，泰禾相對簡單的股權(quán)結(jié)構(gòu)，股權(quán)層面歷史遺留問題較少，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“院子”系列產(chǎn)品，以及豐厚且優(yōu)質(zhì)的土儲都是引投的加分項。

四筆債券接連違約

公告顯示，泰禾無法按期兌付本息的“17泰禾01”債券發(fā)行于2017年，規(guī)模30億，票面利率7.5%，2019年完成回售工作后剩余本金8.18億元，本息應兌付金額8.79億元。

泰禾公告

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泰禾解釋稱，公司現(xiàn)有項目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預期存在波動，同時由于公司自身債務規(guī)模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題使得公司短期流動性出現(xiàn)困難。

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此前，泰禾已有三筆債券違約。7月6日，上海清算所披露，當日未收到泰禾支付的2017年度第一期中期票據(jù)的兌付資金；此后8月1日及4日，“18泰禾01”、“17泰禾MTN001”相繼出現(xiàn)違約。

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截至2020年6月30日，泰禾已到期未歸還借款金額為225.25億元，截至8月15日，已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

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據(jù)了解，2020年上半年泰禾的經(jīng)營現(xiàn)金凈流出9.09億元；而在當期期末，泰禾的現(xiàn)金余額僅有43.05億元，相比期初的131.96億元大幅縮減，如果再減去10.86億元的受限資金，其的現(xiàn)金更顯得捉襟見肘。

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此外，泰禾現(xiàn)存公司債券共15筆，其中“17泰禾02 ”將于今年10月10日到期，債券余額15.98億元，利率7.5%；2020notes-I、2020notes-II及增發(fā)的四筆境外美元債將于下半年到期，債券余額合計24.3億元。根據(jù)泰禾目前的債務屢屢逾期，以及現(xiàn)金流狀況來看，未來這些債券能否按時兌付，仍存很大的不確定性。

營收下降83.02%，個別項目銷售良好

8月15日，泰禾同時發(fā)布了半年報。收入驟減、土儲沒有補給、項目“等米下鍋”，再加上累累負債，就是泰禾的現(xiàn)狀。

半年報顯示，上半年泰禾營業(yè)收入24.63億元，同比下降83.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-15.82億元，同比下降201.33%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)180.57億元，同比減少8.34%。

從收入構(gòu)成看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍是泰禾收入的最主要來源，報告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入19.53億元，占營業(yè)收入的比重為86.90%；同期，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率為18.38%，同比下降9.71個百分點。

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泰禾解釋，上半年無集中交付的地產(chǎn)項目，僅有零星項目交付結(jié)轉(zhuǎn)，造成收入較上年同期大幅下降；當期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項目拿地成本較高，造成利潤水平顯著下降；此外，報告期內(nèi)公司對已到期尚未還款的借款計提預計負債并支付其他違約金等約7.76億元，多種因素疊加導致出現(xiàn)虧損。

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從第三方數(shù)據(jù)來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1—6月泰禾集團的全口徑銷售額為248.2億元，已經(jīng)跌出房企銷售TOP50，排在第51位。

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對于泰禾集團的掉隊，天風證券將其歸因為高端路線、商業(yè)地產(chǎn)和無序多元化擴張。據(jù)悉，泰禾集團的高端住宅和商業(yè)項目占比較高，此類項目通常去化難度較大，行業(yè)持續(xù)調(diào)控疊加疫情的不利影響使得推盤節(jié)奏更加緩慢。

泰禾表示，住宅項目方面，報告期內(nèi)北京金府大院等項目銷售良好。報告期內(nèi)，泰禾確認收入金額位于前五的項目為北京金府大院、西府大院項目、福州金府大院、紅樹灣院子、東二環(huán)泰禾廣場西區(qū)項目，收入金額分別為8.71億元、6.09億元、2億元、5948萬元、5844萬元?。

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開源艱難的泰禾選擇勒緊褲腰帶過日子，泰禾上半年未進行新的土地獲取及區(qū)域擴張。目前現(xiàn)存土儲主要位于京津冀、福建區(qū)域、長三角、珠三角、華東地區(qū)，總占地面積1303萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積951.76萬平方米。

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泰禾土儲情況? 圖片來源：半年報

此外，目前泰禾顯示?“在建”狀態(tài)的項目共35個，其中不乏累計投資總金額接近百億的項目，例如深圳院子98.89億，北京院子二期90.6億。如果沒有資金加注，這些前期投入大概率將會成為沉沒成本。

泰禾表示未來一年，將繼續(xù)以房地產(chǎn)業(yè)務為核心，抓銷售促回款，加強現(xiàn)金流管控，通過多種渠道籌集資金，積極解決債務問題。積極推動引入戰(zhàn)略投資者事宜，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，完善公司治理，改善公司流動性問題。同時，繼續(xù)提升管理水平，加強對項目的管控，關注人才的培養(yǎng)，為后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供動力。

重組方案交付進入倒計時?

7月30日，泰禾宣布公司控股股東泰禾投資、公司實際控制人黃其森與海南萬益簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益。泰禾認為該股份轉(zhuǎn)讓事項將有助于推動公司目前進行的債務重組工作。

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但與萬科的交易落地需達成兩項前提條件：

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一是泰禾制定債務重組方案并與債權(quán)人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；

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二是萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調(diào)查，且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。

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上述條件相當嚴密。泰禾公告稱，泰禾系獨立經(jīng)營主體，應以其全部資產(chǎn)對自身債務承擔責任，并完成其債務重組事項，萬科不會對泰禾的經(jīng)營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任提供任何增信措施或財務資助。

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泰禾于8月15日的公告宣布，為積極穩(wěn)妥化解公司債務風險，已聘請專業(yè)機構(gòu)開展債務重組工作，協(xié)助公司組織、協(xié)調(diào)債權(quán)人溝通意見和訴求，并就緩解短期債務償還壓力、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提供專業(yè)意見。

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但泰禾也坦言，債務重組最終能否達成取決于相關先決條件能否滿足，存在不確定性。

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據(jù)AI財經(jīng)社消息，泰禾已于一周前與部分境內(nèi)債券持有人召開了溝通會，表示希望能在9月初與投資人就相關方案進行溝通。泰禾方面表示，目前財務顧問正幫助公司進行項目銷售回款在內(nèi)的現(xiàn)金流測算，草案需要等待測算結(jié)果出臺后再定，因此目前重組細節(jié)均不明朗。

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自救者人恒救之，即便是有了“白衣騎士”，能不能活下去，主要還得看泰禾自己。現(xiàn)在，方案交付已經(jīng)進入倒計時，留給泰禾的時間已經(jīng)不多了。