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作者?| 雷晨

來源?|?債市觀察

8月6日，華南城控股有限公司（簡稱“華南城”，1668.HK）公告稱，已與金融機構(gòu)訂立協(xié)議，發(fā)行于2021年8月11日到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，用途為現(xiàn)有債務再融資及一般公司用途。

圖片來源：華南城公告

在商貿(mào)物流地產(chǎn)領域，無人不知華南城。自稱“中國領先的大型綜合物流及商品交易中心的開發(fā)商及運營商”，華南城于2009年9月香港主板上市。

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公告顯示，華南城本次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)自2020年8月12日計息，票面利率為11.5%。若算上發(fā)售價為票據(jù)本金額的98.191%，利率則達到13.31%。

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11.5%的發(fā)債利率算不算高？根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)海外債平均利率為8.16%，同比下降0.83個百分點。7月，海外債平均利率8.45%，同比下降0.08個百分點。

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實際上，今年以來華南城多次發(fā)債。1月，華南城增加發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)；2月發(fā)行2.25億美元優(yōu)先票據(jù)；6月增加發(fā)行1.25億美元優(yōu)先票據(jù)。

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企業(yè)預警通信息顯示，華南城存續(xù)7只境外美元債，總余額為19.72億美元（約合人民幣137.19億元），其中4只債券利率超過10%。

圖片來源：企業(yè)預警通

自2019年以來，華南城整體融資成本上升，從上年的7.17%升至7.85%。截至3月末，華南城計息債務約337.54億港元，2019/20財年資本化利息達到21.21億港元。

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高息發(fā)債的背后，華南城的償債壓力不容忽視。

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截至今年3月末，華南城總資產(chǎn)為1134.34億港元，總負債為785.52億港元，資產(chǎn)負債率69.25%。總計息債務為338億港元，同比減少1.5％。

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而在總負債中，流動負債達到502.99億港元，占總負債比64%。從短期償債指標來看，華南城的流動比率和速動比率分別為1.08、0.28，短期債務承壓。

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更加值得注意的是，公司短債超出現(xiàn)金近百億元。短期借貸及長期借貸當期到期部分為148.89億港元，而賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為35.38億港元，交易性金融資產(chǎn)3.57億港元。

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在此背景下，華南城在2019/20年報中表示，將保留物流及倉儲設施、酒店等物業(yè)及50%商品交易中心，余下約50%商品交易中心及全部住宅物業(yè)將逐步出售，為公司發(fā)展提供現(xiàn)金流。

據(jù)官網(wǎng)介紹，華南城業(yè)態(tài)涵蓋倉儲物流配送、綜合商業(yè)、電子商務平臺、會議展覽、生活配套及綜合物業(yè)管理，致力于開發(fā)建設集多個產(chǎn)業(yè)門類為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流基地。

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華南城由潮汕人鄭松興家族掌控。在潮汕商人的生意圈中，抱團發(fā)展十分常見。華南城的誕生于2002年，正是由珠寶商人鄭松興聯(lián)合4位潮汕老鄉(xiāng)共同出資設立。

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2003年5月，華南城的第一個項目深圳華南城正式動工，僅僅用了380天就成功開業(yè)，創(chuàng)造了“華南城速度”，進而被打造成為蜚聲海外、名動珠三角的國際工業(yè)原料城。

深圳華南城 圖片來源：華南城財報

此后，華南城在全國跑馬圈地，“華南城速度”也被運用在深圳、南寧、南昌、西安、合肥、重慶等八座城市多個項目上。但與之而來的，是外界對其運營模式的爭議。

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據(jù)《長江商報》此前報道，華南城通過與當?shù)卣献鳎缘土畠r格獲取倉儲用地，但在推進華南城項目過程中，其改變土地使用用途、大肆出售住宅引發(fā)市場質(zhì)疑。

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“深圳平均的樓面地價是幾千元一平米，而我們的樓面地價只有100多元一平米”，執(zhí)董兼總裁梁滿林2009年公開對《21世紀經(jīng)濟報道》表示，并直言成本低廉是華南城的最大優(yōu)勢。

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為此，華南城還遭遇了一場“土地危機”，導致股票一度停牌。

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究其原因，是2012年華南城在南寧、南昌、西安、鄭州等地的四個項目涉嫌多項土地違規(guī)行為，包括倉儲用地實施商業(yè)開發(fā)、甚至建設商用住宅，土地尚未出讓、工地已開工多時等。

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以“大型綜合物流及商品交易中心運營商”為定位，華南城欲與傳統(tǒng)房地產(chǎn)劃清界限。在公布2017/18財年業(yè)績會上，首席財務總監(jiān)許進業(yè)多次強調(diào)，“我們和房地產(chǎn)行業(yè)是不同的。”

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時至今日，華南城“身體卻很誠實”，物業(yè)銷售占總收入比例一直居高不下。2019/20財年，來自物業(yè)租賃及物業(yè)管理的收入達13.44億港元，物流及倉儲服務的收入只有4.05億港元。

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此外，據(jù)債市觀察（ID：bondreview）了解，公司連續(xù)兩年銷售不及預期。2018/19財年銷售未完成160億港元銷售目標；2019/20財年銷售金額135.14億港元，較上年下滑約7.9%。

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華南城首席財務總監(jiān)陳茂昌在6月30日的業(yè)績會上表示，華南城2020/21財年的合同銷售目標仍為160億港元，將第三次嘗試沖擊160億。

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如今，除了銷售業(yè)績下滑，華南城還面臨著當前令大多地產(chǎn)商頭疼的債務問題，短期債務超過貨幣資金逾百億元，以11.5%高息發(fā)債。你對華南城有無了解？歡迎在文末留言。