撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

近日，多家媒體報道，北京悅秀城項目被出售給顥騰投資與外資的聯合體，該項目原持有方為鵬潤控股集團，系國美系地產板塊。

風云地產界（微信公號：fydcj888）聯系到顥騰投資，截止發稿前未得到回復。

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公開資料顯示，“接盤者”顥騰投資是一家綜合型房地產投資管理公司，重點投資北上等一線城市的辦公及大型綜合項目。去年，顥騰投資曾聯合境外機構投資者收購了鼎好大廈項目，該項目為北京市中關村核心區的地標性建筑。

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有媒體報道稱，本次交易的價格為40億，但也有媒體指出該金額存疑。

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據《樂居財經》消息，有接觸過該項目的內部知情人士表示，此次雙方成交價格是在26億元左右，而且悅秀城還差點被其他意向買家花 20多億拿下。另外，也有五大行相關人士稱沒有40億那么貴。

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對此，有業內人士分析指出，可能是交易條款不同，比如標的資產是否完全一致，或者有沒有連帶債務等等，這些都有可能導致交易價格發生浮動。確切信息還需等待交易主體進行披露。

歷時12年兩次轉型終落敗

北京悅秀城項目位于豐臺區，接近北京南站，是一棟12層高的商辦綜合體，總建筑面積約13萬平米。該項目此前有過兩次轉型，歷時12年。

北京悅秀城最初為大康國際鞋城。2003年，北京大康國際鞋城有限公司被納入國美旗下，由鵬潤地產開發。開業運營后，大康國際鞋城一度成為亞洲最大的鞋類專業市場。

2010年，市場首次傳出大康國際鞋城欲以11億掛牌出售的消息，但始終未有合適下家接盤。次年2月，大康國際鞋城因為經營問題宣布停業。

閑置兩年后，大康國際鞋城轉型為“國美生活廣場”，引入餐飲、電影院等業態，后又改名“U-SHOW悅秀城”。但項目定位一度不明確，開始為城南時尚商圈，后又改為社區型購物中心。

北京悅秀城? 圖片來源于網絡

2015年，北京悅秀城正式開業，成為國美系鵬潤地產商業地產新產品線悅秀城的首個正式開業的項目。但經營不到一年半，作為主力店的自家國美電器就因無法正常經營撤離，此后北京悅秀城更是頻繁傳出商戶糾紛、維權等各種風波，直到2019年宣布停業出售。

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有業內人士分析稱，定位不清，業態引入混亂是北京悅秀城最終落敗的主要原因。

國美商都惹8年糾紛

國美運營不佳的商業地產項目不止北京悅秀城一個，還有一度承載著黃光裕商業地產夢想的國美商都。

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2005年，在地產界逐漸風生水起的黃光裕，趁熱打鐵成立了國美置業，專門致力于商業地產開發。

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當年4月，黃光裕便以8.05億元買入北京市豐臺區科技園區兩幅地，后被命名為“國美商都”。國美商都是北京市2005年最大的土地招拍掛項目，也是國美系地產最大的商業地產旗艦項目。

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資料顯示，國美商都總建筑面積為55.6萬平方米，其中購物中心面積為34.4萬平方米，酒店為5.4萬平方米，寫字樓為3.4萬平方米。

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按照黃光裕一貫“要做就做最大”的想法，國美商都當時被傳欲斥資30億元，打造全球最大的高科技體驗中心。

國美商都? 圖片來源于網絡

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但事實證明，毫無商業地產開發運營經驗的國美，難以駕馭如此大體量的商業項目。在5年的開發過程中，先后更迭了5任總經理；定位從高科技體驗中心、服裝中心到小商品商場，始終搖擺不定。在黃光裕入獄后的2009年最終淪落為被變賣的命運。

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曾有接近該項目的業內人士表示，“它是有機會有能力做起來的，但由于思路不清晰，戰略不確定，白白錯失了機遇。”

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最終，該項目在待售席上搖擺3年后終于迎來海航置業，卻沒想迎來了一場長達8年的糾紛。

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2011年3月，國美商都與海航置業簽署協議，海航置業以57.5億元總價收購該項目約56萬平方米的物業資產。

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盡管這宗交易已經“攔腰折價”，但海航置業卻仍未在約定時間付足金額。2014年，因拖欠國美商都資產轉讓合同本金約20億元及逾期付款違約金數億元，國美商都建設開發公司以合同“買方違約”為由，將海航置業告上了法庭。

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更具戲劇性的是，國美方面希望促使合同繼續履行最終撤訴，卻又反遭海航置業起訴，原因是國美方面合同欺詐，要求返還18億元購房款并賠償損失。

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就這樣，雙方圍繞合約糾紛、項目問題又展開約4年的拉扯戰。最終，2019年，最高人民法院宣判國美方面勝訴。雖然官司終于了結，但是項目卻爛尾至今。

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對于黃光裕的商業地產之路，有分析認為，思路、戰略不清楚反映到項目上是猶豫不決，定位上屢屢改弦易轍。而商業地產項目也正是國美電器在地產領域思路不清、戰略不確定導致滑鐵盧的寫照。