7月24日，貝殼找房正式向美國證券交易委員會（SEC）公開遞交招股書，擬申請在紐交所上市，計劃交易代碼為“BEKE”。

招股書顯示，2019年，貝殼找房的交易總額(GTV)?2.1萬億元，同比增長84.5%；交易總量220萬單，同比增長100%；連接門店數(shù)量連續(xù)兩年高增長；連接經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比增長119%；營業(yè)收入從2017年的255億元增加12.3％至2018年的286億元，再進(jìn)一步增長60.6％至2019年的460億元。

除了上述成績外前，貝殼找房的兩個方面飽受詬病：

1、連虧三年！貝殼找房2017- 2019年凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元。

2、貝殼找房以運(yùn)動員的身份去做了裁判員。

相對于這兩點(diǎn)，我更看重貝殼找房整體的社會價值，它的存在對于中介、房主和購房者而言都是效率的提升。

1、

以一個非專業(yè)人士的視角來看，房屋買賣有兩個核心環(huán)節(jié)：

第一個是準(zhǔn)確、足夠的房屋信息供購房者選擇，足夠?qū)I(yè)的中介供購房者咨詢，這也可以總結(jié)為售前服務(wù)；

第二個是包括實(shí)地看房，買、賣、中介三方談判以及房屋順利過戶的整個過程，也可以總結(jié)為售中服務(wù)；

還有一個非核心環(huán)節(jié)就是售后服務(wù)。

貝殼找房最大的價值體現(xiàn)在售前服務(wù)上。

2018年末~2019年初，我?guī)缀跸螺d了所有主流的二手房買賣的App，得到的結(jié)論是，鏈家之外，都是垃圾！更準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是：鏈家和貝殼找房之外的App，都是垃圾！（注：鏈家、貝殼找房為兩個數(shù)據(jù)互通的獨(dú)立App）

既生瑜，何生亮？一家企業(yè)能走多遠(yuǎn)，往往是由它的對手決定的。

一次，在我愛我家的門店里，我愛我家的一名頗有痞氣的中介在推薦房源時點(diǎn)開了鏈家的App，我十分驚訝地問：你們也用鏈家App呀，你們不是有自己的App嗎？

那名中介回答道：“有呀，但太難用了，我們自己都不用，兩家房源基本都一樣，用誰的App都一樣。”聽到這里，我直接去了“隔壁的”鏈家。

鏈家中介說的兩句話讓我印象深刻：一個是，不久前他們的老板左暉花了多少錢全款買了個啥（意思是他們生意很好，老板很有錢）；第二個是，鏈家改變了這個行業(yè)。

在北京，我愛我家和鏈家是一道有趣的風(fēng)景線，兩家死對頭就像是好兄弟一樣：有你的地方，一定要有我！

但二者的差距不知道是什么時候拉開的：雖然費(fèi)用報價相同，但鏈家的服務(wù)費(fèi)基本上沒有優(yōu)惠的空間；即使我愛我家則可以大幅優(yōu)惠，但鏈家還是老大。

對于這種差異，我愛我家的中介十分簡單的將原因歸結(jié)為是：鏈家打了不少廣告。

2、

由于各種限購政策，讓二手房買賣變成了一件十分復(fù)雜的事情，“是不是商品房、是不是普通住宅、是否滿五唯一”這些細(xì)節(jié)，都會成為影響交易的重要因素。

舉個例子在北京南五環(huán)內(nèi)有一個南北朝向的回遷房大約86平米，報價260萬元，周圍房產(chǎn)均價約4萬元/平米，乍一看這房子有種白菜價的感覺，首付100多萬元可以拿下，但仔細(xì)一看這是一類經(jīng)濟(jì)適用房，稅費(fèi)高達(dá)184萬元，首付總成本接近300萬元。300萬元首付誰還買這破房子？（本案例來自貝殼找房一真實(shí)房源信息）

早期，我愛我家App上的房源信息缺失很多，導(dǎo)致購房者無法精確找到自己可以購買的房子，而這些信息在貝殼找房App上，一應(yīng)俱全；這種差異不是細(xì)節(jié)問題，而是最核心的供需問題，購房人的需求就是使用App看到最全面的房產(chǎn)信息，篩選適合自己的房子，但我愛我家的App實(shí)現(xiàn)不了這個需求，這個App還有什么存在的意義？

有趣的是被視為貝殼找房最大對手的安居客，在這些“細(xì)節(jié)”上走了我愛我家的老路——缺失；而我愛我家App上的各類信息補(bǔ)足了，但首付、稅費(fèi)相關(guān)問題卻只能通過咨詢經(jīng)紀(jì)人得知，做了這么久了用戶體驗(yàn)還沒追上老鄰居。

以上，是貝殼找房在市場中的巨大價值，不得不說在售前環(huán)節(jié)，貝殼找房或者鏈家確實(shí)改變了這個行業(yè)，將千奇百怪的房源標(biāo)簽化、標(biāo)準(zhǔn)化，大大提高買賣雙方的效率，沖這一點(diǎn)，做中國的NO1無可厚非。

但是！售中與售后環(huán)節(jié)貝殼找房相比于其他中介只是一個“矮子里面的大個”。

3、

一個朋友在線下通過鏈家看房，各方面敲定后，選擇了再我愛我家走流程，因?yàn)槲覑畚壹抑薪橘M(fèi)可以“大刀”砍價，而售前環(huán)節(jié)結(jié)束后，鏈家的價值變得有些模糊。

在實(shí)際的售中、售后過程中，貝殼找房或者鏈家的價值也確實(shí)沒有體現(xiàn)。看房時，鏈家中介往往做出“超范圍”的承諾“您放心，......都不用您擔(dān)心，我們有十九大安心服務(wù)”；中介費(fèi)繳納之后，需要服務(wù)時“對不起，......不在服務(wù)內(nèi)容之內(nèi)”。

從這個角度講，貝殼找房和我愛我家又或者其他中介的差距確實(shí)很難評估：它們之間的差距究竟是“0和1”還是“60分和70分”？。

這給貝殼找房的ACN出了一個難題，作為平臺方都免不了要承擔(dān)一個信任中介的角色，這就好像淘寶、京東乃至拼多多都需要有一套強(qiáng)大、完整的機(jī)制來保證消費(fèi)者權(quán)益，而同時作為裁判員和運(yùn)動員的貝殼找房是否具備這項能力呢？

貝殼找房持續(xù)的虧損意味著一定的風(fēng)險，但是比風(fēng)險更大的是貝殼找房的潛力和社會價值，但這些都止步于售前環(huán)節(jié)。

未來它能走多遠(yuǎn)，更多的還是它能否在售中、售后環(huán)節(jié)重新定義這個行業(yè)。