???

01?中介稱周末從早忙到晚 門店成交量大增

受疫情的影響，北京2、3月份的房地產市場較為低迷。郭林稱，公司在2月上旬復工后，經紀人基本都是居家辦公，通過VR等線上工具與客戶交流，一些疫情之前就已經商議得差不多的單子，在2、3月份陸續達成交易，但整體成交量較少。

北京二手房供需走勢?

根據鏈家網的數據，今年2月份，北京二手房新增房源量和帶客量都出現大幅下降，3月份的市場開始復蘇，至4月，新增房源量、帶看次數分別為18172套、42萬次，均恢復甚至超過去年各月份的平均水平。

6月1日，中新經緯（微信號：jwview）在北京豐臺區某房產中介門店看到，雖是工作日，仍有一些看房人拖家帶口地在店內咨詢房屋交易問題。郭林稱，周一至周五的工作日，他們還清閑一些，如果是周六、周日，他們很少待在店里，都跑去帶客戶看房了。

“最近幾個周末，看房的客戶比較多，門店15個簽單經紀人基本都是從早忙到晚，從早上8、9點上班開始，就帶著客戶到各處看房，有時候會忙到晚上11點多才下班，有一位客戶簽約就簽到凌晨1點多。”郭林對中新經緯稱。

北京市豐臺區一處正在掛牌出售的二手房房源

看房客戶的增多，直接帶來成交量的上升。他介紹，整個5月份，他們門店共成交了17筆二手房買賣交易，在公司豐臺片區已經是不錯的業績。而在平時，門店每月的成交量只有6、7單。

他稱，周末的時候，有一處房源一天之內有十幾波客戶去看，業主都有點慌了，感到房子很搶手。不過，有著10年從業經歷的郭林，對市場的火熱并不意外，“前幾個月積壓的需求在5月份得到集中釋放，加上4月底西城區學區房政策出現變動，一定程度上也刺激了整個市場，這才帶來成交量的增加。”

成交量向好，在大興區的某房產中介門店也得到印證。該門店的經紀人馬曉(化名)稱，他們門店5月份共簽了24單，相比于平時每月開幾單、十幾單，已經翻了兩倍多，平均下來每人一單還多。

貝殼研究院數據顯示，5月北京全市二手房網簽量約1.61萬套，環比增長22.5%，同比增長17.2%。中原地產提供的數據顯示，除了五一假期、周末，北京每日的二手房網簽量都維持在數百套，至5月29日，當天網簽量達1000套。中原地產首席分析師張大偉稱，單日二手房網簽量達1000套，算得上調控后的高位了。

張大偉對中新經緯記者稱，5月份二手房網簽量為16125套，但由于網簽數據比較滯后，市場真實的成交量會更高，預計當月實際成交量超過2萬套，成為2017年“317”調控新政后的最高值。

02?新建住宅成交量或超5000套 價格整體平穩

北京市大興區江山風華項目售樓處

新房市場同樣出現了一波熱度。中新經緯客戶端在大興區江山風華項目了解到，該項目從4月份開始，整體成交量就保持相對不錯的水平。

置業顧問李峰(化名)對中新經緯稱，該項目大戶型住宅比較受市場認可，4月份陸續推出新樓棟后，成交也很迅速，現在就剩下89平方米的小三居。由于沒有了大戶型住宅，該項目的5月份的成交量反而不如4月份，但每天也能保持數單的簽約量。

中原地產研究中心稱，5月份北京新建住宅網簽量達4172套，同比上漲31%，環比上漲34%，是最近10個月來的最高記錄。同樣由于網簽數據滯后，當月新建住宅實際成交量可能超過5000套。另據北京中原統計，5月新建寫字樓、商業物業的成交數據依然低迷，呈現負增長態勢。

網簽量雖然大幅上揚，但受訪的經紀人、置業顧問均表示，成交價并沒有過多的變化，市場整體平穩。郭林稱，最近一些業主覺得看房的人多了，就想漲價，我們就會建議業主最好不要調，告訴他們這批客戶都是前幾個月積壓下來的，市場還沒有明顯漲價的趨勢。

李峰稱，疫情期間，江山風華項目通過直播等形式，推出過少數特價房，但這些房源的位置、樓層并不好，它們的售價不能與其他房源的價格直接作對比，因此，也沒有漲價的說法。李峰還說：“特價房可能位于底層或者頂層，在網上賣的時候都不標注樓棟，這些你們都懂的。”

北京市大興區一處住宅小區

我愛我家研究院發布的數據顯示，截至5月27日，當月北京經紀機構二手住宅成交均價為58997元/平方米，較4月同期均價上漲8.32%，較2019年5月同期上漲2.95%。該研究院分析，成交均價出現較大幅度上漲的主要動力來自西城區。受西城區即將實施“多校劃片”政策的影響，5月份該區二手房市場出現恐慌性購房，量價大幅上漲，其交易量環比增幅比非西城區域多出49個百分點，成交均價環比漲幅比非西城區域高出5.28個百分點。推算可知，在5月份，西城區將北京全市的房價漲幅拉高了4個百分點左右。

不過，走訪也發現，當前二手房的議價空間已經較小。“門店附近的一處掛牌總價為410萬元的兩居室，業主是誠心出售，價格不能說不能再談，但只有3-5萬元的空間，5萬元就是一個檻兒。之前有人出390多萬，業主根本沒露面，直接就不談。”郭林稱，經過這兩年的調控，房價都下降了不少，業主們現在的掛牌價，很接近他們的心理價位。所以，大部分房子都沒有多少議價空間，想砍下來10萬、20萬基本是不可能的，除非業主急需錢，客戶能全款支付。

在大興區，緊鄰地鐵的某小區有一套420萬元的二居室在掛牌出售。馬曉稱，這套房子的業主是誠心售賣，但價位上沒有多少商議空間，前段時間同小區、同戶型的房子以429萬元成交，不過那棟樓屬于小區的“樓王”，位置要好一些。

03?調控政策未現松動 6月市場或下行

對于市場的升溫，張大偉分析，北京直到4月中下旬才逐漸恢復了二手房線下看房，這期間積壓了大量購房需求，此次升溫，更多地屬于恢復性上漲。同時，北京5月份新建住宅供應量減少，也是二手房成交量上漲的一個原因，再疊加西城區學區房政策調整，使得市場明顯活躍。

“房價出現了2%左右的恢復式上漲，相比疫情期間下調，基本已經恢復。”張大偉還說，整體上看，北京房地產市場得到基本復蘇，疫情的影響已經過去。我愛我家研究院亦判斷，5月北京二手房市場的交易量價已經達到2019年“小陽春”的水平，市場正在補齊因疫情而推后的行情。

不過，政府已經再次重申了“房住不炒”，北京市房地產市場調控政策也沒有出現松動，業內對后市走勢較為謹慎。貝殼研究院稱，二手房市場進入到遲到的“小陽春”行情，但不管是根據年度的季節性規律，還是目前市場的供需情況來看，后市都將出現自然回落的跡象。

我愛我家研究院指出，今年5月份二手房的交易量僅與2018年、2019年同期持平，房價雖然上漲幅度較大，但未突破前兩年的高點，所以，二手房市場只是恢復了正常走勢，并未過熱。2018年、2019年北京二手房市場在“小陽春”出現后都走向了平穩，今年大概率會重復前兩年的趨勢。

張大偉預計，6月份二手房的網簽量有望超過1.6萬套，如果后續的貸款利率沒有下調，市場成交量可能會從高位逐漸回落，“因為嚴格的信貸政策，北京市場很難出現持續性的高成交量。”

至于新房，貝殼研究院稱，疫情后新房市場的恢復速度低于預期，在市場穩定的前提下，很難出現大規模補償性增長。截止5月底，北京商品住宅庫存面積為1062萬平方米，出清周期為22個月，受疫情影響，今年以來的去化速度不及去年同期，使得出清周期拉長。