房東憤怒，租客維權，上市僅一個多月的蛋殼公寓，深陷“免租”風波。

2月20日，蛋殼通過其官方微博宣布一項“蛋殼房東支持計劃”，向房東列出了延期或分期返還房租等三種免租期支持方案，并表示在房東的支持下，蛋殼已推出了一系列租客疫情補貼政策惠及租客端，意圖以此折衷方案消除此前的“免租”爭議。

蛋殼推出的房東支持計劃。

盡管如此，被免租的部分房東仍不買賬，認為此舉為蛋殼的“緩兵之計”；因房東收房陷入斷水斷電、強制退房，甚至無房可住的租客，對蛋殼的風評也紛紛下降。

無法按期支付房東租金背后，冰封的租賃市場令長租公寓空置加劇，給現金流承壓的蛋殼沉重一擊。更重要的是，業主討要租金集體維權，還引發監管方面排查長租公寓“租金貸”。

維權還在繼續，危機中緊急求生的蛋殼，能力挽狂瀾嗎？

房東：有人被拖欠房租，有人被強行解約

“年后，我先后3次接到蛋殼業務員的電話，說因疫情原因，公司要求業主免租一個月。”深圳福田區業主楊先生告訴無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員，自己也因疫情導致收入減少，他拒絕了蛋殼以疫情為由的免租要求。

楊先生告訴無冕財經，其與蛋殼方簽訂了三年合同（2018年6月至2021年6月），前兩年已給予蛋殼方的免租期為70天（約2.3個月租金），第三年還有20天的免租期。按照蛋殼的說法，免租期為其“管理成本”的一部分。

按照雙方合同約定，楊先生本應在2月14日收到房租，但未能如期收到打款。“期間，不斷有相同遭遇的業主聚在一起溝通，后來我聽說蛋殼那邊有解決方案。”楊先生表示，隨后的2月17日，其對接上蛋殼工作人員崔小姐，對方提出“要么解除合約，要么接受免租”的解決方案。

楊先生選擇了前者，且雙方約定隔天（即2月18日）到公司辦理解約手續，“但是第二天去了，電話也打不通，人也沒見著。”楊先生說。

2月20日，蛋殼工作人員態度反轉，表示不給解約，并向楊先生提出“蛋殼房東支持計劃”中的三個方案，希望能夠正常履約。楊先生表示，他并不接受那三個方案，要么打款，要么解約。2月24日，楊先生收到蛋殼的打款。

被拖欠租金的楊先生也并非孤例。在成都、蘇州、杭州、深圳等地多個蛋殼業主維權群里，無冕財經研究員發現，仍有不少房東尚未收到蛋殼的2月份租房款，其中有的已收到蛋殼方的解約法務函。

據知情人士向無冕財經（ID：wumiancaijing）透露，房子是否盈利、入住率以及空置率，是此次蛋殼判斷是否解約的標準，“如果蛋殼不打算付款，那業主只能走解約途徑”。

而據該知情人士提供的一份蛋殼方提供給業主的解約文件顯示，蛋殼并未按照合同約定支付被解約業主“兩個月租金”的賠償金，而是將“合同中約定的押金”以及“房屋替換的微波爐、衣柜、空調等家具家電”作為“兩個月租金”。

蛋殼公寓的解約協議，由受訪者提供。

針對蛋殼最新提出的“蛋殼房東支持計劃”，更多房東提出質疑，認為這只是“緩兵之計”，為蛋殼資金周轉提供周期而已。“沒指望她給我打錢，我只是想盡可能正規渠道拿回房子。”一位成都業主表示。

而對于被解約的房東而言，這是一份含混不清的說明，只是提供了非解約房東的免租和延遲支付方案，仍未能回答那些被要求解約的房東的疑問。

租客：不立即退租，就得重簽一年租金貸

房東端被拖款、解約等矛盾也在牽連租客端。來自北上廣深、杭州、蘇州等地的蛋殼租客，陸續收到蛋殼方的通知強行要求退租，紛紛組建維權交流群。

剛交完截至5月份季度租金的隔天，2月19日上午，深圳蛋殼租戶小佳接到蛋殼工作人員電話，告知其因疫情原因，業主要收房，要求其退租或換租。不料當天下午，業主便來貼告示，顯示業主準備收房的原因實為蛋殼“拒不支付應于2020年1月31日支付的房租”，而非蛋殼方表示的“疫情原因”。

“換租的前提是蛋殼要先把預支的租金還給我們，我們再簽另一份合同。”小佳告訴無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員，在她看來，蛋殼很有可能不返還這部分預支的租金。而對于提前退租的賠償，蛋殼并未給出明確的說法，“反正只要我們能住，其他都不管，走一步算一步。”

湖北籍深圳租客宋小姐也以同樣理由被蛋殼告知退換租，但宋小姐的處境更為尷尬。

2月18日，蛋殼工作人員打電話告知其因疫情原因，業主要收回房屋，“要求我們立馬搬出來，或者換租”。

若是退租，宋小姐人尚在湖北省，受疫情影響無法前往深圳進行搬家，“擔心自己的私人財產受到不合理處置”。若是換租，蛋殼方則表示需要重新簽訂一年的合同，“這意味著又要背負一份貸款。”宋小姐并不愿意接受這樣的方案，去年7月她與蛋殼簽訂一年租房合同的同時，也簽了微眾銀行一年的租房貸款，即由第三方微眾銀行先替她將一年的租金給蛋殼公寓，而后宋小姐以分月付款的方式還款給微眾銀行。

她認為，“如果是這樣，再簽一年，蛋殼無非是想再套一年的房租現金，來緩解自己的資金問題。”蛋殼方表示會將宋小姐未能返回的情況向上級反映，但目前未給予任何具體回復。

另外一位深圳租客，則在被蛋殼告知房東會采取停水停電的方式趕走租客，讓其盡快搬離之后，放棄需要“重簽一年合同，再辦理一年租金貸款”的換租方案，于2月19日搬離住處。

“在蛋殼提前解約的情況下我沒有任何賠償。”該租客告訴無冕財經研究員。據其給出的合同條款顯示，租賃期間內，“甲方需提前收回該代理房屋的，應提前30日/月租10日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付違約金”。

租客與蛋殼公寓此前簽訂的合同條款截圖，受訪者提供。

此外，他還表示，換租會給予一定的優惠，即首月免租或者半個月的房租，但優惠是建立在接受貸款方案的基礎上，“出去找了三天的房子，太難了，目前住在酒店。”?

持續的租金風波在一定程度上動搖了租客對蛋殼的信任。

作為蛋殼的老客戶，深圳南山區的租戶付小姐在續租到今年10月底、并已預付了一年約3.5萬元租金的情況下，直接選擇退租。付小姐對無冕財經研究員表示，近期網絡上關于蛋殼可能要倒閉的傳聞很多，擔心其暴雷，“希望能把剩下的房租退回來一點”。

值得一提的是，在2月20日辦理完退租手續后，蛋殼工作人員要求付小姐隔天便搬走，并表示如果沒有按期搬走，“退租的金額永遠都不會到賬”，且“從退租那天開始（即2月20日），日租金是雙倍的”。但付小姐認為，蛋殼方并未給出退款明細，雖然表明款項會在“7-14個工作日”內到，但她仍擔心對方賴賬。

蛋殼資金壓力有多大？

疫情突如其來，蛋殼處境不妙。

2月17日，蛋殼在《致廣大房東的真心話》中稱：在返工潮延后、小區受嚴格出入管制的情況下，“新的潛在租客同樣不能出入，導致原本空置的房子更租不出去”，而若“租客再發生大規模退租，將對公司造成非常大的打擊”。

房屋空置之下，蛋殼仍需按期支付房東租金，加之房源維護成本高企，壓力無疑被放大。招股書顯示，在蛋殼2019年1-9月產生的費用中，支付給房東的租金費用占到61%，約為44.5億元，平均每月為5億元。

而蛋殼招股書顯示，2017年、2018年、2019年前三季度，凈虧損額不斷擴大，分別為2.7億元、13.7億元、25.2億元；同期時間段，其現金流分別為-1.1億、-11.6億、-16.3億元。

“野蠻”自救背后，蛋殼商業模式的風險，正被迅速放大。

優客逸家CEO劉翔在接受獵云網采訪時表示，部分公寓企業唯規模論，哄抬租金搶房源、過度加杠桿“短貸長投”等，導致長租公寓行業變成了一個高風險行業，企業資金鏈的抗波動能力非常脆弱。這個問題，在疫情中暴露無遺。

蛋殼公寓曾表示，公司整體尚未盈利，主要是由于過去兩年持續高增長，大量資源投入到新城市及新公寓開發過程中。數據顯示，從2015年成立至2019年9月30日的5年間，蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州等十三個城市，運營房源從2000多間增至43.2萬間，增長166倍。

擴張過程中，為快速搶占市場份額，蛋殼同樣被爆出高價收房。一位業內人士表示，蛋殼正在吞咽之前高成本收房的苦果。

“蛋殼員工說，公司目前確實有壓力，正下狠心清理一批不盈利房源。”有房東對第一財經表示，當初蛋殼收房時，價格便高出其他公司20%-30%，以此擴大房源。此外，據多位房東透露，目前蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。

在資金端，“租金貸”所形成的資金池成為蛋殼迅速擴張的重要利器，但也埋下資金透支的隱患。

招股書數據顯示，2017年、2018年、2019年前九個月，蛋殼分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元。僅在2019年前九個月，蛋殼通過“租金貸”獲取的租金預付款就已占租金收入的80%，這一比例在2017年、2018年分別高達90%、88%。

蛋殼公寓資金狀況。

業內人士指出，這意味著蛋殼已經超前預支大筆資金，而這正是蛋殼的收入支柱。

“對于在租房源，企業已把未來12個月，甚至24個月的租金收回消耗了，短期內無法再產生現金流入貢獻。” 劉翔對獵云網表示，長租公寓行業的現金流主要來源于新簽租房量，但受疫情影響，新簽租房量驟降，“依賴大比例長周期預收的公寓企業受到的資金影響就非常大”。

2019年12月，住建部等六部委發文明確要求，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。對照來看，蛋殼高達80%的“租金貸”比例已超標。

目前，蛋殼維權風波已引起多地主管部門注意，杭州、上海、北京、深圳等地相關部門陸續約談蛋殼公寓。深圳金融監管部門已介入調查蛋殼“租金貸”問題。