原創(chuàng)：中新經(jīng)緯（jwview ）

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，各地之前出臺(tái)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，主要集中在土地款項(xiàng)緩繳、放寬預(yù)售條件等方面，這只能緩解企業(yè)短期壓力，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用有限，穩(wěn)樓市還要在需求端發(fā)力。目前，已經(jīng)有城市開始出臺(tái)放松落戶條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等新舉措，更多利好將陸續(xù)出臺(tái)。

01?多地紓困房企?緩解短期資金壓力

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面對(duì)來勢(shì)洶洶的新冠肺炎疫情，許多城市都要求售樓部等人員密集場(chǎng)所暫停營(yíng)業(yè)，本來業(yè)內(nèi)期待的樓市“小陽(yáng)春”就此湮滅。

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克爾瑞數(shù)據(jù)研究中心稱，全國(guó)有100余城暫停開放售樓處，90余城房源零供應(yīng)，24個(gè)城市春節(jié)假期期間（除夕至初六）出現(xiàn)零成交，較疫情爆發(fā)前一周環(huán)比下跌 93%。隨后一周擴(kuò)大至27個(gè)城市零成交，較去年節(jié)后一周成交暴跌95%。

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面對(duì)這種情形，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策便提上日程。回顧持續(xù)至今的穩(wěn)樓市政策，多地、多部門最開始是在供給端發(fā)力，即從紓解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的短暫困境入手。

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克爾瑞數(shù)據(jù)研究中心此前稱，已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等10多個(gè)省市，出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困新政。之后，有數(shù)據(jù)顯示，出臺(tái)類似政策的省市達(dá)到了20多個(gè)。梳理發(fā)現(xiàn)，紓困政策主要包括延期或分期繳納土地出讓金、降低土地拍賣保證金比例、放寬預(yù)售條件、延期繳納稅款、有困難的企業(yè)可申請(qǐng)減免房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅等。

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“這些政策意在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。”上述研究中心認(rèn)為。

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不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻中新經(jīng)緯（微信號(hào)：jwview）表示，這些政策對(duì)緩解房企短期資金壓力能起到一定作用，但緩交不是不交，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的作用不大。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，地方政府主要是針對(duì)受疫情影響不能正常開工、銷售、拿地等的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予一定的扶持政策，主要針對(duì)供給側(cè)，但決定房地產(chǎn)短期市場(chǎng)變化的因素在需求端。

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在各地相繼出臺(tái)供給端扶持政策的同時(shí)，一些房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)就開始建議從需求端入手，改善市場(chǎng)環(huán)境。例如，安徽省房地產(chǎn)商會(huì)、江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)等協(xié)會(huì)提出多個(gè)舉措，包括適當(dāng)放寬限購(gòu)政策、降低按揭首付比例、減少二手房交易稅費(fèi)等。不過，這些建議只是行業(yè)協(xié)會(huì)的想法，并沒有真正落地。

北京房山區(qū)一小區(qū)外景?中新經(jīng)緯?薛宇飛?攝

02?補(bǔ)貼降臨后?降首付政策出現(xiàn)

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中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓分析稱，雖有一些針對(duì)房企的相關(guān)政策出臺(tái)，但并非全國(guó)性的，企業(yè)融資依舊較嚴(yán)，穩(wěn)定市場(chǎng)還要在需求端發(fā)力，讓企業(yè)通過銷售回款來改善資金狀況。克爾瑞數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，疫情使得原本就處在下行階段的樓市更加低迷，隨著疫情控制得力，政策支持主體也會(huì)由各類房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)?gòu)房需求的刺激，各地會(huì)因勢(shì)利導(dǎo)、因城施策。

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2月14日，湖南衡陽(yáng)市十部門發(fā)布共計(jì)17條的樓市政策，除了針對(duì)企業(yè)端的優(yōu)惠政策，在購(gòu)房需求側(cè)，衡陽(yáng)還推出購(gòu)房補(bǔ)貼、擴(kuò)大人才購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)象范圍、加大住房公積金支持力度等措施。根據(jù)規(guī)定，對(duì)購(gòu)買新建商品房（含住宅和非住宅）和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的予以全額補(bǔ)貼。非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購(gòu)房補(bǔ)貼5萬元。

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為保障企業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工，蘇州市相城區(qū)2月20日發(fā)布通知，對(duì)有來“相”就業(yè)意愿的全日制本科及以上學(xué)歷的人才，放寬有關(guān)限制；暢通人才購(gòu)房綠色通道，將工作滿3個(gè)月的高技能人才納入人才證明開具范圍，在區(qū)內(nèi)購(gòu)房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響。

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也就是說，蘇州相城區(qū)不僅落戶門檻降低，符合一定條件的高技能人才還可以繞開樓市限購(gòu)政策，直接買房。

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到了2月21日，河南省駐馬店市發(fā)文稱，將住房公積金貸款額度由45萬元提高到50萬元；首套房的住房公積金貸款首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房貸款首付比例仍執(zhí)行30%不變；購(gòu)買首套居住房屋的給予補(bǔ)助，各類人才補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)200元/㎡，大中專以上畢業(yè)生補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)150元/㎡，農(nóng)民工補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)100元/㎡。

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駐馬店將首套房公積金貸款首付比例由30%下調(diào)為20%，引起市場(chǎng)關(guān)注。張大偉指出，這是全國(guó)第一個(gè)下調(diào)首付比例的城市。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，調(diào)整首付比例是很強(qiáng)的“暖樓市”政策，將刺激購(gòu)房需求。

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對(duì)于購(gòu)房補(bǔ)貼政策，嚴(yán)躍進(jìn)稱，駐馬店的補(bǔ)貼政策覆蓋面比較全，也注重了購(gòu)房者的職業(yè)和特性。近期，包括衡陽(yáng)、馬鞍山在內(nèi)的多個(gè)城市都有類似舉措面世，預(yù)計(jì)購(gòu)房補(bǔ)貼將會(huì)成為穩(wěn)樓市的重要工具。

資料圖?中新經(jīng)緯?熊思怡?攝

03?售樓部逐漸開放?寬松政策相繼落地

經(jīng)過艱苦努力，目前疫情防控形勢(shì)積極向好的態(tài)勢(shì)正在拓展。當(dāng)前，一些地方已經(jīng)開始有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，積極信號(hào)正在積累。

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2月20日，南京市住建局發(fā)布《關(guān)于有序恢復(fù)商品房銷售的工作方案》，方案指出，對(duì)人員密集流動(dòng)性大的玄武、秦淮、建鄴、鼓樓等主城區(qū)，堅(jiān)持疫情防控優(yōu)先，安全有序積極推進(jìn)售樓處開放銷售；對(duì)棲霞、雨花臺(tái)、江寧等區(qū)域，在安全可控前提下全力推進(jìn)售樓處開放銷售。

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2月21日，河南省住建廳等部門稱，在確保疫情防控情況下，支持疫情輕微區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)辦公場(chǎng)所、售樓部、項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)全面復(fù)工、應(yīng)復(fù)盡復(fù)，指導(dǎo)疫情影響較重區(qū)域有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

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不過，克爾瑞研究中心22日稱，通過調(diào)研新房市場(chǎng)48個(gè)城市6880個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，有近7成實(shí)體售樓處尚未開放，僅20%的城市售樓處開放比例高于60%；調(diào)研二手經(jīng)紀(jì)25個(gè)城市8383家門店，其中6成門店處于關(guān)停狀態(tài)，另外4成門店多數(shù)已轉(zhuǎn)換為線上辦公，僅4%人員提供實(shí)體服務(wù)。

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另一方面，由于疫情對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生一定影響，業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)，為讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在合理區(qū)間，金融政策或?qū)⒊霈F(xiàn)寬松。例如，2月20日公布了新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），與上月相比，1年期下降10個(gè)基點(diǎn)至4.05%，5年期以上下降5個(gè)基點(diǎn)至4.75%。

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2月24日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陳雨露表示，人民銀行會(huì)讓穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度。繼續(xù)保持流動(dòng)性合理的充裕，通過政策利率的引導(dǎo)作用讓整體市場(chǎng)利率繼續(xù)下行，降低企業(yè)的融資成本。

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嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，從3月份開始，類似下調(diào)公積金貸款首付比例的情況，會(huì)逐漸增多，購(gòu)房交易行情有望改善。克爾瑞研究中心認(rèn)為，更多二、三線城市將局部乃至全面放松調(diào)控，市場(chǎng)下行壓力較大的城市甚至?xí)雠_(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。

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謝逸楓表示，去年甚至更早之前，一些城市已經(jīng)陸續(xù)放寬限價(jià)、限售、限簽等調(diào)控政策。受疫情影響，三四線乃至弱二線城市的限購(gòu)、限貸也有可能在今年3、4月出現(xiàn)調(diào)整，但這種調(diào)整會(huì)比較緩慢，不會(huì)出現(xiàn)一下子全部放開的局面。