深耕地產(chǎn)板塊數(shù)十年，不僅陷入增收不增利的尷尬境地，還落下經(jīng)營性現(xiàn)金流量缺口大和高資產(chǎn)負(fù)債率的毛病，“去地產(chǎn)化”后站上“大健康”產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，不過從目前看來，無論是醫(yī)藥、化妝品還是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目均未能成氣候，主要營收依然靠房地產(chǎn)銷售支撐。

此次收購玻尿酸生產(chǎn)商焦點(diǎn)生物也是為了進(jìn)一步向玻尿酸產(chǎn)業(yè)鏈延伸，不過，一紙公告展示交易存在較大終止風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也終止了魯商發(fā)展的連板，還牢牢按在了跌停板上。

“玻尿酸”帶來六連板

國慶節(jié)前夕，魯商發(fā)展發(fā)布公告表示，為了完善全資子公司山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大以透明質(zhì)酸為核心的化妝品和骨科產(chǎn)品品牌優(yōu)勢，魯商發(fā)展擬將收購山東焦點(diǎn)生物科技股份有限公司部分股權(quán)，收購?fù)瓿珊髮⑷〉媒裹c(diǎn)生物的控制權(quán)。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，焦點(diǎn)生物屬于化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)，經(jīng)營范圍包括透明質(zhì)酸、透明質(zhì)酸鈉以及透明質(zhì)酸鈉水溶液開發(fā)、生產(chǎn)和銷售，是一家專門生產(chǎn)透明質(zhì)酸的企業(yè)，而透明質(zhì)酸也就是常說的“玻尿酸”。

據(jù)了解，此前，福瑞達(dá)的主營業(yè)務(wù)只包括醫(yī)藥、保健食品、化妝品等研發(fā)、生產(chǎn)與銷售，而玻尿酸由于具有高保濕性，常被用于醫(yī)藥、化妝品領(lǐng)域，雖然福瑞達(dá)并不涉及玻尿酸的生產(chǎn)，但其多項(xiàng)產(chǎn)品均依托玻尿酸延伸而來。

國慶節(jié)后幾天，魯商發(fā)展股價(jià)略微上升，但起伏并不明顯，直到10月18日開始，至今魯商發(fā)展已收獲六連板，股價(jià)從4.31元上漲至7.15元，8個(gè)交易日累計(jì)漲幅達(dá)94.43%，市值增加28.42億，期間股價(jià)達(dá)到近一年來的最高值8.03元。

盡管魯商發(fā)展三次公告風(fēng)險(xiǎn)提示，表示公司房地產(chǎn)項(xiàng)目由于結(jié)算費(fèi)用增加，未來業(yè)績的持續(xù)增長存在較大不確定性，轉(zhuǎn)型的醫(yī)藥和化妝品業(yè)務(wù)也還未成氣候，對凈利潤貢獻(xiàn)較小，同時(shí)，對焦點(diǎn)生物的收購還處在初級(jí)階段，后續(xù)交易能否完成存在較大不確定性。

依然未能阻擋股民對魯商發(fā)展的信心，截至10月29日，魯商發(fā)展市盈率雖然略降至29.01倍，但依然高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平9.42倍。

直到28日，魯商發(fā)展再次公告列舉了焦點(diǎn)生物的幾大缺陷，包括公司規(guī)模小、不可替代性弱、相關(guān)費(fèi)用高、產(chǎn)品技術(shù)壁壘低以及監(jiān)管政策風(fēng)險(xiǎn)等，并明確表示“交易存在較大終止風(fēng)險(xiǎn)”。

值得一提的是，雖然對焦點(diǎn)生物的審計(jì)評(píng)估還未完成，但魯商發(fā)展提示的這些缺陷在確定標(biāo)的公司的時(shí)候就應(yīng)該都了解了，交易存在的終止風(fēng)險(xiǎn)，大概率就是價(jià)格沒談攏。隔天10月29日，魯商發(fā)展開盤不久便一字跌停，截至收盤也未打開跌停板。

帶息債務(wù)232億，資產(chǎn)負(fù)債率超93%

近來，魯商發(fā)展一直謀劃向大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，目前魯商發(fā)展主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資和運(yùn)營管理、健康管理和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)板塊依然以魯商置業(yè)為主，形成精品住宅、大型購物中心、高端寫字樓以及星級(jí)酒店等產(chǎn)品，生物醫(yī)藥方面以福瑞達(dá)為主，從事藥品、保健食品、化妝品等產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)以及銷售，健康管理方面則以生態(tài)健康城和嵌入式小微社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心為主。

為表轉(zhuǎn)型的決心，魯商置業(yè)直接將公司名稱改成了“魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司”，7月12日經(jīng)過上交所核準(zhǔn)，股票簡稱正式改為“魯商發(fā)展”。

不過也確實(shí)如魯商發(fā)展公告提示的那樣，目前看來房地產(chǎn)銷售依然是其主要收入來源，從半年報(bào)來看，房地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)33.11億營收，占總營收83.21%，而藥品、化妝品、養(yǎng)老服務(wù)等大健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)營收還不超過13%，仍處在轉(zhuǎn)型初期。

上市近十年間，魯商發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不順利，雖然2009-2018年，營收從25億提高至88.21億，增長了3.5倍，不過卻處在增收不增利的尷尬處境中，凈利潤卻從4.39億下滑到1.62億，累計(jì)降幅達(dá)63.1%。

同時(shí)，在魯商發(fā)展的數(shù)項(xiàng)業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率也十分低，僅為13.65%，而近來新發(fā)展的藥品、化妝品等項(xiàng)目毛利率均在60%以上。不僅比不過自家的其他業(yè)務(wù)，魯商發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率也比同行要低得多，正如魯商發(fā)展所說，其房地產(chǎn)開發(fā)能力與同行相比更為薄弱。

魯商發(fā)展專注地產(chǎn)的這么多年里，除了毛利率的下滑，還留下很多隱患。

由于地產(chǎn)行業(yè)投入大、轉(zhuǎn)化周期長等屬性，魯商發(fā)展的現(xiàn)金流一直也不樂觀，近期更是如此，半年報(bào)中，魯商發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-35.33億，同比下降528.78%，而在三季報(bào)中降幅進(jìn)一步增大，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額減至-65.97億，同比下降750.39%。

另外，近些年來，魯商發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率也在不斷增大，2009年的90.42%，到最新的三季報(bào)中，資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到93.62%，本就已經(jīng)極高負(fù)債率還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢，而流動(dòng)比率也從1.44降至1.15，長、短期償債能力雙雙下降。

不僅如此，魯商發(fā)展的流動(dòng)資產(chǎn)中，雖然賬面仍有42.66億現(xiàn)金，也只是杯水車薪，僅占整體流動(dòng)資產(chǎn)8%，而流動(dòng)資產(chǎn)中73.46%是存貨，14.68%是預(yù)付賬款，扣除這些變現(xiàn)期較長的項(xiàng)目后，魯商發(fā)展的速動(dòng)比率就只剩下0.08，相比同行業(yè)其他上市公司低得多，但同時(shí)短期內(nèi)又還有232.32億帶息債務(wù)亟待償還。

站上“大健康”的風(fēng)口，一手養(yǎng)老一手玻尿酸

近日，阿里網(wǎng)絡(luò)及其一致行動(dòng)人合計(jì)斥資72.65億一舉取得美年健康10.82%股份，成為其第二大股東，布局體檢領(lǐng)域，而目前京東健康也逐漸聚焦醫(yī)藥供應(yīng)鏈、醫(yī)療服務(wù)、慢病管理等領(lǐng)域，諸多大廠均開始對大健康產(chǎn)業(yè)進(jìn)行布局，下一個(gè)風(fēng)口越發(fā)明顯。

魯商發(fā)展的大健康轉(zhuǎn)型則分成醫(yī)藥、化妝品和養(yǎng)老地產(chǎn)兩部分。

2018年12月受讓第一大股東持有的福瑞達(dá)100%股權(quán)，福瑞達(dá)擁有“明仁”、“頤蓮”、“善顏”等多個(gè)知名品牌，貫穿大健康、醫(yī)養(yǎng)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，而魯商發(fā)展的醫(yī)藥、化妝品等項(xiàng)目也完全依賴福瑞達(dá)。

值得一提的是，在福瑞達(dá)歸屬魯商發(fā)展的短短半年時(shí)間里，其化妝品、保健食品的毛利率卻分別從62.21%、72.09%下滑到了60.98%、63.54%，僅醫(yī)藥部分毛利率保持穩(wěn)定。

正如前面提到的，福瑞達(dá)并不生產(chǎn)玻尿酸，只是以玻尿酸為基礎(chǔ)進(jìn)一步加工生產(chǎn)化妝品等產(chǎn)品，面對化妝品等項(xiàng)目毛利率的下跌，玻尿酸市場的利潤蛋糕，魯商發(fā)展自然也是想攬進(jìn)自己碗中的。

玻尿酸的暴利自然不用多說，此前熱議的話題“成本19元打到臉上最高過萬”也就能說明期間利潤之多。

據(jù)了解，焦點(diǎn)生物是除華熙生物外第二大玻尿酸生產(chǎn)企業(yè)，市場占有率為12%，而據(jù)此前華熙生物的招股說明書顯示，透明質(zhì)酸原料業(yè)務(wù)毛利率一直維持較高水平，綜合毛利率能達(dá)到75%，而注射級(jí)透明質(zhì)酸毛利率最高，能達(dá)到90%以上，魯商發(fā)展收購焦點(diǎn)生物也是為了進(jìn)一步向化妝品的上游產(chǎn)業(yè)延伸，降低采購玻尿酸原料的成本。

另一方面，魯商發(fā)展也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，到2018年末，我國60歲及以上人口為2.49億，較2017年增加859萬人，占全國總?cè)丝?7.9%，據(jù)社科院預(yù)測，2050年我國60歲及以上老年人口數(shù)量將達(dá)到4.83億人，80歲及以上老年人口將達(dá)到1.08億人，人口老齡化問題日漸加劇。

但同時(shí)我國養(yǎng)老地產(chǎn)還有很大的空白，據(jù)民政部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末全國養(yǎng)老服務(wù)床位共746.4萬張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)共392.8萬張；社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)353.6萬張。

雖然目前魯商發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目還在建設(shè)期，營收規(guī)模不足地產(chǎn)板塊零頭，但從此前董秘在互動(dòng)易上的回答來看，主要也是以養(yǎng)老公寓等住宅化產(chǎn)品為主，出租床位并輔以老年大學(xué)、養(yǎng)生中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

不過，目前魯商發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)還在非常初期的階段，上半年僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入378.88萬，占總營收比重不足1%，尚未能成氣候。

雖然上半年由于哈爾濱、青島、泰安等項(xiàng)目交付，魯商發(fā)展的業(yè)績有不錯(cuò)的表現(xiàn)，但同時(shí)結(jié)算也較去年同期有所增長，后續(xù)的持續(xù)增長還存在著極大的不確定性，而目前“大健康”產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)分支雖然都有所增長，但依然對整體業(yè)績影響較小，在現(xiàn)金流不斷惡化的情況下，魯商發(fā)展未來依然是在高空之中走鋼絲。