文/周雄飛

在長租公寓行業頭部公司競相IPO之際，行業內又一品牌倒下了。

據鋅財經了解，10月3日，河南悅如資產管理有限公司（以下簡稱“悅如公寓”）在其官方公眾號發布了一則通告。通告提到，“由于市場的變化、自身組織和經營能力不夠強等主要原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600多套公寓面臨巨大的經營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運營，顧接受并購重組。”

公告細則 圖片來源于網絡

同時，在這份通告中也表示，在2019年9月鄭州比遜達美公寓管理有限公司（鄭州創實房地產營銷策略有限公司控股子公司）已對悅如公寓進行并購重組，全部股份已經轉讓給對方，且已進行了相關股權轉讓及員工工商變更手續。在全部變更協議生效后，公司經營管理及房源管理等均由收購方全權負責。

悅如公寓創立于2014年2月，定位于為客戶提供品質公寓產品和超越期望服務。曾在2018年12月邁點研究院發布的“分散式長租公寓品牌影響力榜單”中排名第8。

分散式長租公寓品牌影響力榜單 圖片來源于邁點研究院

而短短一年，這樣一個昔日榜上有名的公司，今日卻落得資金鏈斷裂，被收購的下場。

近兩年，和悅如公寓一樣命運的公司還有很多。截至目前，已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而宣告破產。

然而，在這場長租公寓的市場爭奪戰中，不是所有公司都落得如此悲慘的結局，也有包括自如公寓等一系列公司正在沖刺IPO上市。

長租公寓行業內的“洗牌”正在發生，而這場爭奪戰的下半場也已經開啟。

從“野蠻生長”到“至暗時刻”

悅如公寓于2014年成立于河南鄭州。很快，公司與整個長租公寓行業一起走上了“快車道”。

2016年7月30日，悅如公寓在鄭州舉辦了“租出新花樣—2016悅如公寓周年發布會”，在發布會上悅如CEO王銀偉公布了目前公司的發展規模，“經過兩年時間的發展，已經擁有房源10000間，租客已達到30000人，規模排在全國的前五名。

當時，悅如公寓已經啟動掛牌上市的計劃，預計2017年掛牌，沖刺中國公寓行業第一股。”

就在2016年，國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出要“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。第二年，十九大提出要建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。

在這樣的政策紅利下，2016年之后機構化租賃市場迅速崛起，眾多房地產企業、創業企業都紛紛進入長租公寓市場，開始了“野蠻生長”的階段，在2018年達到一個高峰。

據58集團在去年發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》中顯示，截至去年3月，全國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數量已超200萬間。另據貝殼研究院統計，2018年年中機構房源擴張最快的時候，熱點一二線城市租金同比上漲10%左右，部分城市同比漲幅超過20%。

然而，就在這樣的快速擴張下，一些長租公寓品牌也開始出現種種問題。比如，有一些長租公寓平臺“跑路”、“爆雷”，或者被曝出存在質量問題(甲醛房)、再或者涉及侵犯隱私問題(安裝針孔攝像頭等)和金融風險問題(租金貸)。

從2018年開始，長租公寓行業進入“至暗時刻”。很多長租公寓品牌如寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題。截止目前，已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。

而悅如公寓也包括在其中。據鋅財經了解，在2018年，悅如曾發起了一個“出10萬元認購一個房源包，連續收益五年共計獲得21萬收入”的投資模式。

當時，外界的猜測是，他們推出此模式是為了彌補快速擴張所導致的資金鏈斷裂的風險。但當此模式推出后，并沒有為悅如帶來長久的發展資金。在艱難堅持一年后，悅如做出了出售公司的決定。

其實，像悅如公寓這樣的例子還有很多，背后是一個漫長的長租公寓的市場爭奪戰。

一半火焰、一半海水

近些年，長租公寓品牌如“雨后春筍”一般出現在在全國主要的一二線城市。這其中包括房產中介鏈家旗下的自如寓，紫梧桐資產管理有限公司投資的高端白領公寓品牌——蛋殼公寓、和地產商巨頭萬科、龍湖也分別推出了泊寓、紅璞。就此，長租公寓集結了房產中介、房地產企業、資本市場和個人投資者四方勢力。

有供給端，必定會有需求端。

此前，在大多數城市租房，人們主要通過線下房產中介，或者在線上58同城、趕集網、搜房網等渠道找房和租房，但這其中很多人會遇到房源與實物不相同、看中的房子很多已經被租出去但沒有更新和二房東、三房東亂收費的情況出現。

而在長租公寓的出現，很好的解決了這個痛點。很多人改變了之前的認知，接受了長租公寓的服務。據艾媒咨詢發布了《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示，2018年中國房屋租賃市場租賃人口已經達到2.1億人，其中90%都是年輕人。

于是，很多玩家看到長租公寓市場需求較大，于是紛紛進入。加上資本的助推，長租公寓一時成為風口。

由于長租公寓品牌在前期主要還是靠營銷來讓更多用戶知曉，通過一些低價的手段吸引租客成為自己的住客。正因為這樣，每個公司都會盡全力，導致整個市場競爭極其激烈。

長租公寓行業自2018年起便頻繁出現資金鏈斷裂，許多中小品牌接連倒閉。而在這個過程中，也誕生了蛋殼、自如等頭部企業品牌。雖然很多公司都失敗了，但還是有很多公司繼續進入。

對此，一位長租公寓的從業者這樣對媒體表示：“前兩年，國內許多長租公寓品牌，通過低價和租戶簽約，然后就會把租金拿去抵押，以便拿到更多的資金。但這是一個賭博，很容易造成資金鏈斷裂，引發暴雷。很多玩家還是會選擇挑戰，以為自己可以成為幸運兒，可結果是大多數公司都會失敗。”

在這樣的過程中，雖然很多小公司的結局都會被大公司“吃掉”，但這也讓頭部企業變得越來越大。

今年1月，蛋殼公寓宣布，以2億美金（包含現金和債務）全資戰略收購知名長租公寓運營商愛上租，在交易完成后，蛋殼公寓管理房間數量接近40萬間，業務分布于北京、上海、廣州等全國10個一線、新一線城市。

2月，寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購；3月，因“租金貸”資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購。

頭部企業繼續擴張，就需要更多的資金，而IPO被看做最好的一個方法。

7日，長租公寓品牌青客公寓正式向美國證券交易委員會提交首次公開募股（IPO）文件，計劃在納斯達克上市，預計融資一億多美元。如果計劃順利，青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

而在這之前，蛋殼公寓和自如也傳出上市消息。雖然尚未披露招股書，但可以看出這些頭部公司對于資金的渴望。畢竟對于長租公寓而言，現金流就是生命線。。

SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹一直反對長租公寓，他曾直言燒錢創業是一條不歸路，“不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。”

長租公寓行業進入下半場

雖然長租公寓行業正遭遇困境，但前景依然可期。

據艾媒資訊發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示，預計到2020年、2025年，國內房屋租賃市場規模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元。目前，90后的租客占比高達75%，大多數年輕人還是選擇租房。

因此，繼續以“互聯網思維”在規模上高舉高打，資金鏈持續斷裂暴雷的一些長租公寓品牌已經證明此路不通，整個行業需要做出調整，必須從之前的“野蠻生長”階段轉入“降速”的下半場。

但降速就意味著會“缺錢”。

一些企業將目光投向了“金融貸”，很多業內人士對媒體這樣表示，本質而言，“租金貸”并不是“惡”，它能在很大程度上解決租客的經濟困境，尤其對于大學生和剛畢業工作的白領來說并非壞事。

但也有人對此持反對意見。一位已多年在長租公寓行業的從業者對鋅財經表示：“租金貸是有極大風險，這不僅對于租客來說是這樣，同時對于房東也是。很多房東在面對租金貸時，拒絕合作。因為如果公司暴雷，他們也是最終的受害者。”

很多公司已經注意到這點。他們正另辟蹊徑。

部分長租公寓開始在空間利用率上做文章，例如，將公共空間進行活動節日類租賃、或者公寓內增加收費的娛樂消費設施如娃娃機、自動販賣機等，將空間利用率最大化，這些成為了精細化運營的重點。

蛋殼公寓廣告牌 圖片來源于網絡

就在今日，據鋅財經獲悉，長租公寓品牌自如成立8周年之際，自如CEO熊林對媒體表示，“長租公寓行業已從創業期進入精耕期，未來一段時間內，自如不會急于啟動IPO，而是會深耕于企業、服務、技術和團隊，以提升用戶體驗。”

可以相信，隨著像自如這樣的頭部企業逐漸將“速度”放慢，將目光真正回歸到為租客提供優質的服務本身，或許可以改變目前長租公寓市場的困境，讓整個行業走上良性循環的正軌。

最后，這個行業仍然“得用戶者得天下”的大勢。