作者：薛宇飛

原創(chuàng)：中新經(jīng)緯（jwview ）

01 租客減稅 房東煩惱

幾年前，老趙一家搬到了北京朝陽區(qū)大望路附近，而老趙的另一套房子——位于朝陽區(qū)五環(huán)外的兩居室開始對外出租，由于臨近地鐵，房子很容易出租，雖然租金不多，但幾年下來也獲得一些收益。

“和很多搬出來的老鄰居一樣，房子都是掛在網(wǎng)上直租，雖然與租客簽有協(xié)議，但沒有去政府備過案，也沒有繳過稅。”老趙說，雖然知道出租房屋要繳稅，但沒人查，也不影響征信，自然不會去申報。

根據(jù)新實施的個稅專項附加扣除，北京等城市的租客每月可以扣除1500元的住房租金專項附加。若假設(shè)租客扣除三險一金后的月薪為1萬元，在沒有專項附加扣除、個稅起征點為5000元的情況下，每月需繳納個稅（10000-5000）×10%-速算扣除數(shù)210元=290元；享受住房租金專項扣除后，每月繳納的個稅降至140元，1個月可以增加150元收入，一年為1800元。

住房租金專項扣除雖然利好租客，但卻給“老趙們”增添了煩惱。納稅人享受住房租金專項附加扣除，需填報租賃住房地址、出租人姓名及身份證件類型和號碼，或者出租方單位名稱及納稅人識別號（社會統(tǒng)一信用代碼）、租賃起止時間等信息。

在老趙看來，這些關(guān)鍵信息被稅務(wù)機關(guān)掌握，是不是意味著以后就要申報納稅了，甚至還要將之前漏繳的稅款一并補上？讓房東們更加焦慮的是，有消息稱，要繳納的稅率很高，將占到房租不小的一部分。

社科院一位不愿具名的財稅專家告訴中新經(jīng)緯，個人出租住房需要繳納的稅目比較多，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。

在主要稅種中，增值稅根據(jù)主體不同，稅率也不一樣，個人出租住房的應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%，而“一般納稅人”和“小規(guī)模納稅人”出租住房則會較高。相關(guān)規(guī)定還明確，個人出租不動產(chǎn)月租金收入不超過3萬元的，可免征增值稅。房產(chǎn)稅與個人所得稅上也有優(yōu)惠，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，個人所得稅暫減按10%的稅率征收。

顯然，相當一部分個人出租的住房月租金都沒有超過3萬元，基本都可以免征增值稅。以老趙3000元/月出租的兩居室為例，其房產(chǎn)稅和個人所得稅應(yīng)繳納420元/月。但實際征繳中，稅務(wù)機關(guān)出臺了更為優(yōu)惠的稅率，北京住房的綜合征收率是月租金收入的5%；上海以租金除以1.05作為計稅收入，若計稅收入達到3萬元及以上，其綜合稅率為5%，計稅收入在3萬元以下，綜合稅率為3.5%；深圳征收租賃稅，最低稅率為4.5%。

以5%的稅率計算，老趙每月需要繳納150元稅款，但他認為，羊毛出在羊身上，一旦房東們的出租成本增加，勢必會引起租金上漲，“在北京，3000元/月的兩居室已經(jīng)比較便宜了，如果真要繳稅，那可能就要租客買單了。”

02 收稅遇冷 房東抵制

▲北京住宅小區(qū) 資料圖 中新經(jīng)緯 攝

很多個人房東與老趙一樣，出租房源并取得收入，卻從來沒有納過稅，到底有多少人在漏繳，并沒有一個十分權(quán)威的說法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，以北京為例，租賃行為備案的比例不足一成，而如果從全國來看，1%都不到。

社科院的上述專家認為，由于出租房屋信息不健全、租金以現(xiàn)金交易等原因，給稅務(wù)部門征繳稅款帶來很大難度，“法不責(zé)眾”的心理也讓多數(shù)房東選擇漏稅。

中國的稅種以間接稅為主，需要個人主動申報的情況少之又少，即便是工薪族接觸最多的個人所得稅，也是由單位代扣。從各地規(guī)定來看，租金納稅需要房東主動去稅務(wù)機關(guān)或代征點申報，顯然，僅憑“納稅光榮”的口號，沒有多少人會主動這么做。

有業(yè)內(nèi)人士指出，主動申報納稅的情況也存在，但多數(shù)都是房東或者租客需要發(fā)票用于報銷或者做證明材料使用。例如北京的積分落戶政策，在“合法穩(wěn)定住所”一項里，申請人要簽訂正式房屋租賃合同，合法租賃符合登記備案、依法納稅等有關(guān)規(guī)定的住所，才可以拿到相應(yīng)積分。

實際征繳中，稅務(wù)機關(guān)雖然出臺了優(yōu)惠的綜合稅率，但從多個地方媒體之前的報道來看，繳稅遇冷是普遍現(xiàn)象。2010年，哈爾濱市就出臺了個人房屋租賃稅，稅率在5%~12%，據(jù)黑龍江日報報道，租賃稅實施20天，某街道辦事處個人房屋租賃稅收仍為零。多數(shù)街道辦事處表示，雖然他們大概掌握房屋出租的情況，但是到征稅時，承租人往往都不承認房子是自己租的，多數(shù)會以自己是房主的親戚、房子不是租的等借口，不向辦事處人員提供租房合同，這給征稅帶來很大困難。

日前，深圳市龍崗區(qū)布吉街道發(fā)出的“個人房屋租賃納稅通知”引起關(guān)注，該街道要求房屋出租方收到通知之日起5日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)，逾期未辦理的，將報稅務(wù)部門進行處罰。2018年底，深圳市就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂草案征求意見稿）》征求意見，意見稿明確，租賃或者轉(zhuǎn)租當事人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋租賃合同備案以及備案變更或解除手續(xù)的，由主管部門責(zé)令限期改正，對個人處1千元罰款，對單位處1萬元罰款。

社科院的前述專家認為，有了財產(chǎn)收入，就應(yīng)該按照一定的稅法征稅，該減免的減免，該征收的要征收。他建議，為了更加公平合理，可以采用綜合所得的方法計稅，“有很多套房子出租并取得收益的，就多征一些，工資低、租金收入也少的人群，就少繳些。”

國家稅務(wù)總局12366納稅人服務(wù)平臺的工作人員也表示，根據(jù)目前的政策，不會要求房東補繳之前的稅，但如果有了出租行為，就應(yīng)該納稅。

03 稅率擾動價格 有人借勢漲租

▲出租房 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

住房租金專項附加扣除，之所以引起廣泛關(guān)注，與這一群體的數(shù)量有很大關(guān)系。貝殼租房的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國的租房人群接近2億，租房已是一線城市年輕人的常態(tài)，住房租賃市場呈現(xiàn)出前所未有的成長勢能。

與此同時，對高房租的抱怨之聲亦有擴大之勢。如果征稅變得嚴格，或許會對房租價格造成擾動，原有的個稅專項扣除福利不免會受到影響。有報道稱，在這個租房淡季，北京一房東已經(jīng)將房租上漲了10%，而網(wǎng)絡(luò)上也有不少人抱怨房東想借征稅漲租金。稅率才只有5%左右，況且還沒征，租金就上漲了10%，頗有借勢漲價的嫌疑。

老趙的兩名租客都有他的身份證信息，在申報個稅專項附加扣除的時候也沒有聯(lián)系他，老趙也沒有阻攔，“稅務(wù)局會不會催我們繳稅，現(xiàn)在還不知道，等等再看。”

老趙說：“2018年年中北京的房租漲得很厲害，但我沒有漲，兩名租客的租期到今年6月份，我傾向漲一點，但漲多少還要看市場。”

張大偉稱，雖然政府出臺了很多鼓勵租賃的政策，但不論是租售同權(quán)中的入學(xué)權(quán)，還是租金抵扣個稅，都是依托在房東讓渡部分權(quán)益上，在房東占據(jù)絕對話語權(quán)的租賃市場，這些政策只能讓租客付出更多，應(yīng)當警惕春節(jié)后租金上漲的可能。

中國法學(xué)會財稅法學(xué)研究會會長劉劍文則建議，短期內(nèi)稅務(wù)部門可以出臺一些過渡性措施，在一定額度內(nèi)對租房收入免稅，這樣承租方也不會有后顧之憂。尤其是在房價居高不下的大城市，能鼓勵更多業(yè)主將房屋出租，增加房源，保證租金穩(wěn)定。