財富積累難，比積累財富更難的是讓財富保值增值。

招商銀行和貝恩公司聯合發布的《2018中國私人財富報告》預計，2018年高凈值人群規模將達到126萬人，同比增長22%；高凈值人群持有的個人可投資產規模將達到37萬億元，同比增長17%。私人財富市場持續增長，投資需求也日益增多，而投資收益的多少最終由不同的資產配置比決定。

資產配置，選價值洼地還是價值高地？

既然資產配置比影響財富增值效果，如何投資才能讓收益最大化就值得討論了。

從全球資產配置的角度來看，全球財富人群在資產配置上更看重長期收益，而非短期效益。雖然債券、股票等金融投資對于資產配置來說不可或缺，但穩定性更高、保值恒久的房產項目才是全球財富人群資產配置中的重要組成部分。全球知名房產地產服務商戴德梁行10月發布的研究報告顯示，2017年6月至2018年6月一年時間里全球商業房產投資規模達到了1.8萬億美元，同比增長18%。

房產投資長期收益比最高的方案無外乎兩種。一是投資價值洼地，以小博大，等待新城區由價格洼地成長為價值高地，以北京為例，燕郊和通州都曾是價值洼地的候選，投機者蜂擁而入曾一度讓燕郊的房價暴漲。據了解，燕郊的房價從1.5萬元一平米上升到3萬元一平米僅用了不到半年時間。如今，這一候選者轉移到了雄安新區身上。

可以看到，賭注價值洼地有很多不確定性，不是所有價格洼地都能成長為價值洼地，有可能只是短期內長成了價格高地。燕郊也是一個典型的反例，當地房價兩年內兩度下跌，限購政策下來之后又變成了價格洼地，不少盲目投資房產的人最后因無力承擔選擇斷供。當然，燕郊并不是唯一的例子。

另一類是投資能恒久保值的價值高地。何為價值高地？比如北京、曼哈頓、倫敦等一線城市的核心區房產。戴德梁行的研究報告還指出倫敦過去一年（2017.6-2018.6）是海外房產投資的首選，房產交易規模年增長高達47%，為109億美元。

誠如李嘉誠所說，決定房產價值的因素，是地段、地段和地段，而曼哈頓、倫敦等城市的核心區則是黃金地段，這些核心區匯集了本國所有優質資源。以曼哈頓為例，該區域有世界金融中心華爾街、世界500強大部分企業的縱谷、聯合國總部及納斯達克等知名地標。雖然核心區的房價為整座城市的最高點，但核心區的房產資源同時兼具高價值、高保值、高漲幅等特征。

據Corcoran Group的數據，2008年美國經濟危機期間，當其他區域受次貸危機影響時，紐約的公寓房上漲了15%，而曼哈頓的房價一年內上漲了22%。另有一份數據指出，曼哈頓的房價在1987-2017年30年間上漲了2.14倍，年均上漲3.9%，高于紐約各區整體水平。可見，曼哈頓作為全球一線城市的核心區，區域內的房產始終是紐約，乃至美國的價值高地。

由此看來，雖然價值高地和價值洼地都具有增值屬性，但價值高地具有恒久保值屬性。挑選或等候一個價值洼地，不如聚焦全球一線城市的價值高地。

國內價值高地聚焦何處？還看一線CBD

再回來看國內，房產同樣是國內財富人群資產配置的首選。瑞士信貸研究院發布的《2018年全球財富報告》顯示，過去一年中，中國家庭財富總值增加了4.6%，達到52萬億元；其中逾75%的財富增長來自非金融資產，房產是主要增長來源。確定了房產是資產配置首選之后，不妨再探討一下國內哪個區域才是最值得投資的價值高地。

論地段：《澤平宏觀》指出，中國現階段的人口遷移趨勢是農村和三四線城市的人口正向一二線城市大都市圈遷移。因而，人口流動性高的一二線城市房產價值高于三四城市，一二線城市CBD的房產項目則優于其他區域。

也就是說，資產配置首先聚焦北上廣深等一線城市和成都武漢等新一線城市核心區域的優質房產。若進一步篩選，《世界城市名冊》顯示，北京已經成長為僅次于倫敦、紐約、香港的全球一線城市，相比2010年上升了8名，北京CBD的房產更適合富人作為資產配置首選。

論保值：北京國貿經過30年3個時代的發展，已經形成了政經合一的超級CBD，匯集了90%的國際傳媒機構，80的國際組織，70%的世界500強企業，70%的金融機構和30%的五星級酒店。北京哪里最繁華，不用說就是這里了。

不僅如此，北京CBD的發展勢頭良好，《中央商務區藍皮書》指出，北京CBD的綜合發展指數位居第一位，超過了上海CBD和廣州CBD、深圳CBD，近期發布的北京新總規更是計劃于2050年將CBD建成國際一流的商務中心。

長遠來看，北京CBD的房產未來仍有非常高的增值空間。諸如首創天禧這樣位于東三環，毗鄰國貿三期、中國尊、CCTV總部三大地標的核心區域房產，具有恒久增值屬性。首創天禧所處地段有多重利好，兩組數據足以說明：與中國尊僅隔一條馬路，距離CCTV總部大樓只有50米。

論資產價值：一個區域內的房產資源越是稀缺，價值越高。北京東三環內的住宅用地早已斷供，盡管該區域還有另外一些住宅項目，但多是舊樓重新“包裝”再出售，項目的環境、質量與新房相比遜色不少。諸如首創天禧這類項目，不僅坐落于黃金地段，也是核心區唯一的新盤，唯一配有完整社區和園林的高端城市住宅。對于寸土寸金的CBD來說，新房項目稀缺，新高端城市住宅項目更是稀缺，首創天禧這類樓盤的資產價值也遠優于其他樓盤。

論品質：現在更行各業都在談消費升級，而財富人群作為高端消費的踐行者，對居住細節要求甚高，除了地段，增值空間和資產價值之外，項目品質也是財富人群投資時關注的重點。一個住宅項目的品質如何，不僅要看裝修設計和社區環境，還要看周邊的配套設施是否完善優質。

以首創天禧為例，此住宅項目的建筑、園林、室內等居住環境是由英國皇室御用設計師凱莉?赫本、國際知名園林設計大師李寶章、香港室內設計師之父高文安等多位國際知名設計師打造，在打造中國風的基礎上確保了高端舒適性和私密性：大堂軟裝和燈具均由設計師凱莉·赫本從倫敦采購，VIP室的黑色大門由意大利廠家手工定制，門廳主墻面的天然裝飾采用出貨量非常少的王魚肚白石材，櫥柜則有紅點獲得者德國西曼帝克制作。

同時，首創天禧周邊覆蓋了如三里屯太古里、僑福芳草地、銀泰等大型購物中心；北京芳草地小學、北京市第八十中學等核心教育資源；麗思卡爾頓、香格里拉等20多座五星級酒店；和睦家醫院、朝陽醫院等核心醫療資源……不論是從環境還是周邊配套來看都更符合富人對生活品質的極致追求。

CBD價值高地獲將成為全球資產配置熱門

以曼哈頓、倫敦等全球一線城市的發展軌跡作為參照，全球一線城市核心區不論在哪個時代都是黃金地段，而核心區域的房產作為稀缺資源，即使歷經幾十年變遷，經過經濟危機、蕭條、復蘇、繁榮等周期后仍然處在價值高地之上，能夠恒久保值增值。

在網絡理財風險高、債券收益下降、股市長熊的背景下，房產尤其是全球一線城市核心區的房產才是最為穩妥又能帶來高回報的投資方式，最適合為資產配置的首選。為此，核心區的房產未來仍然會在全球財富人群的資產配置中占據重要位置。

而北京作為增速迅猛的全球一線城市，CBD只用了二十年便上升到了其他全球一線城市耗時三四十年才達到的綜合水平，再加上國際商務中心的新定位，未來CBD的競爭力還會持續走高，比其他城市的核心區更值得關注。

與此同時，北京CBD中的優質資產與曼哈頓等核心區一樣會隨著城市不斷發展而具備更高的價值。核心區房產如首創天禧，將會成為全球財富人群的資產配置熱門。

總的來說，不斷在哪個時代，城市的金融商務中心都是一個城市的價值高地，隨著城市不斷發展該區域的資產價值也會持續走高。雖然等待價格洼地成長為價值高地更有成就感，但長遠來看，投資價值高地相比投資價值洼地具有更高的增值空間，且能恒久保值。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110，本文首發韭菜財經