進入中報季，A股和港股不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先后披露了中期業(yè)績，不過大型房企的中報出爐時間普遍集中在8月中下旬。

央企地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)（600048.SH）中報出爐相對比較早，可以作為觀察央企地產(chǎn)公司業(yè)績的一個風(fēng)向標(biāo)。

保利地產(chǎn)曾經(jīng)連續(xù)多次位居上市房企銷售榜的前三名。不過，從2016年開始，當(dāng)恒大、碧桂園、融創(chuàng)等房企銷售額猛增的時候，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的國資背景地產(chǎn)公司在行業(yè)的排名開始下滑。

保利地產(chǎn)、華潤置業(yè)、招商蛇口等國資背景上市房企的銷售規(guī)模排名出現(xiàn)了一定程度的下滑。

2017年底，保利地產(chǎn)在股東大會中強調(diào)未來還將專注房地產(chǎn)，五年內(nèi)重回行業(yè)前三。先不論保利的這個決心最終能否實現(xiàn)，財報向我們展示的情況更重要。

 上半年營收恢復(fù)增長，但經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)凈流出 

保利地產(chǎn)成立于1992年9月，2006年7月成功登陸上交所。截至2018年8月16日，國務(wù)院國資委持有其40.8%股份。作為一家較為典型的央企，保利地產(chǎn)歷年來經(jīng)營算的上穩(wěn)健。下圖為面包財經(jīng)根據(jù)公告繪制的保利地產(chǎn)業(yè)績情況：

可以看到，2016年之前，保利地產(chǎn)的營收和凈利潤整體上呈增長之勢，但是2017年的營收有所下滑：2017年營收1463億元，同比微降5.46%。翻查2017年年報，保利地產(chǎn)對營收下降的解釋是受項目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)的影響。

不過，今年上半年業(yè)績又恢復(fù)增長：根據(jù)2018年中報，保利地產(chǎn)總營收595.36億元，同比增長9.3%；歸母凈利潤65.05億元同比增長15.1%；毛利率由2017年上半年的30.8%上升至35.39%，提升了4.4個百分點。

值得注意的是，保利地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流在2017年出現(xiàn)了歷史上最大的一次凈流出，由2016年的凈流入340.53億元降至2017年的凈流出293億元。凈流出情況仍在2018年上半年延續(xù)，凈流出98.32億元，與去年同期持平。根據(jù)財報，近兩年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出主要是與公司拓展支出、合作方往來款支付有關(guān)。

翻查財報，保利地產(chǎn)確實在加快拿地節(jié)奏。

 并購拿地進入三四線城市，保利能否重回前三陣營？

2018年，上半年保利地產(chǎn)銷售額達2153.12億元，同比大增46.86%，其中一二線城市簽約額占比近78%。保利地產(chǎn)一二線城市銷售額比重與目前的房企三巨頭“恒碧萬”來說，明顯要高。

但是，保利在非一二線城市的拿地比重在增加。截止2018年6月30日，保利地產(chǎn)擁有待開發(fā)土儲面積共8950萬平方米，同比2017年上半年增幅超20%。目前，保利地產(chǎn)一二線城市擁有土儲面積為5425萬平方米，占比約61%，較2016年的70%下降明顯，也就是說，相應(yīng)的非一二線城市土儲在增加。

近年來，以三巨頭為代表的大型房企在三四線城市攻城拔寨，銷售額逐年猛增。以碧桂園為例，2017年銷售額中三四線城市占比達到50%。來看一下近4年多以來，保利地產(chǎn)銷售額與三巨頭的對比：

可以看到，2014年和2015年時保利地產(chǎn)的銷售規(guī)模與萬科、恒大相差還不大，甚至略超碧桂園。但是到了2016年保利地產(chǎn)的銷售額明顯掉隊。

這其中部分原因是三四線城市房地產(chǎn)銷售井噴，而恒大碧桂園在相應(yīng)市場擁有更大比重的項目儲備。

在2016年的地王爭奪戰(zhàn)中，身為央企的保利擁有資金優(yōu)勢，能夠以更低的利率從債券市場或者銀行渠道獲取資金。保利成為不少城市地王爭奪中的常客，但是2018年并購也成為保利獲取土地的一個重要手段。

根據(jù)中報，2018年上半年，保利地產(chǎn)新拓展國內(nèi)項目69個，其中非一二線項目面積占比為50%，同比增長一倍，三四線城市主要在珠三角、長三角周邊。而新拓展的項目中有45個是通過并購、合作的方式獲得的，占拓展項目總數(shù)的 64%。

 并購擴張背后：負(fù)債率提升，融資成本維持低位 

直接看保利地產(chǎn)的負(fù)債率：

截至2018年6月30日，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達79.32%，同比微增0.5個百分點，環(huán)比上漲2.04個百分點。

由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債中還有很大一部分是銷售的預(yù)售款項，一般在交房后結(jié)轉(zhuǎn)即可。剔除預(yù)收后保利地產(chǎn)負(fù)債率為43.55%，同比上升0.74個百分點，環(huán)比下降1.3個百分點。這兩個負(fù)債率水平在同行業(yè)中都不算太高，尤其是剔除預(yù)收款后的負(fù)債率。

與民營房企相比，保利在融資方面更有優(yōu)勢，這體現(xiàn)在較低的融資成本上。

財報顯示，保利地產(chǎn)2018年上半年新增有息負(fù)債796.13億元，綜合成本為5.09%；全部有息負(fù)債綜合成本為4.86%。這一融資成本在行業(yè)中處于低位，除了能夠以較低利率發(fā)債之外，另一個主要的原因是保利地產(chǎn)銀行貸款占比高，2018年6月底在有息負(fù)債中的占比超過71%。

不過值得注意的是，保利地產(chǎn)披露的EBITDA利息保障倍數(shù)有所下降：從2017年上半年的3.24降至今年同期的2.65。

總體而言，保利地產(chǎn)的中報比較中規(guī)中矩。而其中最核心的利多因素，也許仍然來自其央企身份，能夠以更低的成本獲取資金。

本文作者：面包財經(jīng)

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