來源：一點財經（ID：yidiancaijing）

作者：劉亞杰

編輯：嚴睿

接受采訪時，時代中國控股（1233.HK）董事會主席、執行董事兼行政總裁岑釗雄習慣準備小條，提醒自己哪些該說，哪些不該說。不過在2018年3月1日，“時代地產”更名為“時代中國”的時候，他的雄心壯志與激情澎湃，還是讓他多說了一些。

“時代中國將致力于短期內成長為千億級企業，這將是時代中國更名后的第一仗。”講出這話的時候，他難得地露出微笑。那感覺，好像回到了29歲，回到了曾經創業的廣州東風路健力寶大廈，高喊著“退下去等待，或是跳出來搏一搏”，然后向前一躍。

既然滿眼都是海闊天空，一張小紙條根本框不住四溢的野心。

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岑釗雄還拿出了“城市發展服務商”以及“世界500強”的宏大愿景，規劃將項目開發、物業服務、城市舊改、長租公寓、家居家裝等產業鏈，全部塞進時代中國的房子里。

如今三年過去了，“破千億”的第一仗還在打，“城市發展服務商”不成型，“世界500強”的大夢看似仍遙遙無期——外面的世界已經天翻地覆，時代中國一切還是剛開始的樣子，有限的增長空間，尚撐不起岑釗雄的三大宏愿。

比營收、凈利潤增長有限更無奈的是負債、成本壓力不斷攀升，正讓時代中國失去光澤，可觀的投資價值成了空談。或許另岑釗雄頭疼的問題，不應該是如何實現當年的理想，而是如何擺脫眼下的窘迫，畢竟在現在的地產圈兒，活下去都是個很現實的問題。

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三個宏愿

在很多人眼中，岑釗雄的三個宏愿的確不是空穴來風。

引用他的觀點，成為世界500強，時代中國要兼具三項硬實力：世界領先的公司治理、盈利模式、價值創造能力，業務要處于行業領先地位，還要有全球化發展的本領。“從‘時代地產’到‘時代中國’，它不僅僅是簡簡單單兩個字的改變。”岑釗雄表示。

按照岑釗雄對時代中國戰略設計，物業開發與城市改造構成雙線發展的框架。一方面加快物業開發周轉速度，為發展提供足夠的流動性；另一方面儲備舊改項目，“用時間換利潤”擴充想象空間。眼下，兩大板塊的收入占比總營收已超過98%。

在物業開發環節，岑釗雄表現出驚人的勇氣和魄力，花錢時候氣勢磅礴：先在2018年9月，以5.54萬元/平方米的樓面價，刷新了廣州單價紀錄；隨后在其他房企求穩發展時，當年花掉129.67億元激進拿地；之后在2019年繼續刷新燒錢紀錄。

曾有機構統計，除了廣東省汕頭市澄海區地塊，2019年時代中國拿地溢價率在33%以上；這一年花掉247億元，同比增長90.48%。如此肯花錢、敢花錢，整個地產圈相似案例不多，不過時代中國已經做到了。

“我們不覺得買貴了。”至少岑釗雄意猶未盡。

至于舊改項目的收儲，更是順風順水：2017年，時代中國已經與廣州、佛山、深圳、東莞等城市，簽訂68個更新項目，共計約600萬平方米的土地資源，所有項目都集中在粵港澳大灣區的黃金區域。

到2018年，時代中國將城市更新板塊首次入賬營收，總計貢獻27.76億元，當年營收占比達到8.1%。

“70個（項目）都是我們的，跑不掉了。”按照岑釗雄的預計，這些項目最終能貢獻土儲近2000萬平方米，總貨值超過5000億元。在地產圈，具備同等規模的企業并不多。

既有物業開發完成回血，又有城市更新長期挖潛，“兩條腿走路”的時代中國數據確實好看。匯總2015-2018期間公司財報信息，時代中國合約銷售額突飛猛進，年復合增長率穩定維持在45.9%——這比大摩給出34%的預期還要高，也讓后者給出了“增持”的評級。

公司賺錢很快，業務處于行業領先，距離達成世界500強的夢想，只差那么幾個在海外落地的開發項目了。抬眼看看世界500強的門檻，也沒有那么高。

在岑釗雄提出大計劃時，時代中國與當年世界500強“門檻”的數據相差不大，也就是“踩幾腳油門”的事。已是世界500強級別的競爭者，還愁業績無法破千億？

或許最困難的，只是如何粉飾“城市發展服務商”的角色，僅此而已。

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“泄氣”的時代中國

2019年9月9日，時代中國發布公告稱，完成對下屬物業公司時代鄰里（9928.HK）分拆，于聯交所獨立上市。

算上業績占比1.42%的租賃業務，在“城市發展服務商”的大宇宙中，尋找到第四個角色定位。至少在形態上，岑釗雄距離夢想又近一步。

可是涉及整體發展，一切又不那么順遂。

時代中國2018年就提出了破千億的設想，可是年終的合同銷售額只有606億元；2019年又是一番大刀闊斧的發展，年底算總賬時，784億元的合同銷售額同樣沒有達標。

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“千億目標不是很重要的目標，我們相信今年不實現，明年也會實現。”進入2020年，眼看疫情影響深入與市場調控政策加碼，岑釗雄干脆丟掉了快速實現“千億銷售規模”計劃。

在地產圈兒，不少人說過這樣“泄氣”的話：感嘆競爭激烈，金地集團（600383.SH）董事長凌克放下姿態，同意金地追求業務規模壯大，但不唯規模；禹洲集團（1628.HK）董事長林龍安也曾求退，決定未來2-3年公司不再追求量。

不過在2020年12月初，禹州集團公告表示已經達成千億目標；至于金地，2017年已達成千億規模——只有在達成目標以后，“不在乎”才真正值錢；岑釗雄也在說“不在乎”，只是聽上去難免有那么一點酸。

連千億銷售規模都無法實現，還能成為世界500強嗎？根據克而瑞發布數據，2019年突破千億規模的房企有34家，可是入圍榜單的只有5家公司。如此發展下去，岑釗雄的理想如何兌現？

其實相比目標不能實現，更讓他感到危險的，應該是時代中國的走勢。

為了實現規模化發展，時代中國不斷提升拿地金額與溢價水平，迅速推高了整體債務壓力。有媒體統計，僅2019年其發債次數就有12次，每次融資的目的都是借新還舊，填補項目增長帶來的資金缺口。

既然是融資，就躲不過資金成本。財報數據顯示，從2018年開始，時代中國迎來了短債與負債總額的“雙增長”，凈負債率從2016年的55.1%，提升至年2020年中的71%。

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面對壓力，岑釗雄的表態從來都是否定它的存在。

這些年，粵港澳大灣區一直是時代中國的“根據地”。財報數據顯示，其土儲91%集中在廣東，成都、杭州、武漢、長沙四地占比合計才有9%——全國那么多土地，就在這一個地方“薅羊毛”，絕不越雷池半步。

如此姿態，能夠幫助岑釗雄將風險和成本保持在較低水平。至于規模上不去，世界500強的理想實現不了怎么辦？一旦出現政策收緊，區域發展壓力增大又該怎么辦？岑釗雄沒有回復過。你別問，問就是“土地夠用”。

2019年9月，圈子里還傳出時代中國向全員分派銷售任務的消息。員工要么完成銷售任務，為時代中國帶來現金流；要么選擇離開，為時代中國減輕成本負擔。此一遭，時代中國員工數量減少至5955人，降幅達到37.41%。

后來的官方回復中，時代中國否認裁員，不過承認了分派銷售任務的事實。至于原因，你也別問，問就是“這是行規”。

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一邊是資源還夠用，一邊是行規要遵守，無論岑釗雄找到哪些原因，都是粉飾時代中國失速的事實。以現在的條件，時代中國何時能走出世界500強的步伐？還沒經歷壯年，時代中國有了“變老”的趨勢。算下來，距離當年提出三大宏愿，也不過三年的時間。

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最后的光

岑釗雄會甘于平庸嗎？當然不會。畢竟在他手上，還有一張“王牌”。

財報數據顯示，截至2020年6月30日，時代中國的總土地儲備約為2180萬平方米，其中城市更新項目總數超過150個，潛在總建筑面積約5200萬平方米。在所有片區中，雖然清遠以23.8%的占比位列第一，但參考貨值水平，占比19.1%的廣州才是其重倉之地。

公開數據顯示，2020年9-11月廣州連續3個月銷量突破10000套，“金九銀十”后的11月更是達到11892套的峰值；這段時間內，廣州新房的均價已漲到30146元/平方米——這是一塊熱得發燙的土地，很值錢。

與此同時，廣州又是國內舊改最集中的區域之一。按照統計部門的數據，早在2000年當地城鎮化率已完成62.5%，城市老化問題早已出現，于是主管部門迅速執行改造計劃。

將這些舊改項目轉化為土儲，企業省去了招拍掛的繁瑣流程與高昂成本，直接進入開發階段，這是一件多么幸福的事兒啊！駐扎在廣州，既能享受土地增值的福利，又能獲得舊改資源補充。對時代中國而言，其中價值不言而喻。

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要知道，2018年時代中國將城市更新業務首次列入營收，就有27.76億元，不過無奈的是，2019 年其城市更新項目不升反降至21.68億元，降幅達到21.91%，占比總營收應聲降至5.1%；而2020年上半年，這部分收入大降至0。在財報中，時代中國對于這一板塊的“0收入”做了解釋，是疫情影響了整體施工進程。

“如果招拍掛拿地是短期打法，那么城市更新就屬于中長期經營。”按照億翰智庫分析師觀點，舊改從來不是短線生意，確認房屋產權、商定拆遷補償、完成合作簽約、后期項目開發……每個環節都需要時間。

具體時間是多少？很久，但難卜會有多久。因此指望舊改的“米”，緩解眼前的“餓”，根本來不及。投入無法迅速兌換產出，這成為眾多房企未曾涉足相關領域的關鍵原因，也是時代中國儲備大量舊改項目卻遲遲未能用來美化財報的緣故。

更可怕的是，在這個監管力度空前，市場流動性短缺的年月，真的餓久了，誰還在乎吃相？有的吃，能活下去最重要，于是競爭逐漸成為行業的主旋律。

公開數據顯示，廣州在2018年安排9個舊村與合作企業簽約，到2019年增至31個，截至2020年12月10日已有51個舊村成功簽約。已有的舊改項目并不少，將來還會有更多地塊入市，可是這些項目還夠分嗎？未必。

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根據克爾瑞發布的統計數據，2020年瓜分廣州舊改蛋糕的企業已不止時代中國一家，其中不乏中國恒大（3333.HK）、龍湖集團（0960.HK）、保利發展（600048.SH）這樣的行業巨頭，現在的時代中國已是腹背受敵。

盯上舊改肥肉的房企中，時代中國不是收獲最多的，也不是地塊最寬的，更不是潛力最大的。所有人都到場的時候，時代中國能挺得住嗎？當重倉之地廣州的補給能力日漸退化，時代中國還如何實現當初的宏愿？實在太難了。

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結語

時代中國能成為世界500強嗎？一切很難說。

以2020年榜單來看，上榜中國大陸公司平均銷售收益率為5.4%，平均凈資產收益率9.8%，在歷史的某個時刻，時代中國都曾經達到，甚至超越這些平均值，只要繼續拉高營收和凈利潤，入圍榜單真的有機會。

只是問題在于，對岑釗雄而言，入圍榜單還有那么重要嗎？當時代中國需要面對前所未有的增長壓力，傳統優勢項目開始迎來行業巨無霸的挑戰時，如何活下去才是關鍵。至于那些虛名，已經不再重要。