近期，發改委一則公開發布的通知，攪動了債券市場的神經。

官網信息顯示，國家發展改革委下發了《支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》發改財金〔2018〕1806號（以下簡稱“通知”），通知稱支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。

在通知給出的優質企業經營財務指標參考表中，房地產企業作為“第四類”行業也位列其中。

由此，引發了市場關于房地產調控松綁的猜想。但很快，相關部門在接受媒體采訪時表態：相關企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目；這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

細讀“通知”原文，其中也確實明確將“房地產投資和過剩產能投資”列入了負面清單，原文如下：

（二）申報材料應明確債券募集資金禁止投向領域，形成“負面清單”。“負面清單”包括但不限于：將募集資金借予他人，用于房地產投資和過剩產能投資，用于與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，用于彌補虧損和非生產性支出。“負面清單”領域可根據企業自身經營業務范圍進行補充和調整。

綜合各方面信息來看，將這一政策解讀成為房地產“松綁”確實與文件內容不符。但是，這對于位居頭部并且擁有“棚改”、“保障性住房”和“租賃住房”等領域有項目的房地產公司應當是一個利好。

根據參考標準，滿足優質發債企業的地產公司需滿足資產大于1500億元，營收超過300億元，資產負債率不超過85%。

實際上，從此前面包財經梳理的債券市場數據來看，早在這個通知公開發布之前，一些大型龍頭房企的發債速度就已經有所提升。在經歷今年上半年的清冷之后，房企發債在近期有所升溫。

這對于房企和債券市場都相當重要。由于2015年和2016年是房企人民幣債券發行高峰，期限集中在3—5年，這導致2020年和2021年不少房企將迎來債券到期高峰。

進入2017年之后，房企人民幣債券發行收緊，海外債券發行量迅速增加，再加上此前的存量債券到期，2019年到2021年三年，房企海外債券也可能會迎來到期高峰。

相比較信托、資管計劃等工具，債券融資成本相對較低。債券發行回暖，對于紓解房企未來幾年的流動性壓力相當關鍵。

 房企債券未來三年到期超3600億：2021年是高峰 

目前，債券市場是房地產企業重要的融資渠道之一，不僅規模大而且融資成本也相對較低。統計wind數據顯示：2015年和2016年房地產企業發行的人民幣公司債券規模出現了爆發式的增長，發債數量和金額頻均創下了新高。

2017年房地產企業的債券規模明顯縮減，進入2018年發行總量開始觸底回升，截止2018年12月23日，發行規模達到1081.2億元。以下為根據wind數據，按證監會債券分類及已到期債券整理的房企公司債發行情況：

有借就有還，2015和2016年大量發債后，房企的人民幣債券將在2020年之后迎來到期高峰。

根據wind數據統計分析，2019到2021年房企債券到期金額預計將逐年走高，合計到期金額超過3600億；如果不計新增債券，到期金額會在2022年大幅下降。房企債券到期統計如下圖：

由上圖數據可以，在不考慮提前贖回的因素下，2019年房企債券償債規模超過300億元，隨后兩年繼續增加，到2021年全年的到期公司債將達到2309.59億元，達到償債高峰。

除了國內的公司債，房企在2017-2018年國內融資緊縮的情況下，海外債券發行量激增，用來緩解資金壓力。

 未來三年到期美元債或超700億美元 

以下為根據wind數據整理，截止2018年12月13日內地房地產企業海外發行美元債的情況：

由上圖數據來看，2015和2016年在國內融資政策較為寬松的環境下，房地產企業的海外美元債發債量處于較低水平。隨后2017至2018年國內融資收緊，房企轉向海外融資，美元債的發行量呈井噴式增長。海外美元債的發行總額由2016全年的93.69億元快速增長至2017全年的的415.83億元。截止2018年12月13日，2018年海外美元債的發行量已超過了2017年全年，達到419.39億元。

雖然海外融資緩解了國內房企的融資需求，但越來越高的融資成本卻成為房企即將面對的又一難題。

海外的融資利率在美元加息等因素的影響下明顯抬升。10%左右的融資利率已經成為海外美元債的常態，以下為10月至今海外房地產美元債的發行情況：

根據wind數據統計分析，2019到2021年內地房企海外美元債到期金額將逐年升高，合計達699.68億美元。由于近期又有若干地產公司公告了海外債券的發行計劃，部分債券到期日也在2021年及之前，在不考慮提前贖回的情況下，未來三年房企美元債到期金額實際上已經突破700億美元。

如果不考慮新增債券，海外美元債的到期金額在2022年將大幅下降。以下為內地房地產公司海外美元債到期統計圖：

到債券市場借錢，遲早是要還的；到期還不了錢，就叫違約；買中了違約債券，就叫踩雷。

有借有還，市場才能維系。債券市場不是慈善機構，雪中送炭，其實是在維系自身的流動性。

本文作者：面包財經

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