作者丨張譯文

來(lái)源丨野馬財(cái)經(jīng)

越接近真相越危險(xiǎn)。

近日，公眾號(hào)浙股的浙股君因批評(píng)上市公司被一黑衣戴帽男子暴打。此外，還遭遇了陌生人堵門、神秘快遞、電話威脅等恐嚇手段。查閱浙股的公眾號(hào)，近日涉及到批評(píng)性報(bào)道的內(nèi)容，只有兩篇南都物業(yè)（603506.SH）的。

這一時(shí)間也相當(dāng)敏感，南都物業(yè)的股票打新在即。

而后，南都物業(yè)董事長(zhǎng)韓芳在上證路演回復(fù)投資者提問(wèn)時(shí)表示，稱此事與公司并無(wú)關(guān)系，南都物業(yè)官網(wǎng)也掛出回應(yīng)。

不過(guò)，野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）接到多名業(yè)主舉報(bào)，稱南都物業(yè)還曾用類似對(duì)付浙股君的方式應(yīng)對(duì)過(guò)業(yè)主投訴。物業(yè)管理體系缺存在諸多漏洞，甚至威脅小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全。

南都物業(yè)成立于1994年，原本為浙江華電房地長(zhǎng)開發(fā)公司出資設(shè)立，于1995年8月8日完成改制，于1998年10月更名為“浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司”，于2006年8月更名為“浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司”，后經(jīng)數(shù)次股權(quán)轉(zhuǎn)讓變成現(xiàn)在的南都物業(yè)，70后美女董事長(zhǎng)韓芳成為了控股股東和實(shí)際控制人。

公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是承接杭州地區(qū)各類豪宅、寫字樓等物業(yè)。其中，住宅管理面積占比74.99%。

公司于2017年12月6日通過(guò)了發(fā)審會(huì)，計(jì)劃于1月25日公布申購(gòu)中簽結(jié)果。

但是，疑似毆打自媒體的丑聞也讓南都物業(yè)積累的問(wèn)題瞬間爆發(fā)。

頻現(xiàn)毆打業(yè)主

“這事十有八九就是南都物業(yè)干的，對(duì)于業(yè)主投訴他們也是大打出手的風(fēng)格。”有業(yè)主向野馬財(cái)經(jīng)爆料。

《甄嬛傳》的作者流瀲紫就曾發(fā)過(guò)杭州市濱江區(qū)東方郡南都物業(yè)經(jīng)理打傷業(yè)主的血腥圖片。

南都物業(yè)的工作人員，除了對(duì)男士大打出手外，對(duì)女士也一視同仁，照打不誤。

而憤怒的業(yè)主們，也在小區(qū)的微信群、貼吧、論壇等平臺(tái)上發(fā)布南都物業(yè)毆打業(yè)主的帖子。

物業(yè)管理混亂，與業(yè)主關(guān)系緊張

杭州德加公寓東區(qū)的曹女士告訴野馬財(cái)經(jīng)，業(yè)主與南都物業(yè)的矛盾大部分是由于管理混亂，物業(yè)不作為引發(fā)的。

她說(shuō)，2015年3月，家里發(fā)生了入室盜竊。其居住地點(diǎn)為小區(qū)最后一排樓，朝南露臺(tái)對(duì)面是另一小區(qū)公寓，附近有4個(gè)停車位，很多業(yè)主回家都會(huì)路過(guò)她家門口。就是這樣一個(gè)重要的交界地點(diǎn)，案發(fā)報(bào)案后她才知道，小區(qū)里面是沒有巡邏的，而她家附近可以取證的4個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭也都是壞的。

曹女士說(shuō)，在自家被盜后，東區(qū)鄰居家又發(fā)生了三次盜竊。

圖片來(lái)源：野馬財(cái)經(jīng)拍攝于杭州德加公寓

住在杭州德加公寓西區(qū)王先生也向野馬財(cái)經(jīng)透露，西區(qū)也有入室盜竊。有一位鄰居，出門半小時(shí)，回來(lái)就發(fā)現(xiàn)家里價(jià)值幾百萬(wàn)的鉆戒、首飾全沒了，監(jiān)控?cái)z像頭也是壞的，形同虛設(shè)。

野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）注意到，曹女士和王先生居住的杭州得加公寓，已經(jīng)有眾多業(yè)主成立了多個(gè)維權(quán)群，組建了第六屆業(yè)主大會(huì)，正商討如何解決物業(yè)安全等問(wèn)題。

訴訟繁多的“物業(yè)第一股”

除了和業(yè)主兵戎相見外，野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）還發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)還與眾多業(yè)主對(duì)薄公堂。

根據(jù)企業(yè)信息軟件天眼查APP顯示，南都物業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)有1229條，從2014年開始，來(lái)自業(yè)主的起訴就逐年增加。其中，被他人和公司起訴的有23起，南都物業(yè)因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同起訴他人的有1203起。

圖片來(lái)源：天眼查

而南都物業(yè)的子公司上海采林物業(yè)也面臨98條的周邊風(fēng)險(xiǎn)。

“低價(jià)低質(zhì)”模式？

而與業(yè)主的這種緊張關(guān)系則與南都物業(yè)的模式分不開。

南都物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)僅為2.83元/平方米，遠(yuǎn)低于16年百?gòu)?qiáng)企業(yè)4.25元/平米的均值。由于收費(fèi)低，也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。

《招股書》顯示，梳理南都物業(yè)子公司業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，除一家物業(yè)公司沒有數(shù)據(jù)披露外，2015年南都物業(yè)7家子公司中有6家虧損，僅有浙江悅都網(wǎng)絡(luò)科技有限公司這一家盈利。

根據(jù)《招股書》，用南都物管理的住宅、辦公、商業(yè)和其它面積乘以相應(yīng)的服務(wù)價(jià)格，得出最大可以獲得的營(yíng)收金額，對(duì)比南都物業(yè)實(shí)際營(yíng)業(yè)收入，可以得到南都物業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率平均不到50%。

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)收繳率均值為94.10%，基本與2015年持平，其中住宅物業(yè)的收繳率最低為92%，而南都物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅達(dá)到一半的邊緣。

以價(jià)值為投資標(biāo)的的今天，南都物業(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力上不具優(yōu)勢(shì)，又存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。來(lái)自銀河證券的董先生提到，這種情況類似于透支未來(lái)發(fā)展?jié)撃?，上市之后很容易發(fā)生業(yè)績(jī)變臉，投資者需要注意風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，也有樂觀者認(rèn)為，南都物業(yè)現(xiàn)在出現(xiàn)的問(wèn)題在于資金緊缺，服務(wù)不到位，成功融資后，這些情況將會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

你對(duì)南都物業(yè)爆發(fā)出的這些事怎么看？評(píng)論中見。