賣地收入曾是三四線城市財政重要的收入來源，但如今不少的三四線城市，卻面臨著地賣不出去的尷尬境地。

鐵嶺新城就是一個樣本。由于連續(xù)兩年出現(xiàn)虧損，鐵嶺新城公司債面臨暫停上市交易的風(fēng)險。手握大面積土地資源的鐵嶺新城，已連續(xù)兩年無土地成交記錄。更值得關(guān)注的是，其所在的遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資已同比暴跌超四成，就連沈陽這樣的省會城市房價也出現(xiàn)大跌——哪怕是在去年一線城市的暴漲聲中。

 地主日子也不好過：鐵嶺新城全年未賣出一塊地 

鐵嶺新城的實際控制人為鐵嶺市財政局，其主營業(yè)務(wù)為向房地產(chǎn)行業(yè)提供土地資源，對鐵嶺新城區(qū)22平方公里的土地有著獨家開發(fā)運營的權(quán)利。但不幸的是，鐵嶺新城已連續(xù)兩年無土地成交。

近日，鐵嶺新城第二次發(fā)布了14鐵嶺債可能被暫停上市的風(fēng)險提示公告，這與其連續(xù)兩年出現(xiàn)虧損有直接的關(guān)系。此前，其公告稱，2016年凈利潤為虧損2.5—3.3億；而在2015年已出現(xiàn)1.79億虧損。虧損的主要原因都是，未能實現(xiàn)土地成交。

事實上，鐵嶺新城所在的遼寧省，房地產(chǎn)市場整體持續(xù)低迷，即便是在去年熱門城市房價的暴漲聲中起色也不大。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年遼寧房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資額僅為1505.42億，同比暴跌42.2%；與上年同期相比，跌幅擴大超過10個百分點。下圖為面包財經(jīng)根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)和wind數(shù)據(jù)繪制的遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與沈陽房價對比：

不止是房地產(chǎn)開發(fā)投資在暴跌，房價也在下跌，即便是省會城市沈陽情況也不樂觀。據(jù)Wind的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年11月，沈陽樣本平均房價為6788元/平方米，與2014年4月相比，房價下跌了14.64%。

 房企融資被收緊 中小房企頻現(xiàn)危機 

鐵嶺新城面臨的企業(yè)債暫停上市危機，只是中小房企當(dāng)下困境的一個具體寫照。據(jù)彭博社報道，早在2016年9月，恒盛地產(chǎn)就因第二次未能如期發(fā)放4億美元債券的利息引起關(guān)注。根據(jù)合約規(guī)定，這筆債券每年付息兩次，2016年下半年的付息日為9月4日，應(yīng)付利息為2650萬美元。2016年上半年，總營收為20.36億的恒生地產(chǎn)，出現(xiàn)了19.99億元的巨額虧損。

禍不單行的是，在中小房企業(yè)績低迷之際；房企的融資難度和融資成本正快速上升。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2017年1月，房企私募、公司債、中期票據(jù)等的融資額僅為133.08億，同比暴跌92%。與此同時，2017年春節(jié)后的2月初，央行上調(diào)逆回購利率，被看成是變相加息。

債券本是房企融資中成本最低的方式，但在去年10月房地產(chǎn)密集調(diào)控后，房企發(fā)債愈加困難。自2016年11月以來，多家地產(chǎn)公司債的發(fā)行顯示都是中止或終止，其余房企申請發(fā)債顯示為受理或已反饋，卻也未見放行。一位券商債券承銷人士也稱“目前住宅類地產(chǎn)公司債是一刀切，不能發(fā)行”。此外，公開的信息顯示：2016年第四季度，房企通過信托融資總額為360.41億元，與該年第三季度相比，大跌33%。

 飲鴆止渴還是自救？房企發(fā)行高息美元債 

日趨嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，讓國內(nèi)中小房企面臨著越來越嚴(yán)重的錢荒，部分房企開始轉(zhuǎn)手土地與物業(yè)，或者通過聯(lián)合開發(fā)、“明股實債”等方式融資，來解決資金難題。

2017年年初，在香港上市的景瑞控股以2.09億的價格轉(zhuǎn)讓了其持有寧波市一塊土地60%的權(quán)益；2017年1月底，又以11.57億將2015年拍得的一塊上海靜安土地轉(zhuǎn)手恒大。

在國內(nèi)融資渠道受限之后，不少房企開始重新發(fā)行高息美元債。摩根大通預(yù)計，中國發(fā)行人將于2017年在離岸債務(wù)資本市場發(fā)行1010億美元債券，其中260億美元將為高息債券，而地產(chǎn)行業(yè)則是其中最為重要的發(fā)債主體。

一些上市公司當(dāng)前發(fā)行的美元債券成本遠(yuǎn)高于去年人民幣債券的利率水平。2017年2月10日，新城發(fā)展發(fā)行3.5億美元的票據(jù)，年利率為5.0%；2017年1月16日，時代地產(chǎn)發(fā)行3.75億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率更是高達(dá)6.25%。

而去年，利率在3%以下的人民幣債券屢見不鮮。金融街2016年發(fā)行的5年期債券票面利率最低僅為2.9%，甚至逼近國債的收益水平。保利地產(chǎn)2016年公司債券（第一期）5年期的票面利率為2.95%，發(fā)行規(guī)模為25億。也就是說，當(dāng)下房企發(fā)行的美元債券利率是去年房企人民幣債券利率的近兩倍；而在人民幣貶值的預(yù)期下，實際成本則更高。

盡管企業(yè)規(guī)模和信用等級也會影響發(fā)債利率，但整體利率上行趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯。美元加息預(yù)期仍在，在國內(nèi)融資渠道短期放松無望的情況下，轉(zhuǎn)借外債的成本未來很可能持續(xù)攀升。

資金實力雄厚的大開發(fā)商爭搶一線城市和熱門二線城市土地，而中小房企手中“錢緊”，則進一步打消了在三四線城市拿地的積極性。

今天是鐵嶺新城出現(xiàn)債券暫停交易危機，未來還有哪些三四線城市的一級土地開發(fā)商曝出危機？靠賣地，中小城市越來越難了。

本文作者：面包財經(jīng)

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