來源|丁祖昱評樓市

進入8月，房地產市場進入傳統淡季，但上海豪宅市場依然火熱。

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CRIC數據顯示，2024年8月單價10萬元/平方米以上項目成交面積13.08萬平方米，環比上升61.34%，同比下

降14.73%。

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累計來看，2024年前8月，單價10萬元/平方米以上項目成交面積104.49萬平方米，與去年同期108.53萬平方米成交面積基本持平。

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可以參考的數據是，上海2024年前8月全市成交面積427.2萬平方米，較去年同期635.93萬平方米下降約32.82%。

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由此可見，與上海整體市場相比，上海單價10萬元/平方米以上項目走出了“獨立行情”。

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但隨著未來可能出現的供應井噴、一二手房價差彌合，上海豪宅市場還能熱多久，不同區域之間又將存在怎樣的差異化行情？

8月樓市進入傳統淡季，但是上海豪宅熱銷新聞卻是接二連三，不絕于耳。

8月17日，位于上海黃浦區董家渡板塊的融創外灘壹號院二期再度開盤，110套房源一小時內便售罄，當日實現總成交金額56.74億元，去化率100%。

同日越秀蘇河和樾府也完成了2小時銷售124套房源的去化佳績。

8月25日黃浦區豫園板塊錦園項目推出了33套房源一天全部售罄，總成交金額高達18.27億元。

CRIC數據顯示，2024年8月上海單價10萬元/平方米以上項目成交面積13.08萬平方米，環比上升61.34%，累計來看，前8月成交面積104.49萬平方米，與去年同期基本持平。

當前上海豪宅市場熱度不減，甚至在全國范圍內走出了“獨立行情”。

截至2024年前8月，全國成交金額前50的項目中，上海就占26個，已過半數，其他3個一線城市，北京、廣州、深圳在全國成交金額前50的項目分別占5個、4個和6個。

從全國成交金額前50項目的城市分布來看，上海以超50%以上的絕對優勢領袖全國，其中不乏多個2024年至今上海的高端熱銷項目。

如排名前三的中海·順昌玖里、融創外灘壹號院、中海領邸，成交金額分別約188.54億元、156.81億元及93.81億元。

從目前來看，上海豪宅市場熱度依舊，但隨著未來市場高端項目集中入市，購房者選擇多樣，上海部分核心區域的高端項目也開始出現“掐尖”的情況，市場競爭加劇。

截止2024年8月末，據不完全統計，上海風貌住宅待入市樓盤量約20個，預計供應量約97萬平左右，加之市中心待開發的風貌住宅儲備地塊和儲備項目量高達18個，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應將處于井噴期。

從分布區域來看，風貌住宅主要集中在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個行政區，而其中靜安區西藏北路、楊浦區東外灘板塊項目扎堆，產品多為高層與風貌別墅混合盤，價格也多集中在15-20萬元/平方米之間，可以預期后期產品競爭也將持續加劇。

不僅如此，2024年8月27日，上海發布新規，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優化調整中小套型住房所占比例。

主要內容為多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調整為100平方米、110平方米、120平方米，根據環線調整供應比例，中外環間區域中小中小套型住房供應比例不低于70%。

這標志著上海正積極從供給側、需求側給市場注入活力，引導改善市場預期。

在這之前，2024年8月7日上海拍出成交樓面價131045元/平方米的徐匯濱江新地王，未設中小套型比例要求，也為設置房地聯動價，給了市場更多想象空間。

可以預見，一方面是城更類豪宅的集中供應，另外一方面是土拍市場大戶型項目的積極入市，未來上海中高端改善類項目或將出現供應“井噴”

上海自527新政以來，二手房市場加速以價換量，而其中二手豪宅房價跌幅不及剛需，但是與新房一二手價格倒掛的情況也在逐步緩解。

我們羅列了2022年以來上海總價3000萬以上一二手房價變動情況，可以看出新房仍能延續穩中有增，而二手保持平穩，二者倒掛價差逐步縮小，至2024年新房房價已經顯著超過二手房價。

為了更好的分析各區域一二手價差變動情況，我們選取了新房豪宅供應的主力區域，黃浦區新天地和豫園板塊，靜安區西藏北路板塊，楊浦區東外灘板塊中的典型項目，通過和周邊二手房價對比，可以看出，新房和二手房價差在逐步縮小，目前待入市新盤的價格區間基本與二手次新房成交均價持平，以黃浦區新天地板塊的翠湖天地6期為例，26萬元/平方米的入市價格基本顯著超過前四期，五期2023年僅成交1套279平方米房源，成交均價高達33.7萬元/平。

由此可見，雖然短期內豪宅市場熱度不減，但是2024-2025年供應井噴疊加一二手豪宅價差消弭，對于高端客戶入市意愿還是存在一定的不利影響，豪宅市場熱度預期整體平穩或小幅微降，而不同區域板塊、同區域不同項目之間分化也將逐步加劇。

基于前期豪宅項目熱銷原因，我們認為，未來還將存在以下幾點分化特征：

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一是靜安西藏北路板塊、楊浦區東外灘板塊項目扎堆，未來待入市項目多在5個以上，整體豪宅市場熱度或將小幅回落，若企業能夠充分把握供應窗口期，與其他競品項目錯峰供應，或將取得不錯的開盤效果。

二是城投平臺或小型民企或因品牌力較低的原因，去化速度不及國企。

三是高端客群購買力相對較強，更講究居住體驗感和情懷，因而產品打造和提升也變得尤為關鍵，而在同等面積、總價段下，不同產品戶型、得房率、樓棟間距、配套甚至服務力的差異也會造就不同的功能性和生活體驗，左右客戶的產品選擇。

預判后市，我們認為，隨著供應攀升+一二手價差倒掛消失甚至二手房價持續下跌低于新房，整體豪宅市場熱度或將穩中有降，區域間、產品間競爭也將持續加劇

對于供應扎堆的板塊而言，后期項目去化還是存在不小的壓力，加快入市節奏方為上策。核心區域產品競爭或將持續加劇，具備優質品牌+強產品力的雙優項目方能實現熱銷。