來源|地產紅榜

“我們對業績虧損深感愧疚。”

8月31日，萬科集團（000002.sz）發布2024年中期業績并召開業績說明會，歉意貫穿始終，管理層一再表示對業績虧損深感愧疚。

今年上半年，萬科實現營業收入1427.79億元，同比下降28.93%；歸屬于上市公司股東凈虧損98.52億元，此前的預告虧損為70-90億，而去年同期的凈利潤為98.7億元，同比下降199.8%；基本每股虧損0.83元，同比下降198.6%。

扣除稅金及附加前，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為7.2%，同比下降12.1個百分點，扣除稅金及附加后的營業利潤率3.5%，同比下降11.2個百分點。

對于萬科來說，這無疑是公司發展史上最差的一份財報。

鑒于此，萬科決定上半年不派發現金紅利、不送紅股，不進行公積金轉增股本。

利潤下滑還需1-2年時間消化

對于業績虧損的原因，萬科表示主要是由于房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。

報告期內，集團房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年上半年消化的現房和準現房庫存，這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，后續銷售階段市場持續下行，以價換量導致銷售情況和毛利率均低于投資預期，使得報告期結算毛利總額大幅減少。

上半年，萬科開發業務的結算收入為1116.8 億元，同比下降34.6%，開發業務的結算毛利率6.8%，同比下降13.5個百分點。

此外，部分大宗資產交易和股權交易出現虧損。為更快回籠資金，今年前7月萬科共實現大宗交易簽約金額204億元(含印力的資產交易及REIT發行)，資產類型覆蓋商業、酒店、辦公、長租公寓等業態，萬科表示，公司對這些資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。

結合市場情況、結算毛利大幅下降，以及大宗交易等過程中多項目出現虧損，按照審慎原則，中期對部分項目計提存貨跌價準備21億元(含非并表項目計提1.7億元)。此外，針對部分應收款項計提信用減值損失21億元。大額的計提減值也加劇了上半年的虧損。

萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在業績說明會上坦言，從目前已售未結及未售的資源來看，未來一至兩年還是會繼續影響公司業績，需要一定時間消化。

對于后續如何穩定開發業務的毛利率水平，韓慧華也給出了兩方面舉措，即提效增效存量資源以及保持住當前新項目的投后兌現水平。

其透露，2022年之后萬科主動投資的52個項目，平均開盤周期5.7個月，較之前縮短4.1個月，現金流回正周期12個月左右，銷售毛利率平均在18%左右。到今年年底，這批貨值預計將去化80%。隨著這部分“熱水”資源逐漸步入結算期，會對萬科的業績起到一定補充作用。

非房業務收入貢獻有限

從各項業務表現來看，上半年萬科在房地產開發領域實現銷售面積939.5萬平方米，同比下降 27.6%，銷售金額1273.3億元，同比下降37.6%。上半年房地產開發及相關配套業務累計實現營業收入1202.7億元，同比下降33.6%。

物業服務方面，上半年萬物云實現營業收入176.3億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長9.5%。租賃住宅業務“泊寓”(含非并表項目)實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。商業業務(含非并表項目)實現營業收入45.9億元，同比增長 6.7%。物流業務“萬緯物流”(含非并表項目)實現經營收入19.4億元，其中高標庫營業收入 10.7億元，同比下降6.0%；冷鏈營業收入(不含供應鏈業務收入)8.8億元，同比增長8.4%。

除了開發業務收入下降外，萬科其他業務收入基本上都有所上漲，不過，對于公司整體收入和現金流貢獻有限，且上半年物業服務毛利率僅13.7%，同比下降1.7個百分點。

萬科曾是最早進行業務多元化的房地產企業之一，不過此次中報提及要全面聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，管理層在業績會上表示，落實公司“聚焦主業”的要求，逐步退出非主業的業務和投資，今年上半年已取得一定的進展，并收到了一些回款。

銷售回款、大宗交易以及退出非主營業務等，在今年上半年給萬科帶來的回款超1370億元，但與往年同期相比仍有很大差距。

負債進一步惡化。截至6月30日，萬科凈負債率為62%，去年同期為49.5%、去年底為54.7%。

截至6月30日，萬科有息負債合計3312.7億元，占總資產的比例為23.3%（去年底為3200.5 億元，占比21.3%）。其中，一年內到期的有息負債1019.5億元，占比為30.8%（去年底一年內到期的有息負債624.2億元，占比為19.5%）。

今年上半年，萬科合計新增融資、再融資612億元，與往年同期相比仍然保持高位。

或許也是基于目前的財務和現金流狀況，萬科上半年僅獲取3個新項目，總規劃計容建筑面積24.6萬平方米，權益計容建筑面積19.9萬平方米，項目總地價10.2億元，權益地價總額約7.8億元。

在被問及對未來市場走勢的看法時，萬科集團董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；而從短期看，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。

雖然萬科沒有再提“活下去”，但對于萬科來說，“活下去”已經變得越來越重要。

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