來源/丁祖昱評樓市

今年以來，房地產市場整體延續(xù)弱復蘇行情，二手房“以價換量”，整體活躍度高于一手房。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看出，重點70城二手房價格同比全線下跌，二手房價格下探幅度遠超新房。

上周克而瑞研究中心對北京、上海、天津、武漢和蘇州五城二手房價進行調研，不同房齡的二手房降價幅度差異明顯，房齡新的房源整體更抗跌。（點擊二手房價調研閱讀原文）

那么聚焦產品檔次，哪類二手房更抗跌？

克而瑞研究中心對北京、上海、深圳、杭州、南京五個典型城市二手房調研，通過對比2024年上半年成交小區(qū)可比房價與小區(qū)二手房歷年成交可比房價高點進行漲跌幅情況發(fā)現(xiàn)，不同產品檔次小區(qū)漲跌幅分化明顯，高端產品更抗跌，其中北京、上海高端產品房價抗跌性較強。

三個城市降價集中在20%-30%

京滬一成以上房價漲10%以內

通過2024年上半年成交小區(qū)可比房價與小區(qū)二手房歷年成交可比房價高點漲跌幅情況來看，調研的五個城市中，上海二手房價更抗跌，其中，近六成小區(qū)降幅集中在20%以內，二手房價降幅表現(xiàn)整體好于其他四城，值得注意的是，上海二手房價格并非全線下跌，房價漲幅在10%以內的小區(qū)占比達到了14%。

另外，北京、深圳、杭州三個城市小區(qū)房價降幅多集中在20%-30%之間，其中，北京二手房價也有部分小區(qū)表現(xiàn)出較好的韌性，其中房價漲幅在10%以內的小區(qū)占比也有17%。

五個典型城市中，南京二手房價下探最明顯，多數(shù)小區(qū)跌幅集中在20%-40%，增幅在10%以內的小區(qū)占比只有1%，調研的小區(qū)二手房價幾乎全線下跌。

將典型五城樣本小區(qū)房價漲跌與產品檔次進一步交叉分析，我們會發(fā)現(xiàn)高端產品更抗跌。

從不同產品檔次房價降幅來看，剛需產品降幅最為明顯，其中超半數(shù)剛需產品跌幅在10%-30%之間，而豪宅產品有近6成小區(qū)跌幅在20%以內。

值得注意的是，高改和豪宅產品中分別有一成和接近兩成小區(qū)價格不降反增，2024年成交均價較歷史高點增幅在10%以內。

北京約七成二手豪宅價格漲10%以內

上海四成以上豪宅不降反增

在五個典型城市中，北京和上海二手房價抗跌性更強一些。

其中CRIC調研的北京5918個樣本小區(qū)中，剛需、剛改產品多數(shù)小區(qū)跌幅在20%以內，上半年高改、豪宅產品多數(shù)項目房價不降反增，其中有七成以上二手豪宅上半年可比房價漲幅在10%以內，另外高改產品也有六成以上漲幅在10%以內。

剛需產品二手房價格回調幅度普遍大于其他產品檔次，有約23%的項目跌幅達2-3成，典型代表為朝陽區(qū)管莊東里、管莊西里、惠民園等項目。

再來看上海。

作為核心一線城市，上海二手房漲跌分布特征與北京基本類似，即產品檔次越高端，降價中樞幅度越小。

具體來看，CRIC調研的上海9769個樣本小區(qū)中，剛需二手房項目主力降幅集中在20%以內，跌幅略小于北京。而剛改項目中約42%跌幅在10%以內，典型項目如閔行區(qū)東方花園(二期)、皇都花園，浦東華發(fā)四季、華麗家族花園等項目2024年上半年可比房價較歷史高點降幅均在10%以內。

高改、豪宅類項目約半數(shù)房價持增，增幅在10%以內，尤其是市中心新房供給稀缺的黃浦區(qū)，綠地黃浦濱江、思南新苑、中海建國里、錦麟天地雅苑等項目房價漲幅均在1成左右。

深圳杭州房價漲跌結構類似

南京半數(shù)以上豪宅降幅2-3成

除了北京、上海以外，杭州二手豪宅房價也表現(xiàn)出較強的抗跌性。

根據(jù)CRIC調研的2847個樣本小區(qū)中，有接近四成的豪宅項目2024年上半年可比房價較歷史高點漲幅在10%以內。

不過除了豪宅項目房價抗跌性較好外，杭州剛需、剛改、中改、高改二手房項目都有約四成成房價較高點下降10%-20%。

和杭州房價漲跌結構類似的，還有深圳。

2024年上半年深圳成交小區(qū)可比房價較歷史高點年份變動情況來看，2466個調研樣本小區(qū)中，除了豪宅產品外，其他產品檔次降價中樞集中在10%-20%之間，其中中改產品房價降幅在20%-30%之間的小區(qū)占比達到了39%，降價幅度顯著高于剛需和剛改。?

調研的五個城市中，南京二手房降幅最為明顯，呈現(xiàn)出各檔次普降行情。

具體來看，CRIC調研的南京3350個樣本小區(qū)二手房降價中樞主力集中在20%-30%，跌幅顯著高于北京、上海、杭州和深圳，其中剛需產品跌幅明顯，約四成小區(qū)房價較高點時降30%-40%。

據(jù)CRIC調研，樣本小區(qū)中溧水區(qū)琴韻華庭、創(chuàng)維樂活城，六合區(qū)榮鼎幸福城、龍庭世家等項目2024年上半年可比房價降幅均在3-4成。整體外圍板塊新盤降價幅度本就高于核心區(qū)，也倒逼二手房業(yè)主降價跑量。

不過，豪宅保值增值性在南京并不顯著，接近六成的豪宅項目二手房價降幅達到了20%-30%。

在二手房價持續(xù)下探的當下，仍有一些城市高端小區(qū)表現(xiàn)出更抗跌的特征，CRIC調研的五個樣本城市中，高改和豪宅產品中分別有一成以上小區(qū)價格不降反增，2024年上半年成交可比房價較歷史高點增幅在10%以內，尤其是北京、上海、杭州等核心一二線城市核心區(qū)域豪宅小區(qū)房價更抗跌。

除了部分城市豪宅產品外，剛需產品降幅最為明顯，半數(shù)跌幅在2-3成，剛需客群在二手房降價的背景下將進一步轉向二手房。