作者/小債??來源/債市觀察

AMC直投爆雷房企，是一筆好生意嗎？近日，有消息稱，國內四大AMC之一的長城資產或將通過旗下子公司重整“爆雷”房企金科股份。

4月22日晚間，曾經大放異彩的重慶龍頭房企、兩千億房企俱樂部成員金科股份（“*ST金科”，000656.SZ）官宣，公司及重慶金科收到法院送達的《民事裁定書》，受理金科股份及重慶金科的重整申請。至此，金科股份成為近年來A股首家正式進入重整程序的大型全國化上市房企。

有知情人士稱，金科股份的意向重整方為長城資產全資子公司長城國富，長城國富如果成功重整金科，不僅可以將后者作為自己的地產上市平臺，還可能控股金科股份，而金科股份的實控人黃紅云或將“松手”公司實控權。

長城國富有望控股

早在去年6月30日，金科股份就公告稱，已經與長城國富簽訂《戰略投資框架協議》，長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整。

上述“協議”約定，如金科股份進入預重整或重整程序，在公開招募戰略投資人階段，長城國富及/或其指定關聯主體有意向作為戰略投資人報名參與競爭遴選。

有知情人士表示，上述雙方已經共同成立工作小組，建立協調聯系機制，目前已完成現場盡調工作。

據此前公告，兩者的合作不僅僅只是項目層面的合作，而是股權層面的戰略性合作。按照行業經驗，戰投人一般通過資本公積轉增股本等方式注資。

接近金科的人士表示，假設重整計劃將以53億股流通股為基數，按每10股轉增10股的比例實施資本公積轉增股本，共計轉增53億股。粗略測算，長城國富只需拿出30-50億元，即可成為控股股東。

那么長城國富會得到什么呢？

據金科股份披露的 2023年半年報顯示，公司總可售資源面積約5274萬平米。以當期中指院公布的銷售額 202億元、均價8900元/平米計算，金科總可售貨值超4500億元，預計可支撐未來3-5年的銷售。

按上述估算，長城國富只需拿出50億元，就可控股4500億元的貨值。但現實并非這么簡單。

現在擺在金科金科面前的至少有兩大難題：一是上百億的短期債務，二是銷售額下滑，即便債務可以延期，但維持項目運營的建工成本、人力成本都是硬性支出。

也就是說，除了上千億的貨值，長城國富還要面對金科高額的運營成本。對長城國富來說，戰投金科既是機會，也有風險。

戰投“爆雷”房企，

長城資產的地產生意如何？

據了解，長城國富是國內“四大AMC”中長城資產的全資子公司，是一家以房地產開發經營為主業的投資運營平臺，主營實業投資、資產管理與經營、租賃、房地產開發與經營等業務，注冊資本10 億元，聚焦中小銀行改革化險、實體經濟紓困重組、資本市場風險化解、房地產風險化解四大領域。

這兩年AMC“紓困”房企或項目的案例也不少，其模式多為 “債權+股權”，以風險隔離、重組紓困、并購出清等方式來盤活地產項目，但直接戰投“爆雷”房企的并不多，為何長城資產急于“搶占”金科的重整名額呢？

來源：罐頭圖庫

有知情人士分析指出，目前四大AMC公司中，只有信達資管擁有房地產上市公司平臺（信達地產），長城國富戰投金科成功后，金科股份將作為長城國富的上市公司平臺，長城國富的土儲規模、房地產運營能力或將有所提升。

上述人士分析，這一過程中，原實控人黃紅云或將失去控股權，但其本人早就表達過引入國資控股的意圖。

2023年5月，黃紅云在投資者調研會上曾表示，將不遺余力協調各類資源來幫助其發展，支持公司盡快走出困境，不管是引進國資戰投成為大股東及重要股東，還是債務重組重整，任何有利于化解流動性困境的工作都會全力支持。

據企業預警通數據顯示，黃紅云、陶虹遐作為一致行動人持有金科股份13.33%股份，黃紅云目前仍是金科股份實控人。

來源：企業預警通

此外，有資深人士分析指出，長城資產的總資產規模在四大AMC中較低。長城資產2021年的資產規模只有約6428.76億元，凈利潤為虧損82.21億元；到2023年上半年，其歸母凈利潤約8.03億元，同比增長106.23%，略有好轉。

但長城資產在房地產領域增加規模的機會還是有的，之前長城資產在房地產領域的投資比較“謹慎”，這讓長城資產面臨的地產風險較低，目前長城資產是唯一一家地產風險敞口規模在千億以下的AMC。

除了意向重整金科股份，長城資產、長城國富還在去年7月和綠城中國、綠城管理分別簽署戰略合作協議，在地產不良處置領域進行戰略合作，首個合作項目是武漢“天譽”項目，綠城管理為代建方。

累計來看，這兩年，以長城國富為房地產投資平臺的長城資產已接觸過恒大、泰禾、陽光城、奧園、金科等房企若干風險項目，主要集中在長三角、珠三角、成渝、京津冀等區域。

在企業重整方面，長城資產也有較多成功案例，據“不良資產頭條”發文，其重整了渝鈦白、西北軸承、光明家具、酒鬼酒、岳陽恒立、超日太陽等一批 ST 公司，幫助這些公司復牌或恢復上市；此外，還重整了天一科技、秦川機床、中國一重、晉西車軸、信邦制藥、東盛科技等企業，使其改制重組或通過IPO。

黃紅云的金科未來可期嗎？

雖然金科的貨值非常可觀，但金科的債務問題和銷售面臨嚴峻的情況，無論是意向重整方的長城國富，還是其他人，都需謹慎考慮。

作為重慶龍頭民營房企，金科股份成立于1998年，連續多年成為重慶企業排名第一的代表性民企。2020年金科股份銷售額達到最高記錄的2233億元，躋身中國房企2000億陣營，總資產高達4000億元。

但金科的銷售額隨后開始迅速下滑，2021年，金科銷售額約1876億元，2022年大幅下滑至約681億元，2023年前三季度更是只有218億元。

金科的債務危機則始自2022年，當年金科旗下“小金牙”理財產品被曝逾期；接著在2022年12月30日，金科一只3.25億的美元債正式違約，此外其2022業績巨虧百億元；進入2023年，其境內債務也出現違約，包括“20金科地產MTN001”、 “20金科地產MTN002”、 21金科地產SCP004”、“HO金科03”等均已違約，境內違約債券金額約54億元。

來源：企業預警通

另據天眼查數據，4月25日，*ST金科（000656）新增4條被執行人信息，執行標的合計3.5億余元，部分案件被執行人還包括重慶金科中俊房地產開發有限公司、唐山金耀房地產開發有限公司等。

天眼風險信息顯示，金科股份現存490條被執行人信息，被執行總金額超64億元。

截至2023年第三季度，金科股份總資產約2603億元，總負債約2271億元，短期借款68億元、一年內到期的非流動負債約350億元，貨幣資金僅約81億元。

眼看銷售受困、現金流越發緊張，2024年2月21日，金科股份以其不能清償到期債務，并且明顯缺乏清償能力為由，向法院申請破產重整。

值得注意的是，金科創始人黃紅云在公司遇到上述一系列的苦難中，曾把公司控制權作為底線，在與融創孫宏斌展開四年股權“爭奪戰”、以及與前妻陶虹遐離婚時的“奪權風波”中都不曾松手，但如今卻甘愿引入國資大股東，放棄控股權。

目前，金科股份仍在“自救”和“他救”的路上，截至2024年4月17日，金科股份有82個項目被納入“白名單”，其中有16個白名單項目通過新增融資上賬、調整貸款還款節點、降低貸款利息等方式，從金融機構獲得支持。

在“保交付”上，2023年，金科股份累計實現約2145萬平方米、145317套房屋的交付，涉及項目229個，覆蓋全國96個城市。今年一季度，金科累計交付總面積171萬平方米、累計交付總套數9681套。

熟悉金科的人士介紹稱，金科也在調整業務模式，去年以來重新強調了輕資產服務業和新賽道。

截至2023年上半年，金科股份通過產業招商新增入園企業47家，累計獲取輕資產項目60個，一二線城市項目占比78%，重點發展產業、商業、文旅地產、代建等業務。“金科正在尋求多元化的收入來源。”上述人士表示。

目前，業內人士都在期待金科股份重整盡快敲定，也很想看到黃紅云的團隊如何與戰投方進行合作，金科未來可期嗎？

你身邊的金科項目怎么樣了？歡迎評論區留言討論。