來源/丁祖昱評樓市

CRIC數據顯示，截止2024年2末，重點監測的30個城市中超八成以上城市商品住宅去化周期超過18個月警戒線，去化壓力明顯增加。其中，長春、珠海、東莞商品住宅去化周期均超過40個月。

重點城市整體庫存規模收縮的情況下，受新房成交持續走弱影響，商品住宅去化周期呈現出進一步拉長的趨勢。

結合前2月新房供求規模來看，新增供應規模仍小于成交量，新房市場供求關系仍處于恢復平衡過程中。

庫存規模收縮

但消化周期進一步拉長

隨著房地產市場供求關系發生重大變化，樓市去庫存，已成為樓市一大典型特征。

受新房供給持續縮量、成交疲軟影響，當前樓市正表現出庫存規模收縮，但消化周期在進一步拉長的現象。

先來看去年，2023年百城商品住宅庫存回落至近年來低點，CRIC數據顯示，年初全國百城庫存規模約為5.6億平方米，而到了年底則降到5.3億平方米，同比下降6.2%。

雖然百城商品住宅庫存整體在收縮，但由于成交持續低迷，去化周期仍處于近年來較高水平，12月末，百城商品住宅去化周期仍為24.4個月。

這一趨勢延續至2024年。

CRIC數據顯示，2024年2月重點30城整體供求比進一步走低，由上月的0.82降至0.70，受此影響，30個重點城市庫存面積繼續收縮，環比下降0.6%。

從城市表現來看，武漢庫存規模在30城中最高，達到了1862萬平方米，庫存規模同比漲幅最大的是西安，同比漲幅達到86%，庫存規模收縮最明顯的城市是青島，同比下降了42%，

與此同時，新房成交持續走弱，2月重點30城新房成交創2019年以來同期次低，單月同環比跌幅分別達到了71%、45%，前2月新房成交累計同比“腰斬”。

受此影響，即便重點30城庫存規模收縮，仍難改變消化周期進一步拉長的趨勢。

CRIC重點監測的30城2月庫存平均去化周期為27.79個月。從近半年走勢來看，2023年6月重點30城商品住宅平均去化周期為16.71個月，至2023年8月升至20個月以上，2024年開年兩個月，去化周期連續上漲，至2月已超過2年。

26城去化周期超警戒線

2024年2月，重點30城中，有26城去化周期超過18個月警戒線，城市數量較上月有所增加，總體面臨不小的去庫存壓力。

縱向來看，2023年1月以來，去化周期超18個月的城市數量波動上漲，其中2023年4月去化周期超警戒線的城市只有6個，至2023年12月末，重點30城中有18個城市去化周期超18個月警戒線。進入2024年，新房成交規模大幅下降，致使去化周期超警戒線的城市數量進一步增長，2月末已有26城去化周期超警戒線，占比超八成。

去化周期在18個月以內城市只有4個，分別為成都、上海、合肥和杭州，短期內基本不存在去化風險。其中，杭州是重點30個城市中唯一一個去化周期在1年以內的城市。

從具體城市庫存去化周期來看，長春去化周期最長，截止2月末達到了47.7個月，珠海和東莞緊隨其后，去化周期也達到了44.9個月和43.5個月。

從環比漲跌情況來看，除了無錫之外，其余各城市消化周期均較上月有所增長。其中長春環比漲幅排在首位，2月末庫存規模為1062萬平方米，去化周期達到了47.7個月，環比上漲61%。

從同比來看，僅青島消化周期同比去年有所下降，無錫持平，其余28城消化周期均較去年同期有所增長，其中，上海、合肥、福州、嘉興、佛山同比漲幅均在100%以上，值得注意的是上海、合肥這類熱點城市受供給端影響，庫存新鮮度較高，基本不存在老舊庫存，雖然庫存增幅明顯，但整體仍在安全區間內。

樓市依然在筑底，市場受供給約束愈發明顯。

雖然重點城市新房庫存規模收縮，但受成交持續低迷影響，整體去化周期仍處于較高水平，且去化周期超18個月警戒線的城市數量進一步增加。

值得注意的是，2024年以來市場信心仍未恢復，整體居民購房熱情還在減退，成交或將延續筑底行情。另據CRIC調研，核心城市北上廣深杭等3月均將迎來供應放量，或將拉動市場熱度回升，短期內庫存壓力或有所緩解，但由于多數二三線城市整體購買力尚未修復，整體庫存仍將延續高位。