來源/丁祖昱評樓市

CRIC數據顯示，30個重點監測城市二手房全年累計成交面積18099萬平方米，同比增長33%，一手房全年累計成交面積16135萬平方米，與去年同期基本持平。

從成交占比來看，重點30城二手房成交占比達到了53%，首次超過了一手房。這主要受交付、價格、產品等多個方面影響。

當前企業強存弱汰，產品全面進化，價格回歸理性，交付風險出清，四方條件具備，因此，我們認為2024年應該是一手房重新向二手房奪回市場份額的重要的一年。

2023年住房需求規模總體穩定，CRIC數據顯示，重點30個城市去年全年一二手房成交總規模達到3.43億平方米，同比增長13%。其中，一手房成交較2022年微降3.3%；二手房成交同比增長33%，成交規模創近5年新高。

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二手房成交規模創新高是一個非常重要的增長信號，過去我們太多只關注一手房，但實際上，對購房者來說，一二手房同樣重要。

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縱觀近年來重點30個城市一二手房成交變化可以發現相比一手房，二手房整體相對穩定，2018年至今，僅2022年出現一定回調，此外一直保持成交總量穩定上升態勢。

從一二手房占比來看，一二手市場份額“此消彼長”，二手房占比從最低40%上升至2023年的53%首次超過了一手房。

具體到城市來看，2023年多數重點城市二手房成交表現明顯強于去年同期，很多城市二手房突然出現了爆發式的上升，從不足40%的占比到如今超過一半以上的份額，特別是重慶、天津、合肥、成都、武漢、鄭州這幾個城市。

一手房被二手房搶占了市場份額。

購房者選擇二手房的原因很簡單，首先是，交付問題一直在困擾我們的新房市場，所有很多購房者，尤其是剛需購房者因此選擇購買二手房。

其次，二手房相對單價和總價都比一手房便宜。CRIC數據顯示，2023年14個核心一二線城市新房、二手房價格平均約有4000-6000元/平方米差距。從趨勢來看，2021年下半年是關鍵節點，在這之前14個核心一二線城市新房與二手房平均價格倒掛，這一現象在2021年下半年起改變，一二手房差價也由此開始拉大。

除了交付及價格原因之外，第三個原因則是二手房市場上次新房的掛牌量增加。

從典型城市新增掛牌房源房齡結構情況可以看到，新增掛牌房源房齡基本以15年以內的為主，其中南京10年內的次新房占比高達67%，此外，重慶、武漢、西安也以10年內的次新房掛牌為主，鄭州5年內的次新房掛牌為典型城市最高，達12%。

由此可見，今天有很多的二手房不是“舊房”，實際上還是新房。

從成交結構來看，我們發現剛需更多的選擇二手房，如北京300萬以下的二手房占65%，上海300萬以下的二手房占61%，基本上都是剛需為主。

成交面積也是如此，二手房成交面積段中100平方米以下的占比更高。當然也有個別城市，典型如重慶的二手房成交面積較大，所以我們也可以判斷有相當一部分改善的客戶群體購買了重慶的二手房，主要原因是因為重慶很多二手房的位置相對較好，很多都是次新房。

綜合目前一二手房占比情況、一二手房成交結構情況，以及購房者“棄新選舊”的原因來看，我們認為，目前企業強存弱汰，留下來的都是好的企業，產品全面進化，剛需產品也比之前有更多的進化，同時，價格回歸理性，交付風險也已出清，所以已具備奪回一手房市場份額的條件。2024年應該是一手房重新向二手房奪回市場份額的重要的一年。

特別是在一些二線城市中，很多項目就是被周邊的次新房打敗的，這些城市明顯是可以從二手房市場當中奪回一些市場份額的。

我們預判未來住房需求規模總體穩定，三年之后，2026年商品住宅大概在8億平方米左右。加上保障房及二手房等整個中國未來的樓市總量還是在16億到18億規模，還是一個相當大的一個市場。

但需求結構已經發生變化，房企需要盡快適應市場新變化，推進供給側改革，挖掘不同城市、不同需求結構性機會，同時做好營銷推廣，提升貨值變現能力。

尤其是天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導的城市，居民購買力透支、消費降級，客戶轉戰二手房，持續分流新房客戶，房企還需努力搶市場份額。