來源/地產知識橘

后續等著萬達的，又是什么呢？

危機解除了

昨天，一則消息在地產圈內炸了鍋——

萬達商管與太盟投資集團（PAG）簽署新協議，約定原2021年的投資贖回期滿后，太盟將聯合其他投資者，對珠海萬達商管進行再投資。

太盟投資集團是珠海萬達商管Pre-IPO的主要投資者之一。

2021年，珠海萬達商管引入16家投資者，總投資金額約381個億，其中太盟投資集團的投資金額為接近180個億。

也就是說，萬達已經和規模較大的投資人談妥，就上市問題，新投資不再設置對賭協議。

這也意味著——

趕在今年底珠海萬達商管赴港上市的大限前，王健林面臨的萬達商管上市對賭壓力，已經消除。

與此同時，大連萬達商管集團在珠海萬達商管的持股比例也大幅下降，從69.9%下降到40%。

交出珠海萬達商管的控制權和29.9%的股份，換近在咫尺的400億對賭壓力暫時解除，王健林這一著棋，是救命，也是無奈之舉。

萬達賣賣賣

回溯這一整年，萬達似乎一直在頻繁出售項目的路上。

據澎湃報道，最近珠海萬達商管跟投資人交流時表示，萬達集團正考慮賣掉些一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，目前在和險資洽談。

關于這個消息，萬達并未給出官方回應，但拋售萬達廣場的動作，早有風聲。

年初，有機構曝出萬達給某險資提供了一個資產清單，包含40-50個位于一二線城市的萬達廣場。

到了5月，實際落地的合作就來了。

大家保險充當了白衣騎士，從萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場三個項目。

10月份，又接下了上海周浦萬達廣場。

萬達可謂是豁出去了，上海周浦萬達廣場一直是萬達商管的現金奶牛項目，近幾年都位列萬達廣場銷售額的前十位。

但萬達出售資產的腳步并未停止。

今天凌晨，萬達電影公告稱，北京萬達投資有限公司51%股權轉讓予儒意投資事項最終實施完成，公司實際控制人將變更為柯利明先生。

至此，萬達電影正式易主，老王不再享有控制權。

據不完全統計，今年以來，萬達從各渠道，至少變現回籠了80億元。

看著老王這清倉大甩賣的架勢，突然有點夢回6年前萬達遭遇股債雙殺危機時，壯士斷腕賣項目的時刻。

上市對賭的代價

萬達把項目擺上貨架的背后，是不容忽視的債務壓力。

風水輪流轉，由于轉型早，前些年，老王還是地產大佬中活得相對滋潤的那個，還登上了內地地產富豪榜榜首。

但如今，萬達的現金流已經捉襟見肘了。

截至2023年上半年，萬達商管的現金及現金等價物余額約為147億元，但未來一年內到期的有息負債達到近292億元。

也就是說，目前萬達的在手現金，已經無法覆蓋其短債債務，是有資金窟窿的。

這不，就在上個月，萬達就“良心爆雷”了——

宣布對于明年1月到期的6億美元債，計劃在1年內分四次還清。

雖然與出險房企相比，萬達的延期還款條件不算苛刻，但毋庸置疑的是——

萬達信用記錄零違約的信仰，自此被打破。

不過，更讓萬達不得不認清現實的，是前面所說的，上市對賭帶來的壓力。

眾所周知，近些年萬達一直謀求在港股上市，屢敗屢戰。

從2021年10月開始準備IPO，到今年6月，萬達商管已經是第四次提交招股書了——

按照半年期限，該招股書將于12月28日失效，這也意味著，留給萬達的時間真的不多了。

在大限前上市失敗的代價，對萬達來說恐怕無法承受。

在遞表前，萬達引入了涵蓋碧桂園、騰訊、螞蟻集團、太盟等一眾投資圈的大佬，并與這十幾名投資者簽署了對賭協議——

如果珠海萬達商管不能在2023年底前上市，投資者將有權要求萬達回購股權，并支付8%的利息。

粗粗一算，這是近400億元的還款壓力。

所以，肉眼可見的是，萬達把資產包里能賣的項目都賣了，影院、商場、金融牌照等等，使出渾身解數來還債。

寫到這里，不免有些唏噓。

遙想七年前，老王正是覺得萬達的估值低，股價漲不上去，所以才萌生了從港股退市，輾轉回內地的想法。

退市前萬達對應的市值，超過兩千億。

兩年前，萬達重啟港股上市的征程，根據兩年前戰投300多億的投資額，萬達的估值也有近1800億元。

但時過境遷后，反觀今天的股票市場，房企的股價都趴在地上了——

民企中扛把子的龍湖市值不過800億元，萬科保利1200-1300多億元，央企身份的華潤稍好一點，1900多億元出頭。

那倘若萬達能成功上市，股價和市值又會到什么水平呢？

如今的資本圈，還能為萬達的故事買單多少呢？

沒想到，兜兜轉轉這么多年——

老王當時看不上的估值低點，已經是無法企及和遙望的高點。

萬達的優勢

講真，對于萬達能與戰投談攏，說服他們重新投資并且取消對賭協議這一點，市場還是挺驚訝的。

在這個大背景下，能做到這點的央國企都鳳毛麟角，更別說是民營房企了。

萬達的優勢，在于其轉型早，早在數年前，就把重資產、回報時間長的文旅和酒店項目剝離了，留下了核心的萬達廣場業務。

此后，老王還很聰明地推出了輕資產運營的概念，商場不自建了，自己負責代運營，輸出品牌。

手擁的無數座萬達廣場，就是一座座生生不息的印鈔工具——

房子可能賣不出去，但萬達廣場的強大的運營能力和吸金能力還在，不但可以給萬達帶來持久的現金流。

而且，只要價格合適，險資和金融機構都很青睞這種具有長期、穩定收入的資產，是很愿意接盤的。

這是萬達與其他開發商的最大不同之處，也是萬達最后的底牌。