撰文|蜜姐? ?來源|閨蜜財經

12月6日—8日，國際評級機構穆迪對國內多家企業及地方融資平臺下調評級，引發了巨大爭議。中國金茂就在其列。

12月6日，穆迪對中國金茂做出評級：

（1）將中國金茂的發行人評級由“Baa3”下調至“Ba1”；? ?

（2）將其擔保、由全資子公司發行的美元票據評級由“Baa3”下調至“Ba1”；

（3）有擔保優先股評級由“Ba2”下調至“Ba3”；

（4）評級展望由“下調觀察”調整為“負面”。

今年5月以來，中國金茂經歷了換帥、出售資產，以及前不久被爆料進行了組織結構調整及人員“優化”。被評“負面”到底冤不冤？

01

背靠大樹，逆勢而上也不容易。

中國金茂是中國中化旗下城市運營領域的平臺企業。此外，中國平安、新華人壽均是其大股東。? ? ? ? ??

圖片來源|東方財富網

2016年，曾執掌華潤集團、中糧集團的寧高寧，出任中化集團董事長及中國金茂董事長。? ??

2016—2021年，中國金茂的營收從273億元增至901億元，營收增速均保持在兩位數以上，即便是2020、2021年也分別同比增長約39%和50%，可以說是疫情期間逆勢而行的極少數房企代表。

其在房企中的銷售排名也是逆勢而上：

2016年，中國金茂在中指院發布的房企銷售排行榜中，位列第26位，銷售額為485億元；

2021年，其在同一榜單上的排名已升至第15位，銷售額飆升至2356億元；

2022年，盡管其銷售額已出現明顯下滑，為1550億元，但排名再次提升，達第12位。

畢竟同行中，疫情后不少此前的黑馬民營房企，已經有一些扛不住了......

但房地產業的周期調整延續時間卻超預期，中國金茂也沒有看上去那么美麗。

2020年，其在營收同比增長39%的情況下，歸母凈利潤同比減少了40%。

2022年，其營收達830億元，同比下滑8%；歸母凈利潤降至近20億元，同比腰斬減少58%。

02

有個“好爸爸”，借錢相對容易，但利息開支同比增長超30%。

中國金茂2023中報披露，截至今年6月底，其凈債務為850.5億元，資產負債率為73.69%，有計息銀行貸款及其他借款合計約1276.52億元（比2022年底增加了49.87億元），流動負債占總負債的比例約為60%。

同期，其現金及現金等價物業約為329.19億元，流動比率約為1.07，短債壓力不算太大。? ? ? ? ??? ??

值得注意的是，中國金茂的償債資金頗為依賴外部融資。

今年上半年，其發行了本金分別為17億元、5億元、25億元的境內公司債券；上海金茂今年4月和7月先后發行了兩筆本金分別為25億元的無擔保中期票據。以及與中國中化等公司有多筆有息長債。

盡管相比大多數房企，中國金茂的融資成本已較為便宜，但利息開支的增速驚人。

截至今年6月底，其利息開支高達39.58億元，同比增長32%；資本化的利息開支達25.09億元，同比增長52%；融資成本約14.49億元，同比增長7%。

03

市場行情難逆，換帥、賣資產、組織結構優化......

去年下半年以來，各地房地產行業的利好政策不斷，部分城市樓市也曾有過回暖。但總體上，房地產行業的周期調整時長超預期，購房者們觀望的情緒較重。? ?

國家統計局數據顯示，今年1—10月，商品房銷售面積同比下降7.8%，銷售額同比減少4.9%，其中住宅銷售額微降3.7%。截至10月末，住宅待售面積同比增長19.7%。? ? ? ? ??

大行情如此，房企們要逆勢突圍談何容易，作為央企的中國金茂亦是如此。

2023中報顯示，上半年，中國金茂營收268.4億元，同比微降6.62%；歸母凈利潤僅4.3億元，同比大幅下滑83.16%。

12月8日，中國金茂發布了2023年11月未經審核銷售數據：

公司及其附屬公司取得簽約銷售金額約為100.3億元，簽約銷售建筑面積約901,998.69平方米；

已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計34.87億元。? ?

對比去年同期數據，2022年11月，中國金茂簽約銷售面積513,047.37平方米，大幅少于今年11月的數據；但簽約銷售金額為143億元，比今年11月多了42億多。

同時，2022年11月已認購（未簽約）物業銷售金額共計56.4億元，也比今年11月多了21.5億元。

今年1-11月，其累計取得簽約銷售金額合計1320.3億元，同比微降4%。對比中報的情況，歸母凈利潤可能下滑幅度不小。

因此，盡管是央企，中國金茂今年也明顯拿出了對抗行業“冬天”的態度。

5月，上任董事長僅30多天的老將被換帥。

10月，以28.02億元的價格出售了金茂北京威斯汀大飯店。

11月，萬房研究報道，中國金茂下發了對西南區域的城市公司合并及相關人事調整通知。市場消息稱，中國金茂撤銷了北京、上海、廣州、長沙、成都、佛山6個城市公司，相關項目由區域平臺直管。城市公司間接變成了項目部或片區。這也意味著原來的城市公司部分員工要被“優化”了。具體牽涉到多少人，還有待年報披露數據。

總的來看，即便是濃眉大眼的中國金茂，也不得不積極為持續的冬天做準備。而前兩年還在“抄底”的房企們，現在也都十分低調了。萬科2018年喊出“活下去”時，誰也不會想到，還有三年疫情，這個冬天實在有些漫長，還得堅持熬著，“活著才是王道”，才有希望。? ?