來源/江瀚視野

一直以來，住房問題始終是中國人關注的焦點，而在這一系列的住房問題中租房無疑是不少城市新市民們最關心的事情，最近有一些租房市場不行的說法開始出現，租房是真的不行了嗎？我們到底該怎么看市場的發展呢？

租房市場不行了？

據每日經濟新聞的報道，由緯房研究院、貝殼研究院等機構共同發布的《中國住房租賃市場發展報告(2023年三季度)》顯示，三季度住房租金掛牌價水平環比下降，且低于去年同期水平。2023年三季度末重點40城住房租金指數相較于二季度末下降0.99%；與去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。重點40城中，有30個城市住房租金掛牌價環比下降。

其中，上海市場租金降幅明顯，由于上海前幾年租金經歷過一連串的漲幅，在今年9月和10月的成交量相比8月大幅下降時，全市范圍租金整體下探了6%，租賃庫存幾乎來到峰值。上海租金的下行引發了人們對局部租房市場運行情況的猜測。面對著這樣的論斷，我們到底該如何分析看待呢？

租房市場的問題到底出在哪了？

當然，租金的變化，最主要來自供需關系，普租市場的租金下調更多是市場供過于求。其具體有四大原因：

第一，每年11月份以后都是租房市場中的傳統淡季，這屬于行業特征，這里不做過多贅述。

原因二則是今年二手房回流到租房市場導致了供給量的上升。依據貝殼研究院不完全統計數據來看，今年10月31日一線城市在平臺上掛牌“租售房源”的房源量比去年10月31日高出10%以上。這種房源回流現象在一段時間內可能造成了租房市場的供給過剩。

第三是保障供給層面的多元供給和政府加大保障房的投放還在增加。展現在政策上全國已有30多個省份陸續出臺了加快發展保租房的實施意見，僅上海截至今年11月，就已經累計建設籌措各類保障性租賃住房45.3萬套（間）、供應26.7萬套（間）。

第四則是大家沒有發現的潛移默化，那就是專業化長租機構崛起，無形中為市場補充了高品質供給。有調研數據顯示，目前有65%的租客將“機構化長租房”列為租房首選。

數據告訴我們：品質化房源更受歡迎了

供給增加了，那需求市場呢？從多個數據角度來看，其實租客客源量并沒有明顯減少。數據顯示，今年核心大城市人口流動穩定。從宏觀的角度來說，外來人口是租賃住房的核心來源，我們從人口流動的數據來看，中金公司的研報顯示，2023 年起人口回流大城市趨勢明顯，從移動電話用戶數來看，2023 年起四個直轄市的移動電話用戶數增長開始加速，并重新超過了全國其余地區。從城市客運量和百度遷徙指數來分析，百度遷徙指數也顯示，2023 年前10 月，流入北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的規模較2021 年前10 月上升63.3%，高于全國的56.6%。因此，核心大城市的人口流動也沒有發生根本性的變化。這意味著客流量的核心基礎也較為穩固，這對于租房市場來說是一個重要的支撐。

當客源量沒太大變化，而市場上房源又變多了的時候，市場的分化特征開始加速顯現出來。

數據顯示，北京和深圳兩個城市呈現出了延遲購房 “由購轉租”是特征。拿北京來說，北京租賃成交套均租金就呈現出“高低兩端”成交占比有所增加的情況。其中套均租金萬元左右的占比增加了1.5%，萬元檔多以家庭租賃需求或精裝修高品質房源為主。

從這些趨勢可以看出，租客的選擇正在更加回歸理性，高品質房源成交活躍正印證了這一點。長租機構自如研究院的數據也顯示出這一特征，數據顯示，自如租住產品出租周期整體比個人普租市場快一倍，具體來看，整租新品心舍系列、合租中的主臥帶獨衛房源，都比自如其他整租、合租產品平均出租周期要快近一周。

租客的選擇最能說明問題，可以看出，租客升級的品質需求和快速出租的高品質房源表明品質房源仍是消費主力。

為什么說現在的租房市場反而前景更好？

從長期市場來看，實際上，當前市場正在呈現出明顯的二八分化特征。個人房源因本身品質良莠不齊會逐漸被市場淘汰，而長租機構房源則優勢更加明顯。這種市場結構的優化，將有助于提升租房市場的服務質量和效率，從而推動租房市場的健康發展。

一是從房源品質和服務層面來看，長租機構具有明顯優勢。它們通常可以提供統一、高品質的房源，并且對房屋進行持續的維護和管理，確保租戶的居住體驗。與此同時，它們還能提供一站式服務，包括租賃咨詢、合同簽署到后續的維修等，大大簡化了租房流程，為租戶帶來了便利。

這其中以自如最具代表性，自如在三年前推出增益租業主出租方案，在業主端升級為“無差價、無空置期、租金有保障”的規則后，更是對產品裝修和美學設計做了大幅升級，在當下，這正好擊中租客“租一個比自家裝修還要好的房子”的分化需求。長租穩定為市場輸出高品質房源，為市場提供了蓄水池。

二是長租機構在規模和運營上也具備優勢。由于它們管理的房源眾多，因此可以實現規模化運營，從采購、裝修到出租的每一個環節都可以實現成本優化。這種規模化的管理方式使得長租機構在市場波動時，仍有能力保持收房與出房的正常運作。

三是從風險管理角度來看，長租機構也展現出了其優越性。它們有專門的市場研究團隊，可以對商圈、樓盤等進行深入分析。這種對市場趨勢的敏銳洞察和應對策略，使得它們在復雜多變的市場環境中依然能夠穩健發展。

總的來說，雖然當前的租房市場可能會出現一些短期的波動，但從長期來看，由于人口流動和城市化進程的推進，以及政策調整和市場結構優化等因素的作用，租房市場的前景其實是樂觀的，在這其中長租機構所擁有的差異化優勢反而讓市場更好。因此，二手房回流租房市場，對住房租賃行業會有影響嗎？答案是，我們應該看到租房市場的發展潛力和機遇。