來源 |?深藍(lán)財(cái)經(jīng)??撰文 | 楊波

“提前還款了50萬”，朋友小周最近向深藍(lán)財(cái)經(jīng)吐露，“要省44萬利息，月供從4400降到1300，感覺一下子輕松了，再也不壓抑了。”

小周說，此前他的房貸總共75萬，每月還款4400元，貸款利率是5.6%，期限30年。

據(jù)深藍(lán)財(cái)經(jīng)了解，提前還款前，他已經(jīng)還款50個(gè)月，累計(jì)還款22萬元，但是房貸余額還剩70萬。也就是說，本金部分總共只還了4.5萬，其他的17.5萬全是利息。

小周坦言，“感覺以前的利息太高了，這幾年還的全是利息，簡(jiǎn)直受不了”。

小周給深藍(lán)財(cái)經(jīng)算了一筆賬，如果不提前還款，他還要還款310個(gè)月，累計(jì)還款金額136萬。減去貸款本金70萬，利息還需要66萬。

這次提前還款50萬，剩余利息少了46萬，月供也降到1300一個(gè)月了。雖然提前還了貸款，小周荷包里僅剩下1萬多元，但這樣的決定并不讓他后悔。

小周解釋，一是月供壓力少了很多，以前工資大部分都還貸款了；二是利息節(jié)省了46萬；三是之前的貸款利率太高了（5.6%），手里的錢無論投什么，都賺不夠這個(gè)成本，“思來想去，還是提前還款最實(shí)在。”

這可能并非個(gè)例。在社交平臺(tái)上，提前還款似乎已成為一股潮流。

理由是，提前還貸款能節(jié)約下大筆利息，能減輕還款壓力。更重要的是，股票和基金持續(xù)下跌，令他們手里的錢實(shí)在“無處安放”。數(shù)據(jù)顯示，如今的理財(cái)產(chǎn)品，收益率普遍低至3%以下，定期存款利率比這更低，“寶寶類”活期產(chǎn)品收益率更是低于2%。

當(dāng)穩(wěn)定的投資收益不如房貸利率時(shí)，“提前還款能節(jié)省利息支出，節(jié)省利息就是賺錢了”。

舉個(gè)例子，如果貸款余額50萬，房貸利率5.5%，那么一年利息支出就是2.75萬。如果投資收益率穩(wěn)健且高于5.5%，那么大可不必提前還款，因?yàn)槭找鏈p去利息還有賺。反之，在當(dāng)下背景下，穩(wěn)健的收益率大多徘徊在3%左右，那么一年投資回報(bào)僅1.5萬。

一頓操作下來，每年還倒虧1.25萬。

這是明賬，大家都會(huì)算。

提前還貸還有一個(gè)重要原因。

小周說，當(dāng)時(shí)他的房子買成150萬，首付75萬，貸款75萬。如今過去了4年多，房?jī)r(jià)幾乎沒漲。但是她已經(jīng)付出了17.5萬利息以及3.5萬契稅等，算上首付款的資金成本9萬（75萬*3%*4年），裝修費(fèi)20萬，合計(jì)50萬。就這，還沒包括裝修費(fèi)。

在房?jī)r(jià)不漲的情況下，如果裝修價(jià)值折算成15萬，這套房產(chǎn)凈價(jià)值還剩下95萬（150萬+15萬-70萬貸款余額）。但他累計(jì)支出的金額為125萬（75萬首付+50萬支出）。

也就是說，在4年房?jī)r(jià)不漲的假設(shè)下，他買這套房子已經(jīng)虧了30萬（125萬-95萬）。只有當(dāng)房?jī)r(jià)漲到195萬，他才能勉強(qiáng)保本。算一算，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)要上漲30%。

說的直白點(diǎn)，如果房?jī)r(jià)不漲或者微漲，貸款買房就是虧錢。如果房?jī)r(jià)下跌，更是虧得“一塌糊涂”。

事實(shí)上，過去3年來，全國(guó)一二三四五線城市房?jī)r(jià)能夠不跌的，已經(jīng)算堅(jiān)挺了。大多說城市房?jī)r(jià)都是下跌的。

這無疑是讓貸款購(gòu)房者“雪上加霜”，相當(dāng)于在他們“傷口上撒鹽”。

“房住不炒”已經(jīng)深入人心。不僅僅是三四五線城市，一二線城市“炒房熱情”都在漸漸消退甚至消失。“房住不炒”其實(shí)就是澆滅房?jī)r(jià)“上漲預(yù)期”，使得投資性購(gòu)房退出市場(chǎng)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲速度能夠大于房貸利率下，持有“房產(chǎn)”，購(gòu)房貸款越多，越能夠賺錢，能夠“抗通脹”。一旦房?jī)r(jià)上漲速度低于房貸利率，或者房?jī)r(jià)不漲，“房貸越多”虧損越大。這個(gè)時(shí)候，房貸成為現(xiàn)金的“黑洞”，成為“凈資產(chǎn)”的“吞金獸”。

這時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你辛辛苦苦每月還進(jìn)銀行的月供，不但沒有令你“凈資產(chǎn)增長(zhǎng)”，反而越還款“凈資產(chǎn)”越少。

真是應(yīng)了那句話，“一輩子在為銀行打工”。

因此，從投資的角度看，如果沒有更高、更穩(wěn)健的投資渠道，的確應(yīng)該提前還款。

當(dāng)然，要不要提前還貸，也不能一概而論。

有些人是公積金貸款，利率低至3.25%，這樣的利息成本，或許不必提前還款。可以將多余的現(xiàn)金買入穩(wěn)健的銀行理財(cái)，收益大概率能夠超過這個(gè)成本。

另外，還要考慮家庭的現(xiàn)金收入，以及家庭未來的現(xiàn)金支出因素。

如果還了大額資金，手里余錢就不多了，家里上有老下有小的，萬一需要急用錢，到時(shí)候拿不出錢也不行。

當(dāng)下疫情反反復(fù)復(fù)，工作可能“說丟就丟”了。到時(shí)候，手中留有一定的積蓄，還能支撐一段時(shí)間；如果提前還了款，家庭可能很快陷入現(xiàn)金流危機(jī)。

能讓有能力的人提前還貸，一定程度上也說明，中國(guó)人的貸款利率整體蠻高的。

根據(jù)央行5月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年3月份，我國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初降低了17個(gè)基點(diǎn)。即便如此，5.42%的平均利率，也已經(jīng)遠(yuǎn)超定期存款利率（三年期2.75%）和銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品（4%左右）的利率。

其實(shí)非常多的人都不清楚，“等額本息還款前幾年絕大部分還的是利息”。等到要賣房，或者想要提前還款的時(shí)候，才大呼坑爹（有過提前還款經(jīng)歷的人都有此感），原來辛辛苦苦還了幾年，本金才還了一點(diǎn)點(diǎn)，其他的大頭全是利息！

當(dāng)然，操作提前還款也很簡(jiǎn)單。

現(xiàn)在絕大多數(shù)銀行的APP里面，都能直接操作。只要還款滿一年，大多數(shù)銀行都是不收違約金的。

看到這里，你覺得自己是否應(yīng)該提前還貸呢？