昨天，也就是8月17日上午，上海靜安中興社區(qū)兩個地塊正式出讓，起拍價46億元，吸引了18家房企及聯(lián)合體前來競價。最終由融信中國以總價110.1億元競得，溢價率139%，成交樓面價10萬元/平方米，可售部分實(shí)際樓面價14萬5/平方米。

第一時間看到這樣新聞的人，不敢相信自己的眼睛，上海的樓面價已經(jīng)漲到了14.5萬，這尼瑪是不是有點(diǎn)太瘋狂了？不過這塊地還是不錯的，距離陸家嘴也就3公里，到外灘2公里，但盡管位置核心，也不能這么高價格吧，莫非這上海房價真要漲到30萬一平米不成？屆時一套上海的房子要賣到3000萬，要知道在美國100萬美元就能買一套很好的房子了，再加上移民費(fèi)用，大概也就1000萬搞定。剩下2000萬，隨便買點(diǎn)什么，衣食無憂的過幾輩子。傻子才在上海苦逼的上班！所以除非閉關(guān)鎖國，一分錢也不讓流出去，否則根本就沒有這個漲到30萬的邏輯。

融信中國跟之前的信達(dá)不一樣，他是一個福建的民企，2003年才開始干房地產(chǎn)，一直也不大，更不出名。直到今年才在香港上市，上市的時候股價5.5港元，現(xiàn)在7港元，整個市值也就95億港幣，也就相當(dāng)于81億人民幣，而他的銷售額也不高，一年不到300億元，在中國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)里將將前30。但他有一點(diǎn)特別的高，那就是負(fù)債率，從2012年開始資產(chǎn)負(fù)債率就一直在90%左右，凈負(fù)債率一度高達(dá)15倍，說明這個家伙真的敢借錢，敢出手，特點(diǎn)就是膽大！

今年3月他開始進(jìn)軍上海，隨后就開始了年貨大采購，一共拿了13塊地總價超過345億，他拿地花的錢，比他賣出去的房子拿進(jìn)來的錢都多，顯然這是一個入不敷出的局面。這其實(shí)已經(jīng)超出了一個企業(yè)健康的財務(wù)范疇，毫無疑問，融信就是在賭，賭上海房價繼續(xù)漲，而且大幅的漲。為什么賭性這么大？因?yàn)樗毁€下去，就得退出上海，相對于土地供給嚴(yán)重過剩的二三線城市來說，賭一線城市，勝算的概率似乎還要大些，盡管現(xiàn)在已經(jīng)窮途末路。

其實(shí)，開發(fā)商跟股市里的券商和基金是一樣的，他們對于行情也判斷不準(zhǔn)，也容易陷入市場情緒的波動之中，往往當(dāng)基金倉位加到了88%的時候，股市開始出現(xiàn)了做頭跡象，也往往券商分析師一致看好大盤沖擊8000點(diǎn)的時候，呼喊俠之大者為國接盤的時候，股災(zāi)也就悄然臨近，開發(fā)商也一樣，當(dāng)他們都失去理性，拿性命在賭博的時候，這個市場已經(jīng)接近癲狂。上帝讓其滅亡，必先搞瘋他，沒有開發(fā)商的非理性，也就不會有整個市場的瘋狂。所以，這從一個側(cè)面恰恰印證了我的觀點(diǎn)，這就是最后的一棒。融信中國很可能就接了這樣一棒，他也很可能就是那個高喊為國接盤的分析師，也可以是4000點(diǎn)才是牛市起點(diǎn)的人民日報。

融信的舉動不會刺激政策，反而會打醒政策，通過抬高房價刺激個人房貸來接盤開發(fā)貸風(fēng)險是完全不靠譜的政策設(shè)計，這樣只會激發(fā)開發(fā)商的野心，讓杠桿更大，開發(fā)貸規(guī)模更大，金融風(fēng)險也就更大。一個到處借錢的地產(chǎn)公司，押上了所有的資金拼死一搏，贏了就自己賺大錢，輸了就破產(chǎn)，把爛賬甩給銀行，這就是他們的考慮。所以，這種金融風(fēng)險巨大。銀行可以不給他貸款，但我們看到融信中國的融資渠道，包括在二級市場發(fā)債，包括通過諾亞財富去賣私募基金，換句話說間接融資雖然風(fēng)險可以控制，但直接融資的風(fēng)險其實(shí)已經(jīng)相當(dāng)大。最后銀行不賠錢，但老百姓的錢必然血本無歸。

炒股的人都知道，加速趕頂，就說明頂就在附近，而這次樓市的牛市，從需求牛改革牛，走到現(xiàn)在已經(jīng)變成了純純粹粹的杠桿牛，基本開發(fā)貸都可以理解成為1:10的配資。一旦跌下來后果不可想象，要知道樓市可沒有跌停板。

來源：中國電子銀行網(wǎng) 作者：齊俊杰

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