12月22日，房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際在北京亞洲金融大廈召開“高力國際華北區(qū)2020第四季度新聞發(fā)布會(huì)”，就2020年全年北京商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2021年做出展望。

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2020年的中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了近十年來最嚴(yán)峻的一次考驗(yàn)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在疫情期間都被打入谷底。得益于全民抗擊疫情和復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面的努力，中國經(jīng)濟(jì)成功實(shí)現(xiàn)了先抑后揚(yáng)的復(fù)蘇走勢(shì)。世界銀行和國際貨幣基金組織分別對(duì)2020年中國經(jīng)濟(jì)增長率做出了正增長的預(yù)期，分別為1.6%和1.9%。在全球經(jīng)濟(jì)萎縮的情況下，中國在今年將成為全球唯一實(shí)現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。同時(shí)，世界銀行和國際貨幣基金組織對(duì)于2021年中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)測(cè)值分別達(dá)到了6.9%和8.2%。根據(jù)高力國際在2020年三季度進(jìn)行的房地產(chǎn)投資調(diào)研報(bào)告，有75%的投資者認(rèn)為中國市場(chǎng)最具吸引力的因素就是其樂觀的經(jīng)濟(jì)前景。高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，2020年對(duì)于北京寫字樓市場(chǎng)來講也是跌宕起伏的一年。從疫情蔓延到有效防控，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)歷了過山車一樣的行情，多項(xiàng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)都刷新了歷史記錄。通過整理全年的數(shù)據(jù)，高力國際希望通過分析下面三項(xiàng)北京寫字樓市場(chǎng)的新紀(jì)錄，為大家抽絲剝繭復(fù)盤2020年，同時(shí)給出我們對(duì)于2021年的基本研判。

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1.?疫情嚴(yán)重抑制了企業(yè)辦公需求的釋放，實(shí)際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預(yù)租面積后，全年凈吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，疫情對(duì)于寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，凈吸納量的快速恢復(fù)一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主主動(dòng)為企業(yè)提供了更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件所致。在子市場(chǎng)方面，麗澤一舉成為最火熱的區(qū)域，全年凈吸納量接近10萬平方米，其次是亞奧和望京酒仙橋。麗澤之所以能夠一騎絕塵，核心原因還是其突出的性價(jià)比。亞奧由于毗鄰金融街和中關(guān)村，其租金水平較這兩個(gè)區(qū)域有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引了大量這兩個(gè)區(qū)域的外溢需求。望京酒仙橋從2018年起就進(jìn)入了去化周期，經(jīng)過三年的努力，空置率從2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，80%的新增需求來自于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。

圖1：十三五期間北京寫字樓市場(chǎng)概覽

數(shù)據(jù)來源：高力國際

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2.??供需不平衡的問題在2020年被進(jìn)一步放大，空置率創(chuàng)近十年新高。在2020年四季度，新入市項(xiàng)目體量低于預(yù)期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目約60萬平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平，主要原因還是由于疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目延遲入市。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，空置率繼續(xù)走高達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場(chǎng)發(fā)布的對(duì)于年底空置率超過18%的預(yù)測(cè)。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場(chǎng)的供需不平衡問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。

圖2：北京寫字樓市場(chǎng)供需比，2002-2020

數(shù)據(jù)來源：高力國際

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3.?2020年市場(chǎng)迎來近十年的租金同比最大降幅。市場(chǎng)所有的變化因素最終都會(huì)反映到租金變化上，在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場(chǎng)環(huán)境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達(dá)到了創(chuàng)近十年記錄的新高，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達(dá)到8.4%。市場(chǎng)租金從2018年的高點(diǎn)已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計(jì)接近13%。我們認(rèn)為這樣的租金降幅是符合市場(chǎng)預(yù)期的，在新增需求有限的情況下，市場(chǎng)存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)變得更加激烈，企業(yè)在不景氣時(shí)期對(duì)于辦公租賃成本變化就會(huì)變得更加敏感。這樣的激烈競(jìng)爭(zhēng)不僅存在于子市場(chǎng)之間，也存在于不同級(jí)別的辦公樓宇之間。例如，根據(jù)我們?cè)谌径鹊淖鈶魡柧碚{(diào)查發(fā)現(xiàn)，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級(jí)向乙級(jí)寫字樓搬遷的情況。同樣的，我們也看到，在甲級(jí)寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件的時(shí)候，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級(jí)樓宇的現(xiàn)象。在可預(yù)見的未來一年內(nèi)，我們看不到這種現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)根本性改變，存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。

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2021年對(duì)于北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)來講將會(huì)是極具考驗(yàn)的一年。通過初步統(tǒng)計(jì)，我們預(yù)計(jì)明年將有接近160萬平方米的新項(xiàng)目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平米的項(xiàng)目可能會(huì)在明年上半年入市。若所有項(xiàng)目如期入市，創(chuàng)紀(jì)錄的新增供應(yīng)量將給市場(chǎng)帶來前所未有的沖擊，當(dāng)然這也是未來3-4年最后的一次的新項(xiàng)目集中入市潮。巨量供應(yīng)將直接考驗(yàn)市場(chǎng)新增需求的恢復(fù)情況，好消息是我們已經(jīng)看到正在恢復(fù)的新增需求，但可持續(xù)性仍然有待進(jìn)一步觀察。隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會(huì)小于今年，在四季度將開始進(jìn)入探底階段。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海提出，高力國際依然維持市場(chǎng)處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步復(fù)蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)宏觀條件，并預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢(shì)在明年仍會(huì)加劇，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信小?/strong>

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成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)得益于較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，市場(chǎng)需求在四季度出現(xiàn)大幅回升。對(duì)比寫字樓市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)需求在四季度的回升更加強(qiáng)勢(shì)，單季度貢獻(xiàn)近10萬平方米的凈吸納量，全年凈吸納量15萬平方米，其中四季度貢獻(xiàn)了其中的66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現(xiàn)出了非常強(qiáng)的需求，兩個(gè)市場(chǎng)的單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，完全得益于兩個(gè)區(qū)域非常強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)科技的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提到，“對(duì)比寫字樓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的需求，我們發(fā)現(xiàn)目前北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級(jí)寫字樓需求錯(cuò)配的問題。簡(jiǎn)而言之，目前市場(chǎng)的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫字樓，并不會(huì)選擇市中心的甲級(jí)寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區(qū)域在今年疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的根本原因?！?/span>

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高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，2020年是十三五的收官之年，如果用一句話形容十三五期間的北京寫字樓市場(chǎng)的話，就是“在三期疊加的大環(huán)境下，天量供應(yīng)和疫情肆虐持續(xù)推高市場(chǎng)空置率，租金出現(xiàn)合理回調(diào)，城市競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)”。2021年又是十四五的開局之年，如果用一句話預(yù)測(cè)十四五期間的北京寫字樓市場(chǎng)的話，就是“在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下，改革開放和創(chuàng)新引領(lǐng)推動(dòng)需求回升，市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，北京進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段”。