撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

近日，據第一財經報道，綠地集團一次性上架了長三角區域14個項目27處物業資產，涉及金額231億元。

綠地內部人士對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，綠地商辦大多以銷售為主，年底的確比較集中，其實是正常的銷售推進，并不是外界理解的打包資產拋售，是一個正常的項目行為。

不過，今年以來，“三道紅線”的融資新規出臺，“降負債、去杠桿”成為房地產企業的重要任務之一。作為頭部企業的綠地集團，似乎并不太成功。

231億元物業資產上架

11月16日，據第一財經報道，其記者拿到一份綠地集團商辦項目推薦書，綠地集團擬通過整棟銷售、股權交易等方式出售上海和江蘇兩地項目，共包含了14個項目27個物業，資產價值總計約為231億元。

綠地集團此次出售的物業包含了成熟商圈物業、地鐵蓋上綜合體、商業改造體、在建物業等。囊括了蘇州綠地中心、綠地國創大廈、青浦綠地中心、綠地柒彩里等多個項目。

蘇州綠地中心

據了解，青浦綠地中心是集商業、酒店、商辦和住宅等業態為一體的地鐵上蓋項目，項目是坐擁青浦最高的180米地標型建筑。蘇州綠地中心是蘇州市一座超高層地標式摩天大樓，設計總高度358米，建成后將刷新環太湖天際線，成為環太湖第一高樓。

如此大規模的出售商辦項目資產，并且主要集中在長三角區域，實屬罕見。

對于此次出售資產的舉措，綠地方面對外界回應表示，出售物業是公司經營的常態，建成銷售或短期運營升值后銷售是綠地開發商辦項目的長期策略。

知名地產分析師嚴躍進表示，綠地集團作為復合型房企，近兩年來傳統住宅業務表現較弱，此次通過出售一些并不看好的資產，回籠資金，可以投資新的項目。本質上來講呢，綠地集團還是這個屬于比較穩健的，這種轉讓也有助于后續尋找新的一些投資機會。

商辦項目的進與退

綠地集團今年出售的商辦項目并不少，并不是第一次選擇以這樣的形式回籠資金。

今年1月，綠地集團就曾以75億拋售綠地外灘中心三棟寫字樓給海通證券，緩解資金狀況。5月29日，又以48.54億元的出售了綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下產權停車位項目給上海銀行。

此次集中推介出售多個長三角項目，于綠地集團而言，資產組合調整可能性較大。

據觀點地產統計，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右，每月新增地產項目里，50%以上的拿地屬于商住項目。今年4月新增的9個項目，就有7個屬于商住或辦公項目。

11月5日，綠地又在江西南昌拿下兩宗商辦項目，對于商辦資產的持有并未停止。10天后，綠地集團對外宣布南昌貿易港綜合體及產業園項目啟動，總投資約120億元。

綠地集團在三季度財報中曾表示，將繼續圍繞長三角等重點區域、以及省會等核心城市拓地。

財報數據顯示，綠地集團在三季度共獲取項目18個，權益土地面積480萬平方米，權益計容建筑面積950萬平方米，權益土地款365億元。截至三季度末，綠地集團累計獲取項目77個，權益土地款731億元，擴張趨勢明顯。

有業內人士指出，相比商業地產持有與散售模式來說，整售模式可以加快資金的回流。

綠地集團在建設商辦項目中，自持也并不是其操作方式。有數據顯示，綠地集團在2019年地產業務的結轉收入中，其租金收入占比不足1%，自持物業非常少。

不過今年大幅度的對外投資，讓綠地集團的資金變得緊張。綠地集團在三季度報指出，隨著綠地投資活動、籌資活動產生的現金流量凈額同時縮水，綠地的現金及現金等價物凈增加額擴大至負91.48億元，需要及時回血，保證資金的流動性。

銷售增長乏力，“三道紅線”全踩

值得注意的是，綠地集團大規模出售商辦資產的背后，其擴張勢頭雖然不減，但增長顯著放緩，債務困局明顯。

受疫情開局影響，綠地沒有公開今年銷售目標，不過其董事長張玉良在今年年初曾表示，2020年綠地的內部銷售目標將在2019年4000億元基礎上有一定提升。

去年綠地集團未能完成目標，最終僅實現了銷售額3880億元。

綠地集團三季度財報顯示，累計實現營業收入3209億元，同比增長9%，實現利潤總額228億元，同比增長2.5%，三季度累計實現合同銷售金額2179億元。

目前來看，如果按照今年4000億元目標，綠地集團前三季度僅完成目標54.47%。按照2019年全年3880億元來計算，僅完成去年的56.15%。

雖然經營改善向好，但綠地集團今年銷售業績縮水，增長乏力明顯。在銷售不順下，綠地集團的現金流量凈額三季度僅錄得50.04億元，同比減少45.17%。

現金流量凈額減少，并未縮減對外投資的綠地集團，今年債務規模變化不大。

“三道紅線”剛出現時，綠地集團是為數不多的全部踩線的房企之一。在融資新規的壓力下，綠地集團在降負債、鞏固資金鏈等財務方面的改善也并不明顯。

三季度報數據顯示，綠地集團的前三季度利息費用從36.63億元上升至40.42億元。截至9月底，綠地集團短期借款為299.46億元，一年內到期的非流動負債為730.37億元，長期借款1806.75億元，應付債券為400.09億元。

截至9月底，興業證券研報數據顯示，綠地集團剔除預收款后資產負債率、凈負債率和現金短債比為82.4%、187%和0.78，“三道紅線”仍然全踩。

新規下，仍面臨高額債務的綠地集團，近期借款發債頻率不減。

11月13日，綠地集團公告顯示，向大股東格林蘭再借款1.9億元，年利率為5.7%。11月3日和11月11日，綠地集團又分別通過了180億元和170億元的小公募債券，分別用于償還今年年底和明年到期的八筆債券，合計349.98億元。有消息顯示，綠地集團還計劃在12月發行至多30億元的公司債券融資。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，“三道紅線”下，綠地全面踩線，未來融資受限。近期綠地出現討債風波，一定程度上展現出其資金壓力較大，需要出售資產加強自身的現金流。