“后宋衛(wèi)平”時(shí)代，綠城中國開始全面提速，過去兩個(gè)月拿地金額甚至超過“碧萬恒融”的總和。

撰文/ 盧泳志

編輯/ 繆凌云?

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，綠城中國的拿地金額為268億元，僅低于斥資310.5億元拿下內(nèi)地總價(jià)“新地王”的香港置地，排在房企拿地金額榜的第二位。

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值得注意的是，這個(gè)數(shù)字甚至超過了“碧萬恒融”四家房企之和。過去兩個(gè)月，“碧萬恒融”四家房企拿地金額之和僅為187億元，其中融創(chuàng)70億元、碧桂園56億元、萬科34億元、恒大27億元。

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和土地市場的風(fēng)生水起相比，綠城中國的銷售業(yè)績卻不是十分理想。面對2500億元的年度銷售目標(biāo)，綠城中國前兩個(gè)月的銷售業(yè)績剛剛超過百億，其中代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)35億元。

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進(jìn)入2月份，全國的土拍市場擺脫疫情的影響，開始逐漸升溫，尤其是一些資金相對充裕的規(guī)模房企不懼疫情迅猛拿地。

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以北京為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京2月共進(jìn)行了4場土拍，出讓10宗住宅地塊，其中4宗地塊的成交價(jià)格超60億，總成交價(jià)近440億元。同時(shí)，2020年的北京土拍一改低溢價(jià)成交的態(tài)勢，8宗地塊的溢價(jià)率超過20%，最高溢價(jià)率達(dá)49.78%，創(chuàng)兩年以來新高。

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在北京土地市場上，綠城中國的“黑馬”之姿展現(xiàn)的最為明顯。2月18日，北京迎來春節(jié)后的第三場土地拍賣，大興、通州三宗地塊集中出讓，吸引20家房企參與競拍。

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最終，綠城中國先以總價(jià)13.48億元+自持7%的代價(jià)收入通州臺湖地塊，后又經(jīng)歷70輪競價(jià)，斥資67億元收入大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊，成為當(dāng)日的最大贏家。

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在此之前，2月14日，綠城中國力挫中海、旭輝、平安、保利+金地聯(lián)合體等房企，總價(jià)63.6億元拿下的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊，也是當(dāng)天北京土地市場爭搶最激烈的地塊。

之所以重倉北京，是因?yàn)槟壳暗耐羶?chǔ)規(guī)模對于視北京為重點(diǎn)城市的綠城中國顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城中國北京地區(qū)的土地儲(chǔ)備占比長期在4%左右，在綠城中國20多個(gè)省市中，僅位列6-7位。

綠城2月份公開市場拿地一覽（鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)整理）

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據(jù)風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888）統(tǒng)計(jì)，短短12天，綠城中國在全國土地市場花掉近220億元，甚至超過碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)四家房企前兩個(gè)月的拿地金額總和。

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綠城中國此番強(qiáng)勢發(fā)力，源于董事會(huì)主席、行政總裁張亞東在經(jīng)營工作會(huì)上提出的“雙2500億”。即：2020年綠城中國擬達(dá)成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標(biāo)。

土地儲(chǔ)備決定了企業(yè)未來的規(guī)模，綠城中國深諳其道。2019年上半年，綠城中國營收186.58億，同比大降44.4%，這份堪稱有史以來最差的成績背后，是過去幾年土儲(chǔ)不足，導(dǎo)致綠城中國無可開發(fā)地塊。

實(shí)際上，從2015年到2019年上半年的四年半中，綠城中國總土儲(chǔ)一直維持在3000萬平米的水平，相比之下，同等規(guī)模的陽光城已超越4000萬平米，旭輝也有近9800億的可售貨值。2015年和2016年，綠城中國拿地?cái)?shù)量分別僅為5宗和6宗，新增的貨值甚至無法滿足半年銷售。?

歷年土儲(chǔ)面積一覽（單位：萬㎡，來源：企業(yè)年報(bào)）?

2019年，張亞東提出“全周期拿地”的方針。2019年，綠城中國全年投資新拓貨值超2000億元，同比增長65%，獲取土地79宗，同比增長113%，土地投資額約865億元，新增可售面積逾800萬平方米。

2020年開年，綠城中國的“爆發(fā)”實(shí)則延續(xù)了去年的拿地節(jié)奏，并繼續(xù)執(zhí)行著“圍繞重點(diǎn)城市群和已進(jìn)入的核心城市進(jìn)行布局，堅(jiān)持區(qū)域聚集和城市深耕”的戰(zhàn)略方針。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在近期各類房企觀望坐等復(fù)工的時(shí)候，部分房企已經(jīng)積極行動(dòng)起來，充分說明對土地市場的看好。這進(jìn)一步說明拿地的邏輯，即新冠肺炎帶來的沖擊是短期的，中國土地市場和房地產(chǎn)市場的基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場的韌勁依然存在。

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進(jìn)入2月以來，新冠疫情的爆發(fā)對房地產(chǎn)帶來突發(fā)沖擊，短期購房需求受到抑制，供給端售樓全部暫停，市場整體陷入低迷。

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據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。2月業(yè)績創(chuàng)下了最近幾年來單月銷售最低的記錄。截至2月末，百強(qiáng)房企整體累計(jì)業(yè)績規(guī)模的同比降幅也達(dá)到近23.8%。

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其中，頭部房企得益于1月的部分留存業(yè)績，以及線上售樓渠道帶來的業(yè)績增量，單月業(yè)績同比雖然有所下降但表現(xiàn)尚可。

2020年2月全口徑銷售金額TOP50

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據(jù)億翰智庫最新發(fā)布的百強(qiáng)房企銷售排行榜，恒大、碧桂園、萬科三大龍頭房企2月全口徑銷售分別為470億、300億、286億。其中，恒大同比增長118.3%，碧桂園、萬科分別同比下降49%和34%。

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在這份榜單中，2月份，綠城中國的業(yè)績僅為23.2億元，排在榜單第30位，被頭部房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。

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據(jù)綠城中國發(fā)布的業(yè)績簡報(bào)顯示，截至2020年2月29日止兩個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約53萬平方米，總合同銷售金額約人民幣101億元，其中含代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的35億元。

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其中，2020年2月，綠城集團(tuán)銷售金額約為人民幣21億元。此外，2020年2月，綠城集團(tuán)以綠城品牌銷售的代建管理項(xiàng)目取得合同銷售面積約4萬平方米，合同銷售金額約人民幣7億元。

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2020年，綠城中國的銷售壓力并不小。2018年5月，張亞東入職綠城，掌舵后不久，綠城中國就定下了2021年實(shí)現(xiàn)3000億的銷售目標(biāo)，而2020年的目標(biāo)就是2500億。

張亞東曾表示，希望綠城可以做到“5912”，即——5個(gè)月拿地，9個(gè)月開盤，12個(gè)月現(xiàn)金流回正。但綠城中國實(shí)際交出的結(jié)果卻是“61220”——6個(gè)月拿地，12個(gè)月開盤，20個(gè)月現(xiàn)金流回正。

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從2019年的銷售額來看，張亞東實(shí)現(xiàn)了自己承諾。2019年綠城集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)2018億元銷售額，同比增速29%，雖然其中代建項(xiàng)目銷售額就高達(dá)664億元，占比近3成。

2019年上半年部分負(fù)債

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規(guī)模擴(kuò)張往往會(huì)伴隨負(fù)債攀升，綠城中國亦無例外。截至2019年上半年，綠城中國負(fù)債總額2347.3億元，較2018年度末負(fù)債總額2196.44億元增長6.87%。其中，流動(dòng)負(fù)債總額約1599.08億元，非流動(dòng)負(fù)債約748.22億元。

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除此之外，近年來綠城中國一些項(xiàng)目被質(zhì)疑為沖業(yè)績提前交房，全國多個(gè)項(xiàng)目因質(zhì)量問題被業(yè)主維權(quán)，涉及問題五花八門，包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等。

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在疫情的影響下，面臨高負(fù)債壓頂，再加上產(chǎn)品質(zhì)量頻繁出現(xiàn)問題，綠城中國2020年能否完成2500億的銷售目標(biāo)，對張亞東是一個(gè)艱巨的挑戰(zhàn)。