作者｜高遠(yuǎn)山

來源｜野馬財(cái)經(jīng)

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深化，傳統(tǒng)模式難以為繼，房企轉(zhuǎn)型已是大勢所趨。碧桂園近日喊出高科技綜合性企業(yè)的定位，萬科早已經(jīng)主動擁抱科技變革，恒大在造車新勢力的路上雖磕磕絆絆但也一往無前。

商界大佬盧志強(qiáng)帶領(lǐng)的“泛海系”自然也不會例外。

在“白衣騎士”的路上，孫宏斌不亦樂乎；有“資本獵手”之稱的盧志強(qiáng)，也早已經(jīng)在資本市場縱橫捭闔。近日，雙方一筆“朋友圈”的交易卻引起市場熱議。

盧孫牽手，各取所取

1月21日，盧志強(qiáng)的泛海控股（000046.SZ）宣布旗下控股子公司擬將位于北京、上海的兩個(gè)核心地產(chǎn)項(xiàng)目出售給孫宏斌的融創(chuàng)。

就在公告前一天的1月20日，泛海控股控股子公司武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司（以下簡稱“武漢公司”）與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱個(gè)“融創(chuàng)地產(chǎn)”）簽署《協(xié)議書》，約定出售位于北京和上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

協(xié)議內(nèi)容顯示，武漢公司擬向融創(chuàng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓其持有的泛海建設(shè)100%股權(quán)，前提是剝離泛海建設(shè)所持浙江公司、御中公司100%股權(quán)，以及東風(fēng)公司（泛海建設(shè)全資子公司）所持北京泛海國際居住區(qū)2#和3#地塊相關(guān)資產(chǎn)與負(fù)債。

本次交易范圍內(nèi)的核心資產(chǎn)為北京泛海國際居住區(qū)1#地塊和上海董家渡項(xiàng)目10#、12#和14#地塊，前者位于北京東四環(huán)朝陽公園附近，后者為上海外灘僅剩的一塊待開發(fā)土地，堪稱核心地段中的核心地段。

這是2019年房地產(chǎn)行業(yè)第一筆大交易，融創(chuàng)將為此次交易向泛海支付148.87億元的總對價(jià)，其中現(xiàn)金支付125.53億元，沖抵債務(wù)23.34億元。此外，標(biāo)的公司剩余存量債務(wù)將由融創(chuàng)接手。

通過此次交易，融創(chuàng)將繼續(xù)在一線城市補(bǔ)倉大體量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。泛海在為這兩個(gè)黃金地塊找到合適接盤者的同時(shí)，也為自身的流動性帶來資金活水。

然而，一石激起千層浪。野馬財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，此消息一出立即引來各方強(qiáng)勢圍觀，泛海系“甩賣核心資產(chǎn)”“斷臂求生”等聲音不絕于耳。果真如此？

有媒體將本次交易對價(jià)與規(guī)劃建筑面積相除，得出交易樓面地價(jià)僅1萬元出頭的結(jié)論。有熟悉此次交易的人士對野馬財(cái)經(jīng)解釋稱，本次交易屬于典型的“承債式收購”，除了交易對價(jià)，融創(chuàng)還需承擔(dān)標(biāo)的公司的存量債務(wù)，實(shí)際樓面地價(jià)遠(yuǎn)不止1萬多元。

截至公告日，上述上海、北京的兩宗地皮均處于建設(shè)開發(fā)期，其中上海項(xiàng)目的12#和14#地塊更是連拆遷都未完成的“毛地”。融創(chuàng)接手后，還需接手拆遷、平整土地等工作。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，核心地段看上去很美，泛海卻不一定非要緊緊攥在手里，畢竟變現(xiàn)才是持有資產(chǎn)的終極目的。至于如何變現(xiàn)，就要視情況而定。

作為早已經(jīng)籌劃轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)，泛海控股目前主要收入已向金融業(yè)務(wù)傾斜。這種情勢下，泛海還有必要勒緊褲腰帶跟地產(chǎn)巨頭硬剛現(xiàn)金流嗎？

精明如盧志強(qiáng)，不會算不來這個(gè)賬。

隨著近幾年的調(diào)控，房地產(chǎn)市場早已經(jīng)風(fēng)云變幻，恒者恒強(qiáng)的趨勢愈加明顯，熱點(diǎn)城市核心地段當(dāng)然是巨頭必爭之地。融創(chuàng)此次拿下京滬核心地塊，孫宏斌想必也是志得意滿。

此番“盧孫牽手”，實(shí)乃各取所需。

割愛京滬，劍指轉(zhuǎn)型

優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)劃，泛海早已有之。

一年前，泛海控股曾宣布停牌進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，準(zhǔn)備將境內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離，突出主業(yè)，提高公司競爭力。只是，因涉及資產(chǎn)規(guī)模太大、程序繁瑣等原因作罷。

此番出售京滬地產(chǎn)項(xiàng)目，更像是前述重組的優(yōu)化版本。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是上市公司不可或缺的有機(jī)組成部分，只是保留了核心資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。

野馬財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，隨著近兩年北京、上海成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)調(diào)控城市，泛海上述兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)困難加大，一定程度上成為了上市公司的業(yè)績包袱。

公開信息顯示，2017年，北京泛海國際居住區(qū)二期部分項(xiàng)目、上海董家渡10#地塊項(xiàng)目未能如期取得預(yù)售許可證，公司地產(chǎn)板塊收入同比大跌超50%。

受此影響，上市公司2017年度收入同比下滑超30%。幸而金融業(yè)務(wù)取得豐厚利潤，泛海控股2017年歸屬凈利潤最終下滑不到7%，扣非凈利潤增長高達(dá)20%。

不僅如此，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對上市公司現(xiàn)金流的占用不可謂不高。截至2018年6月30日，上市公司累計(jì)為東風(fēng)公司（北京項(xiàng)目）提供擔(dān)保126.8億元，為武漢公司提供的擔(dān)保更是高達(dá)200多億元。

行業(yè)下行背景下，泛海控股的現(xiàn)金流面臨考驗(yàn)。

對此，上市公司直言，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是北京、上海項(xiàng)目價(jià)值釋放速度有所放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動性不足對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層次推進(jìn)造成阻礙。

掌舵泛海系多年，盧志強(qiáng)向來行事果決，此番能當(dāng)機(jī)立斷出售京滬地產(chǎn)項(xiàng)目，與其性格也不無關(guān)系。

盡管出售了持有多年的優(yōu)質(zhì)地塊，但既能夠解除巨額擔(dān)保、堵住出血點(diǎn)，又將獲得100多億元的現(xiàn)金回流，為聚焦高效資產(chǎn)囤積糧草，同時(shí)還能大幅降低負(fù)債水平，也算求仁得仁。

克而瑞研究中心的一份研究報(bào)告認(rèn)為，破局新業(yè)務(wù)拓展?fàn)I收增長點(diǎn)將成為房企面臨的重要課題之一。

毫無疑問，對于大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，以往的那種“春天”已經(jīng)一去不復(fù)返，反而是“融資難、增速下滑”等關(guān)鍵詞近年來頻頻見諸報(bào)端。

大佬們的變與不變

在這種客觀形勢下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場，泛海自然也是進(jìn)入了下半場，就連碧桂園也不例外。

野馬財(cái)經(jīng)注意到，就在泛海出售京滬兩個(gè)核心地產(chǎn)項(xiàng)目的幾乎同時(shí)，在碧桂園集團(tuán)年會上，楊國強(qiáng)做了一場持續(xù)3個(gè)多小時(shí)的講話，對碧桂園各個(gè)核心業(yè)務(wù)板塊作了逐一闡述，最后明確提出“碧桂園是為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”的公司定位。碧桂園總裁莫斌更是喊出2019年“碧桂園將向高科技大型綜合企業(yè)闊步邁進(jìn)。”

由此，房企三巨頭“碧萬恒”已經(jīng)全數(shù)宣布轉(zhuǎn)型。

只是，行難于言。以2018年上半年數(shù)據(jù)為例，碧桂園、萬科和恒大的房地產(chǎn)收入占比分別仍然高達(dá)96.2%、94.96%和98.14%。

相比而言，泛海轉(zhuǎn)型布局相對較早。

早在2014年，泛海控股判斷房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段。董事會提出在繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，融合具有較大發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑凇?zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊，將公司打造成涵蓋金融、房地產(chǎn)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司。

隨后，泛海控股在話事人盧志強(qiáng)帶領(lǐng)下先后拿下民生證券、民生期貨、亞太財(cái)險(xiǎn)、民生信托等金融公司控股權(quán)。

2018年上半年，泛海控股金融業(yè)務(wù)收入達(dá)39.21億元，占總營收的77.05%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入8.63億元，占比16.96%，真正擺脫了對房地產(chǎn)的單一依賴。

只是擺脫依賴不代表放棄，數(shù)萬億級規(guī)模的房地產(chǎn)市場仍然具有吸引力。盧志強(qiáng)就在摒棄傳統(tǒng)的拿地蓋樓模式，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)、金融、投資協(xié)同發(fā)展。

泛海控股就曾公開稱，未來其地產(chǎn)板塊將聚焦于自身優(yōu)勢更為突出、發(fā)展空間更為廣闊且更符合公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。

公開資料顯示，武漢項(xiàng)目選址位于漢口城市中心，是武漢市“十一五”規(guī)劃的城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，定位為以金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息、咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)中心。

根據(jù)泛海控股的戰(zhàn)略，公司未來將依托武漢中央商務(wù)區(qū)更好地促進(jìn)公司金融、戰(zhàn)略投資、不動產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)的聯(lián)結(jié)，落實(shí)業(yè)務(wù)板塊間互促互進(jìn)、共同發(fā)展的經(jīng)營理念，推動公司向多元化業(yè)務(wù)形態(tài)構(gòu)成的綜合型控股公司深入轉(zhuǎn)型。

你對泛海等房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型有怎樣的理解？歡迎評論區(qū)留言。

自己投資的時(shí)候，每次看到券商研報(bào)都很頭疼。每天幾百份研報(bào)，全市場幾千只股票，價(jià)值到底在哪里？現(xiàn)在，野馬財(cái)經(jīng)推出北斗研究，由老一輩解放南路操盤手坐鎮(zhèn)，精研機(jī)構(gòu)研報(bào)，幫助普通投資者讀懂研報(bào)，參透價(jià)值趨勢。于牛熊不敗，進(jìn)退自如。

了解北斗研究，點(diǎn)擊此鏈接。