作者｜徐悅邦

    來源｜野馬財經

香港太平山頂，港島海拔最高的地方，也是俯瞰維多利亞灣的絕佳位置，這里的土地寸土寸金。李嘉誠、澳門賭王何鴻燊、劉鑾雄等都曾在此書寫出一個又一個資本故事。

張松橋是一位豪宅“發燒友”，他也曾豪擲近百億買下太平山頂一棟又一棟的復式豪宅，一次又一次以刷新香港樓市的歷史最高價。

張松橋還是中渝置地（1224.HK）、渝太地產（0075.HK）、港通控股（0032.HK）及渝港國際（0613.HK）等4家港股上市公司的主席。

野馬財經（微信公號：ymcj8686）近日嘗試聯系張松橋及中渝置地方面。中渝置地委托財關公司給予回復，稱公司對野馬財經所提的問題暫無回應。

“西南地產王”李嘉誠式撤退

張松橋1964年出生于重慶。1980年，剛滿16歲的他赴港半工半讀。期間，作為長孫的張松橋繼承了祖母留在香港的一筆財產。這是他發家的關鍵一步。但當時的張松橋或許也未曾料到自己日后會成為叱咤一方的富賈。

1982年，張松橋看到了在內地與香港之間倒賣電子產品的商機。彼時，剛成年的張松橋返回重慶，將在香港成本僅幾元的電子表運到內地，轉手以100多元的價格賣出，借此積累起“第一桶金”。

在貿易生意做得順風順水后，張松橋將目光瞄向了房地產行業。1992年，張松橋與同在香港經營電子產品的“老相識”曾維才，共同成立中渝發展，進軍“高端地產”領域。此后，兩人一個“臺前”忙活，一個“幕后”運籌。

同年，張松橋接過當時還尚屬荒涼的渝北區2200畝土地進行開發。1996年，張松橋推出高檔住宅項目“加州花園”，引入“新奇”的社區概念。小區內配有保齡球館、學校、銀行等基礎設施，并組建重慶第一家物業提供服務。

圖為張松橋開發的高檔住宅項目“加州花園”，圖片來源于網絡

加州花園成為了重慶的標志性建筑，張松橋的中渝發展也因此“一炮而紅”。此后，張松橋相繼開發了“加州城市花園”、“山頂道壹號”等多個地產項目，成為重慶第一個把住房賣到100萬平方米的人，并將業務逐漸拓展到四川、昆明等地區。

彼時，龍湖地產、金科等重慶房企難以望其項背。2006年，張松橋將旗下中渝發展以33億元的價格出售給了港股上市公司確利達，實現借殼上市，并更名為中渝置地。

從2007年開始，獲得了匯豐、恒生等多家銀團資金支持的中渝置地，開始四處揮舞著鈔票大肆囤地。僅用時不到1年，中渝置地的土地儲備便從400萬平方米迅速激增至超過1000萬平方米，一舉躋身國內一線“地主”之列。

中渝置地的飛速發展，也使張松橋的明面財富急速增值。在2007年胡潤房地產富豪榜上，張松橋位列第20名，以125億元的身家奪得“重慶首富”和“西南地產王”的稱號。

此后，張松橋執掌下的中渝置地平穩發展，直至2013年“船頭”調轉。2013年，中渝置地的銷售金額達到頂峰，為97.75億元人民幣。

彼時，在內地發家的張松橋萌生了退意，決定緊隨首富李嘉誠的腳步。中渝置地開始不斷拋售在內地的土地資產，上演了一場撤退大戲。

仿效李嘉誠在英倫“買買買”

按中渝置地的說法，公司拋售內地資產的原因是“預見到二線城市物業市場的不明朗情況及風險”，準備從偏安一隅的地方房企，轉型成國際性房地產發展商。

2013年11月，中渝置地以14.25億元將照母山一塊尚未開發的地產項目轉讓了出去。公開資料顯示，這宗土地是公司1年前擊敗保利在內的眾多對手，以21.9億元的總價拿下的。哪怕折價也要出售，這顯示出了張松橋決絕的退意。

此后，中渝置地在內地的土地儲備“只出不進”，從2014年起停止任何土地收購。2015年，中渝置地處理了在內地的大部分土地資產。據中渝置地官網顯示，截至2017年3月23日，公司在內地已無土地儲備。

經過一番騰挪，中渝置地回籠、套現了數百億元資金，張松橋也因此得名“重慶李嘉誠”。他親手將“西南地產王”的頭銜摘下，“揮一揮衣袖，不留下一寸土地”，這一路撤退得很順利。

在將內地的房地產業務出售的同時，張松橋已將目光轉向香港及海外。手握充裕現金流的張松橋，首先將錢用于在香港太平山頂購置豪宅。

2015年1月，張松橋以63億港元買下被列為香港一級歷史建筑物的山頂道75號“何東花園”，該價格創下香港史上最貴豪宅紀錄。

何東花園有近百年歷史，建筑融合了中式、歐式風格。該處豪宅原為香港已故商人何東和妻子張蓮覺在1923年購買后改建而成。何東家族曾是港英政府時期香港四大家族之首，“澳門賭王”何鴻燊即出身于該家族。

同年8月，張松橋以15億港元的價格，從李嘉誠“軍師”袁天凡手中，接過位于太平山頂白加道22號的獨立三層豪宅。據此前媒體報道，該豪宅每平方米的價格逾136萬港元，創下當時全球房屋每平方米價格第二高的紀錄。

此外，張松橋還從旗下上市公司渝太地產手中，以40.21億港元接下尖沙咀彩星中心及中環世紀廣場兩棟商業大廈。

在香港豪擲逾百億港元“買買買”后，張松橋選擇效仿香港首富“李超人”，進軍倫敦地產。2017年初，中渝置地以2.9億英鎊（約合人民幣25億元）購置下倫敦帕丁頓火車站附近的寫字樓One Kingdom Street。

同年5月，中渝置地再次出手，以11.35億英鎊（約合人民幣101億元）的價格買下倫敦金融城內最高樓利德賀大樓的所有權。彼時，這單交易創下英國自2014年以來最大的單一資產收購紀錄。

然而，張松橋這個為創紀錄而生的富豪并未就此罷休。中渝置地此后還曾聯合其它財團，多次發起對倫敦金融城內地產項目的收購，包括與富力以4.7億英鎊（約合人民幣40億元）共同接過萬達經手過的九榆樹廣場等。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向野馬財經（微信公號：ymcj8686）分析道，“中渝置地這類房企并不是依靠物業營銷或高周轉來獲利，而是通過賺取物業增值差價的方式獲利。中渝置地在倫敦購置物業或出于兩方面考慮：一是公司拋售的內地土地資產溢價水平較高，資金回籠效果不錯；二是在當時英國脫歐背景下，倫敦物業估值偏低，增值機會大。”

張松橋左手拋售內地資產，右手便在香港與海外置業的舉動，引來了眾人的質疑。一時間，關于“重慶李嘉誠跑了”的言論喧囂塵上。

張松橋對此曾回應稱自己其實沒有跑，“私人還有很多項目在大陸做。另外中渝跟富力也有很多項目在合作”。

在中渝置地2018年中期業績發布會上，中渝置地副主席林孝文曾表示，“國內項目對集團的收入貢獻不會超過5%，對公司的回報比例不大，但如果未來在一線城市，尤其北京、上海等地有不錯的項目，我們也會考慮和參與”。

野馬財經（微信公號：ymcj8686）近日就中渝置地內地業務的具體情況、后續計劃等問題，曾多次致電公司，并將采訪提綱發至公司郵箱及IR主管郵箱中。對方表示，電話里不方便回應，將在討論后回復郵箱。此后，中渝置地委托財關公司給予回復，稱公司對野馬財經所提的問題暫無回應。

力圖轉型為國際地產投資公司的中渝置地，接下來將在內地如何開展業務？一切都仍是未知數。

為“大D會”成員，常常“左右逢源”

16歲只身赴港的張松橋，現在是中渝置地、渝太地產、港通控股及渝港國際等4家港股上市公司的主席。目前，上述4家上市公司的總市值近150億港元。

除了前述房產物業權益外，張松橋旗下的上市公司還擁有著香港西區海底隧道、大老山隧道、駕駛培訓學校Alpha Hero集團及電子道路收費系統快易通等的部分權益，從香港人的交通出行中“收租”。

在張松橋龐大的資產版圖背后，一條精心編織的關系鏈若隱若現。有人說他善于處理各方關系，能夠“左右逢源”。

就像張松橋所言：“一個成功的商人，只有努力地去適應社會，而不能讓社會來適應你。”在香港“摸爬滾打”的數十年里，低調的重慶富商張松橋與香港眾多商界大佬的關系，可以用“有錢齊齊搵，有難齊齊當”來形容。

張松橋也是“大D會”成員之一。“大D會”的其他成員還包括新世紀發展的鄭裕彤、華人置業（0127.HK）的劉鑾雄及英皇的楊受成等。因幾位富豪經常相聚打一款名為“鋤大地”的紙牌游戲，得名“大D會”。

（與他的好友劉鑾雄不同的是，“左右逢源”的張松橋卻未曾與女明星傳出過緋聞。張松橋的老婆是何方神圣？為什么能讓這樣一位富豪對她死心塌地？由于該文是一篇嚴肅報道，不準備涉及張松橋的八卦，但對此感興趣的小伙伴可在野馬財經微信公眾號后臺回復“老婆”查閱野馬君找到的一些資料）

圖為“大D會”成員鄭裕彤（右四）、劉鑾雄（左五）和張松橋（右三）等人的合影，圖片來源于網絡

當年“寶萬之爭”正激烈時，張松橋等“大D會”成員也曾投入真金白銀，并廣受資本市場關注。2016年8月，張松橋旗下的力信資本（Nexus Capital）曾在短短1個月時間內斥資近40億港元多次增持萬科H股，占到萬科A（000002.SZ）總股本的1.53%。

然而，出手闊綽、動輒豪擲百億的張松橋卻自稱自己的公司還是“小企業”，不知聽罷這席話的人又將作何感想。對于張松橋，你有什么想要說的嗎？歡迎在評論區中留言。