作者： 經(jīng)緯君 

來(lái)源：中新經(jīng)緯（jwview)

“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害。”這些天，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉關(guān)于長(zhǎng)租公寓的一番言論掀起了租賃市場(chǎng)的一波風(fēng)浪。頓時(shí)，“誰(shuí)推高了租金”的討論聲四起。

然而，一波未平，一波又起。

8月20日，鼎家發(fā)出通知，稱公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)，鼎家的辦公場(chǎng)所也早已人去樓空。此次杭州長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目破產(chǎn)現(xiàn)象的曝光，也在一定程度上印證了此前房租市場(chǎng)上關(guān)于“長(zhǎng)租公寓爆雷”的風(fēng)險(xiǎn)警告。

鼎家貼出的“破產(chǎn)”通知

分期貸下的資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)

鼎家破產(chǎn)，給其曾服務(wù)的業(yè)主和租戶留下了一地雞毛。這或許就要從其經(jīng)營(yíng)的模式說(shuō)起，有租戶在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)稱，當(dāng)初租房時(shí)，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。

租客們通過(guò)銀行卡綁定一個(gè)名為51返唄（現(xiàn)更名為“愛(ài)上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額。如今，鼎家輕松破產(chǎn)，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時(shí)向愛(ài)上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后租金，一些房東已經(jīng)準(zhǔn)備收房。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家，其中愛(ài)上街是租客綁定最多的。

有業(yè)內(nèi)人士分析后稱，鼎家的經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)是利用租客的信用，給自己提供擴(kuò)張資金，對(duì)租賃公司本身而言可以說(shuō)是“無(wú)本萬(wàn)利”。目前，許多其他中介機(jī)構(gòu)也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業(yè)資金的回籠。

中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn)，除了鼎家地產(chǎn)，為人們所熟知的長(zhǎng)租公寓企業(yè)“蛋殼公寓”也存在通過(guò)操作“貸款分期”實(shí)現(xiàn)租金支付的現(xiàn)象。

在北京居住三年多的租戶王松就在預(yù)定了蛋殼公寓的房屋后，與一家金融機(jī)構(gòu)簽訂了分期服務(wù)協(xié)議。

“我前幾年一直在自如租房，但是最近漲價(jià)太厲害了，經(jīng)朋友介紹后我下載了蛋殼公寓的App，發(fā)現(xiàn)他的價(jià)格比自如便宜很多，于是看好房就下單了。”王松告訴中新經(jīng)緯。

蛋殼公寓App顯示的付款方式

據(jù)王松介紹，他在瀏覽蛋殼公寓App時(shí)，看到付款方式一欄有“年付、半年付、月付”三種付款方式。由于急于搬家，再加上房源緊張，王松在瀏覽了蛋殼中介發(fā)來(lái)的房屋視頻后便立馬“搶單”了。就在預(yù)定成功后，付款選項(xiàng)卻提示為“年付”或者“分期貸款”。因?yàn)槭种匈Y金不足，王松只好選擇以分期貸款的形式付款。

王松與紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司、會(huì)找房（北京）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司的分期服務(wù)協(xié)議

王松認(rèn)為，在辦理分期貸款業(yè)務(wù)一事上，自己其實(shí)沒(méi)有什么選擇權(quán)。

“蛋殼的房租確實(shí)相對(duì)低一些，‘年付’作為合同約定的付款方式，沒(méi)有欺騙更不是強(qiáng)迫。但大多數(shù)租戶手頭都沒(méi)有那么多存款，很難一次性拿出八九萬(wàn)付租金。這種情況下我們也只能選擇分期貸款了。”他說(shuō)。

這些潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

正如王松所言，大多數(shù)租戶不具備一次性年付的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只能選擇分期貸款的方式簽約，這確實(shí)是長(zhǎng)租公寓與租戶之間意思自治的體現(xiàn)。但是簽訂“分期貸”后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，卻不容忽視。中新經(jīng)緯注意到，王松簽訂的分期服務(wù)協(xié)議中的服務(wù)器為兩年（24個(gè)月）。對(duì)此王松稱，蛋殼中介告訴他只能簽訂兩年期的合同，一年內(nèi)解約需要扣押金，一年后可自由解約。

在王松的房屋租賃合同中，確實(shí)有“甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同”的解約條款，但在王松的分期服務(wù)協(xié)議中，關(guān)于合同的解約與違約卻“另有說(shuō)辭”。

王松簽訂的分期服務(wù)協(xié)議

該分期服務(wù)協(xié)議提到，“轉(zhuǎn)租、退租”行為屬于丙方認(rèn)定的“乙方根本違約”的行為，而乙方違約的，應(yīng)當(dāng)向丙方支付終止當(dāng)期的分期服務(wù)費(fèi)及利息、月還款額35%的違約金等。若王松在兩年期內(nèi)提前退租，或?qū)⒊袚?dān)分期服務(wù)協(xié)議規(guī)定的違約責(zé)任。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，以分期貸款作為付款方式的房屋租賃業(yè)務(wù)，再加入一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù)后會(huì)讓租客變得十分被動(dòng)。“如果中間資金不到位，導(dǎo)致房東不愿意出租了，這個(gè)時(shí)候租客就會(huì)很被動(dòng)。但租客是必要要償付此類網(wǎng)貸的。”

而且，“此類業(yè)務(wù)的合同主體多數(shù)是帶有網(wǎng)絡(luò)、科技、資產(chǎn)管理等字眼的公司，魚龍混雜，類似資金是用于收購(gòu)房源還是挪作其他用途，都面臨很多不確定性。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，而一旦資金斷裂或挪用，不可避免發(fā)生鼎家地產(chǎn)這種情況，此類長(zhǎng)租公寓背后的多米諾骨牌效應(yīng)就會(huì)顯現(xiàn)。

談及此類租賃業(yè)務(wù)可能給租戶帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)躍進(jìn)建議道“各地金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入，進(jìn)而控制風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也需要從此類事件中吸取教訓(xùn)，明確租賃業(yè)務(wù)的原則，以解決糾紛發(fā)生時(shí)房東、網(wǎng)貸公司、職工的權(quán)益和承租者的權(quán)益之間的沖突問(wèn)題。”