作者：李瞾空

來源：明天財訊

2017年恒隆地產物業銷售額減少19億港元，董事長陳啟宗卻發“萬言書”表示六年的寒冬現已成為過去。

近日，港股上市公司恒隆地產發布了2017年年報，年報顯示，恒隆地產的物業銷售額由去年的53.22億港元減少36%至今年的34.2億港元。恒隆地產的解釋為期內出售較少住宅單位導致物業銷售額下降。

董事長陳啟宗還給股東寫了一封萬言信，信中解釋道，由于租賃合約的延后效應，相關的增幅尚未轉化成租金增長。這或許需要再過12至18個月，才會為恒隆地產的業績帶來正面的影響。

但他對內地的購物商城進行“露骨”的批判。他直言，中國的許多購物商場將于未來數年內關閉，這類購物商場縱使相對較新，但大部分差強人意，或者不堪入目。它們的所在位置也未如理想，而且設計不當兼建筑差劣。“坦白說，它們不值得存在。”

據明天財訊了解，陳啟宗所謂的“增幅”指的是目前在內地發開的幾個項目，無錫的恒隆廣場第二座辦公樓、昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場的購物商場及其辦公樓將陸續于2019年年中或2020年年初完成。上海港匯恒隆廣場的優化工程也將于2019年年中竣工。

上述所有項目將顯著擴大并改善恒隆地產的投資組合。恒隆地產預計由2020年開始，此后連續多年，租金收入應會攀升，利潤增長亦會緊隨其后。

對于董事長陳啟宗來說，恒隆地產這樣的財報完全在意料之中，營收出現下降也是在可控范圍之內，因為陳啟宗的商業布局全部押在了兩年之后。不過恒隆地產的實際情況或許并不像陳啟宗想象的那樣簡單。

恒隆地產年報顯示，截至2017年12月31日，雖然整體營收下降14%，但是股東應占利潤卻增長31%至港幣81.24億元。每股盈利相應上升至港幣1.81元。倘扣除物業重估收益的所有影響，股東應占利潤下調13%后也達到55.30億元。

縱觀恒隆地產的年度銷售數據，造成此現象的原因基本可歸結為租金收入上升，零售額增加，另外，恒隆地產的銷售數據目前很大一部分原因則來自于香港零售銷售的復蘇。

陳啟宗在股東信中透露，2017年下半年，香港的零售銷售的表現較強勁。除去正在進行大型優化工程的若干物業，恒隆地產的租金收入同比上升3%，零售額則增加8%。

恒隆地產的內地項目也并非想陳啟宗想象的那么順利。恒隆地產目前在上海、天津、無錫、濟南、沈陽擁有八個內地商業項目，除了上海主戰場，恒隆其余的項目均位于二線城市。

恒隆在二線城市的物業最早已開業十余年，但其內地租金收入構成依然嚴重“依賴”上海市場。年報數據顯示，僅上海的恒隆廣場和港匯恒隆廣場兩個項目，就占到了內地租金總收入的67%。

就上海的港匯恒隆廣場及無錫的恒隆廣場而言，因為優化工程和建筑工程，導致購物商場的零售面積減少，從而嚴重影響了租金收入。上海的港匯恒隆廣場因進行優化工程，平均有20%的零售面積受影響，一度更達30%。

恒隆地產最依賴的上海出現了如此嚴重的問題，作為董事長的陳啟宗還堅持認為“六年的寒冬現已成為過去”。有分析人士戲稱，恒隆地產最大的問題就是完全認識不到自己的問題。

從恒隆地產的押寶以及目前的經營狀況來看似乎無懈可擊，不過恒隆地產還有一個最大的隱憂，就是管理層繼任的問題。

3月16日，恒隆地產和恒隆集團同時公布，集團現任行政總裁陳南祿自2018年7月16日退休，同日會獲委任為董事長顧問，及調任為恒隆地產的非執行董事。2018年7月16日起，盧韋柏會正式接替陳南祿為恒隆集團及恒隆地產的行政總裁。

陳啟宗也在給股東的信中談及此事。陳啟宗認為，管理層的繼任問題是更為迫切的挑戰。罕見地用近兩千字的篇幅討論了管理層組成和繼任規劃。

值得注意的是，陳啟宗還在信中特別提到了其子陳文博，陳啟宗稱，陳文博是少數接納本人勸勉的人之一，他現時是本公司一位能干的執行董事。

現年36歲的陳文博大學畢業后在北京進修中國語文，隨后在紐約市一家非牟利機構工作。之后，他在上海加入了一家頂級會計師事務所，后來為一家環球商業銀行效力。

2016年11月21日，恒隆集團及恒隆地產聯合宣布，委任陳文博為執行董事。彼時，陳文博開始密集增持恒隆地產。明天財訊發現，從2016年11月至今，陳文博共21次增持恒隆地產，目前其總持股數約為25.44億股，占總股本56.32%。

陳啟宗表示，在多年前，恒隆地產就已制定了年齡和任期限制，但這樣并不足夠。零售業務行情瞬息萬變，加上科技應用現今大行其道，因此恒隆地產有需要委任更多年輕和深諳科技的人士加入董事局。從恒隆地產最近一年的表現來看，距陳文博上位的日子也不會太久。恒隆地產未來仍存在太多變數。