有地產行業知情人士向野馬財經（微信公號：ymcj8686）透露，北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目已經有意向買家了。

8月1日，野馬財經就上述消息向SOHO中國方面進行電話求證，對方既沒有承認，也沒有否認，表示稍后會進行郵件回復。但是，截至發稿前，野馬財經尚未收到官方回復。

對此，前述地產業內知情人士分析，保守估計光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的預計售價在100—120億元。如果這兩個項目成功出售，加上2014年以來套現的236億元，SOHO中國將實現套現超336億元。

如此短的時間，不斷拋售旗下資產進行套現，大有一副作別房地產的姿態。潘石屹到底所謂何事？

野馬財經（微信公號：ymcj8686）梳理發現，自2012年8月份SOHO中國宣布告別散售模式，由“開發-銷售”向“開發-持有”轉型之后，從2014年起共計已出售6處辦公物業資產項目，套現達236億元。此次計劃出售的光華路SOHO2，是其自該次轉型后第一次在北京整售的物業資產。

時代變革，或許房地產行業的黃金時代已經過去。

正如潘石屹在《潘石屹：王石還年輕》中所說：“我有些傷感，感到一個時代結束了。我在美國學習的這一年里，中國房地產界的幾個代表人物變化不小，一位辭職了（王石），一位被封了（任志強），一位“打醬油”去了（馮侖），另一位去世了（劉曉光）。”

SOHO中國2016年年報顯示，其營業額為15.77億元，同期增長5.82億元，同比上漲58.49%。野馬財經發現，SOHO中國將此歸功于虹口SOHO、光華路SOHO2、凌空SOHO、外灘SOHO等項目的出租率大幅提高，導致租金收入顯著上漲。

上圖來自SOHO中國2016年年報

言外之意，虹口SOHO（出租率97%）、光華路SOHO2（出租率98%以上）和凌空SOHO（出租率95%以上）皆為SOHO中國的優質資產。

SOHO中國在經歷了轉型初期的陣痛后，2014年至2016年，租金收入分別為4.25億元、10.52億元和15.11億元。盡管，這離其2012年曾放言的“五年后，租金年收入將超過40億元”的目標相差甚遠。

但這組數字意味著轉型的成功。

既然轉型成功的苗頭已經看見了，為何還要頻頻將高出租率和高回報率的優質資產出售？潘石屹的回答是：“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。”

而前述地產知情人士分析，SOHO中國近期的“賣賣賣”行為，或許與“金融降杠桿”的大環境有關，通過不斷的套現，進一步降低資產負債率。

根據wind數據顯示，2016年，SOHO中國負責總額為317.58億元。資產負債率呈現逐年下降趨勢：2012年SOHO中國資產負債率60.65%；2013年這一數據為：50.55%；2014年為：47.33%；2015年略有回升，為47.49%；截至到2016年底，這一數據為47.11%。

如果今年第三季度，SOHO中國成功賣樓，那么資產負債率還會大幅下降。

起家于房地產的“萬通六君子”之一的潘石屹，這么“賣賣賣”是欲帶領SOHO中國作別房地產嗎？

潘石屹曾對媒體坦言，國家對房地產的宏觀調控趨嚴，但并不會影響辦公寫字樓物業的市場，相反還會有政策出來支持。

言外之意是很看好這個市場。

“在市場沒有完全降溫下去的時候短期內連續割售項目，或許是收益已經觸及一個頂部的表現。而且，企業家都是聰明人，春江水暖鴨先知，積極響應“金融降杠桿”大政方針。在北京地產行業從業14年的馮亮向野馬財經表示。

馮亮也提到，不排除潘石屹正在籌劃逐步放棄房地產項目，但短期內其業務重心很難發生大的變化。

潘石屹說，“我做事情特別聚焦，SOHO 3Q將是未來SOHO中國的主營業務，其他的業務我都不會做”。

馮亮分析，潘石屹重點推的SOHO 3Q本質上也是房地產產品，SOHO中國手里還有很多項目，包括外灘SOHO和望京SOHO，所以，SOHO中國暫時還告別不了房地產。

不過，有地產行業人士敏銳的發現，SOHO中國已經很長一段時間“不拿地”、“不收購”、“不建房”，現在又在不停的“賣賣賣”，潘石屹在下一盤什么大棋呢？

潘石屹的這波操作似乎與李嘉誠自2011年開始不斷削減在大陸的房地產投資、拋售內地和香港的物業，將投資重心轉向歐洲的行徑頗為相似。

自2013年獲取北京麗澤SOHO項目后，SOHO中國再也沒有開展新的項目。

與此同期，潘石屹與其妻子張欣大手筆投資境外地產項目。

2011年，潘石屹就通過Capevale Limited投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目，共投資5到7億美元。

2012年，張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權。

2013年年初，張欣和巴西財團以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權，張欣沒有公開她出了多少錢，只說這筆錢來自于他們的家族信托，而這次交易成為單個中國投資者在美國最大的不動產投資之一。

后來，潘石屹對外表示他們海外買樓是個人行為，與SOHO中國無關；張欣也說，她出錢買通用大廈的錢來自家族信托，與SOHO中國無關！

潘石屹、張欣用來在海外進行投資的“家族信托”是個什么來頭？野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，在SOHO中國公布招股書的時候，曾經披露了該家族信托。

上圖來自SOHO中國全球發售（即：招股書）

《招股書》附注披露了SOHO中國架構中最精妙的一環：SOHO中國上市公司的兩大股東Boyce原本是潘石屹全資持有，Capevale（BVI）由張欣全資持有。但是，2005年11月14日，潘石屹將其Boyce公司的股份，以饋贈方式，轉讓給了張欣。2005年11月25日，張欣將所持股份轉入信托，并且，張欣是該信托的唯一受益人。匯豐信托成為該信托的受托人。

上圖來自SOHO中國全球發售（即：招股書）

這就是潘張夫婦所謂的家族信托。

上圖來自SOHO中國2016年年報

截至2016年12月31日，該“家族信托”也只是換了一個受托人，其余都沒有變。

也就是說，該“家族信托”并非與SOHO中國無關，“家族信托”中包含了SOHO中國至少63.93%的股份。

換言之，家族信托的錢其實大部分都是上市公司SOHO中國賺來的。

該“家族信托”與SOHO中國的關系真有意思。

用“家族信托”在海外投資，確實很是巧妙。既規避了上市公司海外投資的風險，也變相實現了資產出海。

自從2014年，潘石屹、張欣夫婦開始套現以來，兩人旗下的SOHO中國基金會就先后向哈佛大學、耶魯大學捐款各捐贈了1500萬美金。

如今，北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO即將實現百億人民幣的套現。不知道潘石屹、張欣是否還會繼續進行海外名校捐贈，畢竟，SOHO中國基金會曾在2014年表示將陸續向海外名校捐款1億美元，距離這個“小目標”還有幾千萬美元的差距。